Convertir un local en vivienda
¿Cómo se debe solicitar?
• Se deberá pedir un informe urbanístico al distrito de Urbanismo de la localidad con el propósito de saber si es posible realizar un cambio de uso. En este punto es necesaria la ayuda de un arquitecto.
• Se trata de un proyecto de “obras mayores” por este motivo hay que averiguar si el inmueble cumple las exigencias. Esta información es esencial tanto para aquellos propietarios que teniendo un local quieran transformarlo en vivienda, como para aquellos que tengan intención de invertir, comprando una vivienda de este tipo.
Obtención del cambio de uso. ¿De qué factores depende?
• Se tiene en cuenta, por ejemplo, la altura del local, que sea igual o mayor a 2,50 metros.
• La densidad de viviendas del edificio. Consiste en un cálculo matemático que toma como parámetro la relación entre la superficie total construida en el edificio y los metros cuadrados de viviendas construidos, según consta en el Plan Urbanístico. De dicho cálculo se obtiene el número máximo de viviendas edificables.
• Al tratarse de una nueva construcción deben cumplirse las normativas relativas a Accesibilidad, Habitabilidad, Prevención de Incendios, Placas Solares y Telecomunicaciones. En caso de ser viable pedir un cambio de uso, se necesita un documento sellado por el ayuntamiento que así lo especifique y disponer de un informe urbanístico favorable como medios de prueba en caso de litigio.
• Ahora sí, deberemos contratar los servicios de un arquitecto para que nos tramite la solicitud de cambio de uso de local a vivienda y la petición de solicitud de licencia de obra.
La abogada de la compañía aseguradora detalla que cada ayuntamiento a la hora de otorgar licencias obliga al pago de tasas, además de exigir unas garantías por ocupar la vía pública, gestión de residuos y por la ocupación y coeficiente del importe total de la obra. Estas garantías se devuelven una vez finalizada la obra (cuando se obtiene la licencia de primera ocupación).
Además, es importante que, en el momento que uno se plantea comprar un local, se verifique que está inscrito en el catastro la división horizontal del local.
Nivel jurisprudencial
En octubre de 2013, la Sala Primera del Tribunal Supremo, confirmó el derecho que tiene todo propietario de un piso o local a utilizarlos como considere más adecuado, salvo que el cambio esté prohibido o aparezca limitado expresamente por el régimen de la propiedad horizontal.
Se considera como vivienda mínima aquella que dispone de estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo y cuya superficie útil sea superior a 38 metros cuadrados. No obstante, la superficie útil debe ser como poco de 25 metros cuadrados si tratamos de construir un estudio.
Los requisitos legales para cambios de uso de local a vivienda dependen de las exigencias técnicas de cada Ayuntamiento y Comunidad Autónoma.
Cuando las obras están totalmente acabadas, el arquitecto debe emitir un informe final de obra y hay que tramitar la variación en el catastro. Deberá solicitarse también la licencia de primera ocupación.
Además, el arquitecto que dirige la obra deberá tramitar la cédula de habitabilidad, que en otras gestiones nos permitirá obtener altas de suministros definitivos (agua, gas, electricidad), poder empadronarse, realizar trámites bancarios, si es preciso obtener una hipoteca y se deberá escriturar la vivienda.
Es importante antes de iniciar cualquier tipo de obra, estudiar y planificar por parte de equipos de profesionales el coste económico que nos puede suponer realizar esta inversión
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El Tribunal Supremo ha negado que una caída al salir del domicilio, pero aún dentro de él, sea accidente in itinere. Foto: Confilegal El Tribunal Supremo ha considerado que la caída en la salida de la casa particular del trabajador no puede ser considerada un accidente in itinere. Ello, declarando que la entrada de una vivienda sigue formando parte del «espacio exclusivo y excluyente que es el domicilio». Y así, estima el recurso de casación interpuesto por la mutua dela empresa. Tomás (nombre ficticio) era encargado de obra en la empresa Unión de Desarrollos y Proyectos Grupo Empresarial S.L. Compañía para la que trabajaba el 8 de marzo de 2018, momento en el que sufría una caída a las 7:30 de la mañana, cuando se dirigía a su trabajo, que comenzaba a las 8 de la mañana. En esta noticia se habla de: Félix AzónIn itinereTribunal Supremo (TS) El Tribunal Supremo ha considerado que la caída en la salida de la casa particular del trabajador no puede ser considerada un accidente in itinere. Ello, declarando que la entrada de una vivienda sigue formando parte del «espacio exclusivo y excluyente que es el domicilio». Y así, estima el recurso de casación interpuesto por la mutua dela empresa. Tomás (nombre ficticio) era encargado de obra en la empresa Unión de Desarrollos y Proyectos Grupo Empresarial S.L. Compañía para la que trabajaba el 8 de marzo de 2018, momento en el que sufría una caída a las 7:30 de la mañana, cuando se dirigía a su trabajo, que comenzaba a las 8 de la mañana. «El accidente se produjo cuando, al salir del portal de su vivienda, resbala en los escalones de salida y cae al suelo». Caída tras la que comenzó un proceso de incapacidad temporal por contingencias comunes. Contingencia que, sin embargo, el Instituto Nacional de la Seguridad Social (INSS) negaba que se tratase de un accidente in itinere. Algo que llegaba ante el Juzgado de lo Social nº1 de Murcia, que desestimaba la demanda de Tomás. «El beneficiario tiene su domicilio en vivienda unifamiliar El accidente se produce cuando se dispone a salir hacia el trabajo, cayendo por las escaleras de su casa dentro de su finca sin haber salido al exterior«, expone el juzgado en su escrito de desestimación. Algo ante lo que el hombre presentaba recurso de suplicación ante el Tribunal Superior de Justicia de Murcia. Tribunal que estimaba el recurso en su sentencia de 5 de julio de 2022. Y así, reconocía que la caída era un accidente in itinere. EL SUPREMO NIEGA EL ACCIDENTE IN ITINERE Fallo del TSJM que llegaba, en recurso de suplicación presentado por Ibermutuamur, Mutua de Accidentes de Trabajo u Enfermedades Profesionales de la Seguridad Social, ante el Tribunal Supremo. En concreto, ante la Sala de lo Social, compuesta por los magistrados Félix V. Azón Vilas (ponente), Antonio V. Sempere Navarro, Juan Molins García-Atance, Juan Manuel San Cristóbal Villanueva y Ana María Orellana Cano. Tribunal que, en su sentencia 522/2025, del 2 de junio, estimaba las pretensiones de la aseguradora. Ello, estipulando que una caída en el domicilio, que es un espacio privado, no puede considerarse un accidente in itinere, a pesar de haberse producido al salir para acudir a tu puesto de trabajo. «Con carácter general cabe entender que el accidente que se produce dentro dela vivienda unifamiliar, cuya obligación de mantenimiento y cuidado corresponde a la persona accidentada, no podrá considerarse in itinere, en la medida que no ha salido a la vía pública, punto geográfico en el que no tiene ninguna capacidad de intervención para minimizar el riesgo», expone el alto tribunal. Así pues, destaca el tribunal que «resulta evidente que el accidentado no había iniciado su desplazamiento al centro de trabajo» cuando se produjo la caída. Y tampoco se puede considerar que existieran «circunstancias excepcionales» que llevasen a segundo término la cuestión geográfica, y permitiese aceptar esta caída como un accidente in itinere. Afirmación con la que el tribunal estima el recurso de casación. Y así, niega el accidente in itinere. Sin condena al pago de costas. FUENTE: CONFILEGAL
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