Obras en Elementos Comunes de la Comunidad de Propietarios
OBRAS INCONSENTIDAS EN ELEMENTOS COMUNES DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
En toda Comunidad de vecinos, los copropietarios tienen la obligación de respetar las instalaciones generales del edificio y sus elementos comunes, tanto si los mismos son de uso comunitario como si son de uso privativo, estén o no incluidos en su piso o local. Esta obligación lleva aparejada la prohibición de alterar los elementos comunes sin contar con el consentimiento de la Comunidad, de tal manera que, si alguno de los comuneros realiza obras que afecten a alguno de los elementos comunes sin el visto bueno de los demás propietarios, se le podrá exigir que reponga las zonas comunes alteradas a su estado anterior.
Pero, ¿qué se entiende por elementos comunes? ¿Qué tipo de acción se puede entablar contra el comunero que realiza obras inconsentidas en alguno de los elementos comunes? ¿Cuál es el plazo de prescripción para el ejercicio de la acción? ¿Qué ocurre si esas obras son urgentes y necesarias?
Palabras clave:
– Comunidad de Propietarios
– Elementos comunes
– Obras inconsentidas
– Obras necesarias
– Prescripción
– Acción real
¿Qué se entiende por elementos comunes?
El artículo 396 del Código Civil define los elementos comunes como aquellos que son necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio, tales como el suelo, los techos, los pilares, los cimientos, las vigas, los forjados, los muros de carga, las fachadas, etc.
La enumeración que contiene el citado precepto no puede considerarse “numerus clausus”, ya que finaliza con la siguiente puntualización: “y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles”. Por tanto, en cada caso concreto, para saber si un determinado elemento tiene carácter común o privado, es conveniente acudir al Título Constitutivo de la Comunidad.
Tanto el artículo 397 del Código Civil como el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establecen la prohibición de los copropietarios de alterar los elementos comunes sin el consentimiento de los demás comuneros, y ello, aunque dichas alteraciones resulten ventajosas para toda la Comunidad.
Por otra parte, el artículo 394 del Código Civil también prohíbe servirse de las zonas comunes cuando con ello se impida al resto de los copropietarios utilizarlas según su derecho. Un ejemplo de este supuesto sería cerrar el acceso a la azotea del edificio para impedir su paso al resto de copropietarios con la finalidad de destinarla a su uso privado.
Si alguno de los comuneros realiza una obra que suponga la alteración de un elemento comunitario sin recabar previamente el consentimiento de la Comunidad, se le podrá exigir que reponga, a su costa, el elemento común alterado al estado en que se encontraba antes de la realización de la obra.
Tipo de acción y plazo de prescripción
El plazo de prescripción para el ejercicio de la acción ha sido objeto de pronunciamiento por parte del Tribunal Supremo en su Sentencia nº 540/2016 de 14 de septiembre (ECLI:ES:TS:2016:4048), en la que resuelve un recurso de casación por interés casacional fundado en la infracción del artículo 1964 del Código Civil por oposición de la sentencia impugnada a la doctrina del Tribunal Supremo y por la contradicción existente entre la posición mantenida por distintas Audiencias Provinciales sobre la naturaleza real o personal de la acción entablada.
Alega el recurrente que la acción por obras inconsentidas ejercitada por la Comunidad había prescrito por el transcurso del plazo de 15 años establecido en el artículo 1964 del Código Civil al considerar que se trata de una acción personal. No obstante, el Tribunal resuelve en el sentido de entender que lo que se ha ejercitado es una acción real sujeta al plazo de prescripción de 30 años del artículo 1963 del Código Civil:
“La acción entablada pretende obtener una condena de los demandados a reintegrar a su estado anterior el forjado que cubre el sótano y que ha sido alterado para pasar a través del mismo ciertas conducciones de desagüe. De ahí que el carácter real de la acción resulte indiscutible. Lo característico de la acción real es que proporciona al titular de un derecho de tal clase la facultad de dirigirse judicialmente, y de manera directa, al bien o la cosa que es objeto de su derecho. La acción real facilita la reipersecutoriedad al conferir a su titular el poder de activar la maquinaria judicial para restituirle en su derecho. La acción personal responde a una relación jurídica entre personas de modo que únicamente puede dirigirse la acción contra el obligado o, en su caso, contra quienes traigan causa de él”
En definitiva, el Tribunal Supremo considera que la acción por la que la Comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior es de carácter real y, en consecuencia, el plazo de prescripción es el de 30 años establecido en el artículo 1963 del Código Civil.
Obras necesarias
¿Y qué ocurre si alguno de los propietarios del edificio quiere acometer unas obras sobre elementos comunes por razones de urgencia o necesidad? En este caso, las obras necesarias tienen carácter obligatorio y no se requiere el acuerdo previo de la Junta de propietarios, pero sí que se exige que la necesidad de la obra en cuestión se comunique sin dilación al administrador de la finca (artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal).
En este sentido, el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que tendrán carácter obligatorio, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, todas aquellas obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del edificio y sus servicios comunes, incluyendo las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad (rotura de tuberías generales, desprendimiento de fachada, etc).
