Obras en Elementos Comunes de la Comunidad de Propietarios
OBRAS INCONSENTIDAS EN ELEMENTOS COMUNES DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
En toda Comunidad de vecinos, los copropietarios tienen la obligación de respetar las instalaciones generales del edificio y sus elementos comunes, tanto si los mismos son de uso comunitario como si son de uso privativo, estén o no incluidos en su piso o local. Esta obligación lleva aparejada la prohibición de alterar los elementos comunes sin contar con el consentimiento de la Comunidad, de tal manera que, si alguno de los comuneros realiza obras que afecten a alguno de los elementos comunes sin el visto bueno de los demás propietarios, se le podrá exigir que reponga las zonas comunes alteradas a su estado anterior.
Pero, ¿qué se entiende por elementos comunes? ¿Qué tipo de acción se puede entablar contra el comunero que realiza obras inconsentidas en alguno de los elementos comunes? ¿Cuál es el plazo de prescripción para el ejercicio de la acción? ¿Qué ocurre si esas obras son urgentes y necesarias?
Palabras clave:
– Comunidad de Propietarios
– Elementos comunes
– Obras inconsentidas
– Obras necesarias
– Prescripción
– Acción real
¿Qué se entiende por elementos comunes?
El artículo 396 del Código Civil define los elementos comunes como aquellos que son necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio, tales como el suelo, los techos, los pilares, los cimientos, las vigas, los forjados, los muros de carga, las fachadas, etc.
La enumeración que contiene el citado precepto no puede considerarse “numerus clausus”, ya que finaliza con la siguiente puntualización: “y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles”. Por tanto, en cada caso concreto, para saber si un determinado elemento tiene carácter común o privado, es conveniente acudir al Título Constitutivo de la Comunidad.
Tanto el artículo 397 del Código Civil como el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establecen la prohibición de los copropietarios de alterar los elementos comunes sin el consentimiento de los demás comuneros, y ello, aunque dichas alteraciones resulten ventajosas para toda la Comunidad.
Por otra parte, el artículo 394 del Código Civil también prohíbe servirse de las zonas comunes cuando con ello se impida al resto de los copropietarios utilizarlas según su derecho. Un ejemplo de este supuesto sería cerrar el acceso a la azotea del edificio para impedir su paso al resto de copropietarios con la finalidad de destinarla a su uso privado.
Si alguno de los comuneros realiza una obra que suponga la alteración de un elemento comunitario sin recabar previamente el consentimiento de la Comunidad, se le podrá exigir que reponga, a su costa, el elemento común alterado al estado en que se encontraba antes de la realización de la obra.
Tipo de acción y plazo de prescripción
El plazo de prescripción para el ejercicio de la acción ha sido objeto de pronunciamiento por parte del Tribunal Supremo en su Sentencia nº 540/2016 de 14 de septiembre (ECLI:ES:TS:2016:4048), en la que resuelve un recurso de casación por interés casacional fundado en la infracción del artículo 1964 del Código Civil por oposición de la sentencia impugnada a la doctrina del Tribunal Supremo y por la contradicción existente entre la posición mantenida por distintas Audiencias Provinciales sobre la naturaleza real o personal de la acción entablada.
Alega el recurrente que la acción por obras inconsentidas ejercitada por la Comunidad había prescrito por el transcurso del plazo de 15 años establecido en el artículo 1964 del Código Civil al considerar que se trata de una acción personal. No obstante, el Tribunal resuelve en el sentido de entender que lo que se ha ejercitado es una acción real sujeta al plazo de prescripción de 30 años del artículo 1963 del Código Civil:
“La acción entablada pretende obtener una condena de los demandados a reintegrar a su estado anterior el forjado que cubre el sótano y que ha sido alterado para pasar a través del mismo ciertas conducciones de desagüe. De ahí que el carácter real de la acción resulte indiscutible. Lo característico de la acción real es que proporciona al titular de un derecho de tal clase la facultad de dirigirse judicialmente, y de manera directa, al bien o la cosa que es objeto de su derecho. La acción real facilita la reipersecutoriedad al conferir a su titular el poder de activar la maquinaria judicial para restituirle en su derecho. La acción personal responde a una relación jurídica entre personas de modo que únicamente puede dirigirse la acción contra el obligado o, en su caso, contra quienes traigan causa de él”
En definitiva, el Tribunal Supremo considera que la acción por la que la Comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior es de carácter real y, en consecuencia, el plazo de prescripción es el de 30 años establecido en el artículo 1963 del Código Civil.