No obstante lo anterior, y aunque las reparaciones necesarias no requieren la previa autorización de la Comunidad, las mismas deberán ser costeadas por los comuneros y, según establece el artículo 10.2.a) de la Ley de Propiedad Horizontal, se decidirá en Junta de Propietarios la distribución de la derrama, por lo que se recomienda que, en la medida de lo posible, la realización de las obras necesarias sea también sometida al acuerdo de la Junta.
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El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA) mantiene el despido procedente de un trabajador, pese a estar de baja por ansiedad, por su consumo de alcohol. Una práctica que mermaba su capacidad de recuperación, según los tribunales. Vidal trabajaba para TRANSDOYLO SL, empresa dedicada a la actividad de transporte de mercancías, desde febrero de 2011. Un puesto de trabajo en el que se mantenía cuando, en diciembre de 2022, comenzaba una baja médica, siendo diagnosticado con un trastorno de adaptación con ansiedad. Una situación mental ante la que el hombre recibía medicación por parte de la atención primaria. Pero ante la que el hombre no mantenía una actitud de recuperación. Así pues, tal y como pudo comprobar el detective contratado por la compañía durante varios días, Vidal acompañaba esta situación de baja por ansiedad con altos consumos de alcohol, así como conduciendo su vehículo particular. En concreto, según el informe del investigador, el hombre ingirió «cerveza con alcohol, en una cantidad relevante, como mínimo un litro». También «la ingesta de combinado de whiskey», además de cerveza. Consumo de alcohol al que añadía conducción de vehículos a motor de forma habitual. Algo que llevaba a la empresa, en noviembre de 2023, a comunicar al trabajador la carta de despido disciplinario. «Estas actividades están dotadas de una más que suficiente gravedad e intencionalidad como para considerarse que ha transgredido la buena fe contractual», valora la empresa en la carta de despido. Ello, debido a que la ingesta de alcohol está contraindicada en el tratamiento médico del trabajador, «perturbando» su curación. Un despido ante el que el trabajador presentaba una demanda ante el Juzgado de lo Social nº1 de Jaén. Juzgado que, sin embargo, desestimaba su demanda, llegando el caso ante el TSJA. Alcohol y ansiedad son incompatibles Un caso que valoraban los magistrados Beatriz Pérez Heredia (presidente), Fernando Oliet Palá, y Benito Raboso del Amo (ponente), en su sentencia 37/2026. Tribunal ante el que el trabajador alegaba que se había vulnerado su derecho fundamental a la garantía de indemnidad. Ello, al estar de baja médica cuando se produjo el despido disciplinario por parte de la empresa. Una valoración que, sin embargo, no comparte el tribunal. «La suspensión (laboral) exonera al trabajador de prestar servicio, pero no de cumplir con las estantes obligaciones del contrato de trabajo», recuerda, en este sentido, el TSJA. Así pues, pese a estar de baja médica, el trabajador cometió transgresión de la buena fe contractual, al producirse «quebrantamiento de los deberes de fidelidad y lealtad implícitos en toda relación laboral». En concreto, «por realizar actividades que eran incompatibles con la situación de incapacidad temporal en la que se encontraba el demandante». «Ha realizado una actividad que no tenía permitida por el tipo de medicación que estaba tomando. Ha venido realizando actividades que son incompatibles con su estado médico y tratamiento farmacológico, consistentes en la ingesta de alcohol de forma habitual, estando ante una conducta que retrasa el proceso de curación, lo que supone un incumplimiento de las obligaciones laborales», valora el TSJA. Algo que lleva al tribunal a coincidir con el criterio de instancia. Y por tanto, a desestimar el recurso de suplicación interpuesto, confirmando el despido procedente. FUENTE: CONFILEGAL
Un juez permite dividir una vivienda en dos, a pesar de que la comunidad de vecinos estaba en contra
El Tribunal de Instancia de Madrid nº92 ha dado la razón a un propietario de un local, en su pretensión de dividir su local para convertirlo en dos viviendas. Un proyecto al que se oponía la comunidad de vecinos, que rechazaba en votación la propuesta del propietario. La crisis de la vivienda se ha convertido en una realidad para muchos jóvenes. No sólo por los elevados y en muchas ocasiones abusivos precios de alquileres y compra, sino también por la falta de oferta de vivienda. Especialmente, en grandes ciudades como Madrid o Barcelona. Un contexto en el que A.A., propietario de un local de más de 100 metros cuadrados en Madrid, tomaba la decisión de dividir un local de su propiedad, a fin de convertirlo en dos viviendas individuales. Algo para lo que solicitaba autorización a la junta de la comunidad de propietarios. Una primera votación en la que no se alcanzaba la mayoría necesaria. Sin embargo, en una segunda votación, sí que se obtenía la mayoría exigida por la Ley de Propiedad Horizontal, cumpliendo con todos los requisitos legales y administrativos. Pese a ello, el administrador exigió unanimidad. Un requisito que no estaba contemplado en la normativa, pero que llevó a la comunidad a intentar revocar, en una junta posterior, la autorización ya admitida al propietario. Un caso que A.A., representado por Servilegal Abogados, llevaba ante los tribunales. En concreto, ante el Tribunal de Instancia de Madrid nº92 , bajo la magistratura de Francisco Juan Hernández Bautista. Dividir la vivienda no necesita el «sí» unánime de la comunidad Magistrado que, en su sentencia 21/2026, da la razón al propietario del inmueble. Ello, recordando que la Ley a este respecto «no exige unanimidad en estos supuestos, sino una mayoría cualificada» explican desde el bufete a Confilegal. “Demostramos que la interpretación legal debía ser la de la mayoría cualificada. La ley es clara. Exigir unanimidad cuando no procede supone un abuso y genera un perjuicio injustificado al propietario”, explica Ignacio Palomar Ruiz, letrado del caso y director de Servilegal Abogados. Así pues, el tribunal declaró que la mayoría exigible era de tres quintos en la comunidad de propietarios, y no era necesaria la unanimidad. Además, se puso de manifiesto que, tras un «sí» concedido a la división de la vivienda, no se podía dar marcha atrás. Decisión con la que el magistrado estimaba la demanda. Y, así, aceptaba la división del inmueble, con imposición de costas a la comunidad de vecinos. «El caso tiene una trascendencia que va más allá del conflicto concreto», valora el abogado. Ello, debido a que cada vez son más frecuentes estos casos de cambio de uso en un local. Especialmente, en las grandes ciudades, donde cada vez es más complicado encontrar un lugar al que llamar hogar. “Este fallo devuelve la confianza en la justicia frente a decisiones arbitrarias dentro de las comunidades. No se puede cambiar las reglas cuando no gusta el resultado de una votación», expone Palomar. FUENTE: CONFILEGAL
El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (TSJCat) ha desestimado las pretensiones del trabajador, confirmando el despido procedente. Y es que, tras amenazar a su encargado de obra con golpearle en la cabeza con una piedra, la defensa del despedido no justificó la razón por la que no era merecedor de la sanción máxima por parte de la compañía. Raúl trabajaba para Opera Catalonia S.L.U. desde septiembre de 2018, con contrato indefinido como Oficial 1ª. Un puesto de trabajo que el hombre mantenía el 27 de junio de 2023, día en el que tenía un duro enfrentamiento con el encargado de la obra en la que trabajaba. Así pues, después de criticar el encargado que la obra estaba hecha «una mierda», Raúl se enfrentaba a él, «reaccionando de una forma violenta». «Le ha dicho ‘»cojo una piedra y te reviento la cabeza». Seguidamente, se ha dirigido al encargado, con la intención de agredirle, llegando a cogerlo del cuello, y debiendo se separado por otro trabajador presente en ese momento», explica ahora la sentencia del TSJCat. Acciones que llevaban a la empresa a despedir al trabajador disciplinariamente, con efectos ese mismo día. Ello, alegando que el trabajador había cometido una falta muy grave, tipificada en el artículo 101h) del convenio colectivo estatal del sector de la Construcción, como malos tratos de palabra y obra, o faltas graves de respeto y consideraciones a los superiores. Un apartado que se contempla como sanción en el art. 102 del mismo Convenio con suspensión de empleo y sueldo de 16 a 90 días, o el despido. Un despido disciplinario que el hombre llevaba ante los tribunales. En concreto, ante el Juzgado de lo Social nº2 de Tarragona que, en su sentencia de 18 de octubre de 2024, desestimaba las pretensiones del trabajador. Fallo ante el que el hombre elevaba el caso ante el TSJCat. Recurso de suplicación que llegaba ante la sala compuesta por los magistrados Amparo Illán Teba (ponente), María Pía Casajuana Palet y Jesús Gómez Esteban. Amenazas que suponen un despido procedente «No se ha guardado una proporcionalidad entre la falta y la sanción impuesta, habiendo optado la empresa demandada por la sanción máxima del despido, cuando tenía la posibilidad de imponer la suspensión de empleo y sueldo», expone la defensa de Raúl ante el TSJCat. Unas alegaciones ante las que se oponía la empresa demandada. Ello, recordando que «los hechos probados ponen en evidencia que el trabajador en dos ocasiones amenaza y trata de agredir a su encargado». Respuesta de la empresa en la que, además, se pone de manifiesto que la recurrente «se limita a efectuar una exposición teórica sobre el principio de proporcionalidad, pero sin argumentar sobre las razones por las que no resultaría proporcionada la sanción en este caso». Alegaciones expuestas por Opera Catalonia S.L.U. con las que coincide el tribunal. «Debe señalarse que, si bien la parte recurrente alega que no existe proporcionalidad entre la conducta y la sanción de despido, ni siquiera alega circunstancia alguna que pudiera atenuar la gravedad de la conducta del trabajador», sentencia el TSJCat, que recuerda que conducta de Raúl fue «muy violenta y agresiva». Y por tanto, justificaba el despido disciplinario. Valoración con la que el tribunal desestima el recurso de suplicación, confirmando la sentencia de instancia. Sin costas. FUENTE: CONFILEGAL