Obras necesarias
¿Y qué ocurre si alguno de los propietarios del edificio quiere acometer unas obras sobre elementos comunes por razones de urgencia o necesidad? En este caso, las obras necesarias tienen carácter obligatorio y no se requiere el acuerdo previo de la Junta de propietarios, pero sí que se exige que la necesidad de la obra en cuestión se comunique sin dilación al administrador de la finca (artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal).
En este sentido, el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que tendrán carácter obligatorio, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, todas aquellas obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del edificio y sus servicios comunes, incluyendo las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad (rotura de tuberías generales, desprendimiento de fachada, etc).
No obstante lo anterior, y aunque las reparaciones necesarias no requieren la previa autorización de la Comunidad, las mismas deberán ser costeadas por los comuneros y, según establece el artículo 10.2.a) de la Ley de Propiedad Horizontal, se decidirá en Junta de Propietarios la distribución de la derrama, por lo que se recomienda que, en la medida de lo posible, la realización de las obras necesarias sea también sometida al acuerdo de la Junta.
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La sección civil y de Instrucción del Tribunal de Instancia de Alcorcón ha desestimado las pretensiones de la inmobiliaria del municipio madrileño. Ello, rechazando los más de 6.000 euros que exigían a una pareja por una vivienda que visitaron, pero cuya compra no se llegó a formalizar. Carmen y Julio (nombres ficticios) acudían a la inmobiliaria Vitapiso Servicios Inmobiliarios, de Alcorcón, en 2018, con la intención de adquirir una vivienda, anunciada en el portal de internet Idealista. Desde la inmobiliaria intermediaria se concertó una visita al inmueble el 7 de abril de 2017, tras la que la pareja realizó una oferta formal por la vivienda, firmada por ambos compradores. Un encuentro en el que, igualmente, Carmen firmaba una hoja de encargo a la inmobiliaria, en la que se formalizaba la relación entre ambos para la búsqueda de un inmueble con las características solicitadas. Un escrito en el que la pareja se comprometía a abonar una comisión del 3% a la inmobiliaria por su gestión «para el supuesto de llegarse a adquirir el inmueble en el año siguiente a la visita». Compra que, sin embargo, no llegaba a formalizarse. Y por la que la inmobiliaria reclamaba el abono de 6.534 euros, IVA incluido, a la pareja visitante. Una exigencia que la entidad llevaba ante los tribunales. En concreto, ante el Tribunal de Instancia de Alcorcón, bajo la magistratura de María del Mar Tomás Corpa. Demanda en la que la intermediaria destacaba que la compra no llegó a formalizarse «por causa no imputable» a la compañía. Razón por la que valoraban que la pareja visitante del inmueble debían abonar sus honorarios, de más de 6.000 euros. NO HAY ABONO DE HONORARIOS PARA LA INMOBILIARIA Se oponía la demandada, ya que la propuesta de compra «nunca fe aceptada por los vendedores, que transmitieron la vivienda a otros compradores», Algo por lo que, alegan, «no se cumplen los presupuestos establecidos en el contrato». Una valoración de los demandados, representados por el abogado Rubén Loro Cáceres que comparte el juzgado en su sentencia 129/2025. Ello, desestimando las pretensiones de la inmobiliaria de Alcorcón. «El documento condiciona el devengo de los honorarios del actor a que se llegase a adquirir el inmueble durante el periodo de un año desde la visita», expone la sentencia. Un condicionante que no se produce. «Es obvio que la compraventa no se formalizó», puntualiza la magistrada. «La parte demandante no ha acreditado, ni siquiera, que la propuesta de compraventa realizada se aceptase por los vendedores, luego difícilmente podrían estos adquirir la propiedad, siendo ello un requisito imprescindible para que se devengaran los honorarios». Del mismo modo, destaca la magistrada que tampoco queda probado que la falta de compra «fuese imputable» a los codemandados. Algo por lo que desestima la demanda. Y con ello, rechaza que la pareja que visitó la vivienda deba abonar pago alguno a la inmobiliaria. Empresa que deberá hacer frente al pago de costas. FUENTE: CONFILEGAL
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