Obras en Elementos Comunes de la Comunidad de Propietarios
OBRAS INCONSENTIDAS EN ELEMENTOS COMUNES DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
En toda Comunidad de vecinos, los copropietarios tienen la obligación de respetar las instalaciones generales del edificio y sus elementos comunes, tanto si los mismos son de uso comunitario como si son de uso privativo, estén o no incluidos en su piso o local. Esta obligación lleva aparejada la prohibición de alterar los elementos comunes sin contar con el consentimiento de la Comunidad, de tal manera que, si alguno de los comuneros realiza obras que afecten a alguno de los elementos comunes sin el visto bueno de los demás propietarios, se le podrá exigir que reponga las zonas comunes alteradas a su estado anterior.
Pero, ¿qué se entiende por elementos comunes? ¿Qué tipo de acción se puede entablar contra el comunero que realiza obras inconsentidas en alguno de los elementos comunes? ¿Cuál es el plazo de prescripción para el ejercicio de la acción? ¿Qué ocurre si esas obras son urgentes y necesarias?
Palabras clave:
– Comunidad de Propietarios
– Elementos comunes
– Obras inconsentidas
– Obras necesarias
– Prescripción
– Acción real
¿Qué se entiende por elementos comunes?
El artículo 396 del Código Civil define los elementos comunes como aquellos que son necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio, tales como el suelo, los techos, los pilares, los cimientos, las vigas, los forjados, los muros de carga, las fachadas, etc.
La enumeración que contiene el citado precepto no puede considerarse “numerus clausus”, ya que finaliza con la siguiente puntualización: “y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles”. Por tanto, en cada caso concreto, para saber si un determinado elemento tiene carácter común o privado, es conveniente acudir al Título Constitutivo de la Comunidad.
Tanto el artículo 397 del Código Civil como el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establecen la prohibición de los copropietarios de alterar los elementos comunes sin el consentimiento de los demás comuneros, y ello, aunque dichas alteraciones resulten ventajosas para toda la Comunidad.
Por otra parte, el artículo 394 del Código Civil también prohíbe servirse de las zonas comunes cuando con ello se impida al resto de los copropietarios utilizarlas según su derecho. Un ejemplo de este supuesto sería cerrar el acceso a la azotea del edificio para impedir su paso al resto de copropietarios con la finalidad de destinarla a su uso privado.
Si alguno de los comuneros realiza una obra que suponga la alteración de un elemento comunitario sin recabar previamente el consentimiento de la Comunidad, se le podrá exigir que reponga, a su costa, el elemento común alterado al estado en que se encontraba antes de la realización de la obra.
Tipo de acción y plazo de prescripción
El plazo de prescripción para el ejercicio de la acción ha sido objeto de pronunciamiento por parte del Tribunal Supremo en su Sentencia nº 540/2016 de 14 de septiembre (ECLI:ES:TS:2016:4048), en la que resuelve un recurso de casación por interés casacional fundado en la infracción del artículo 1964 del Código Civil por oposición de la sentencia impugnada a la doctrina del Tribunal Supremo y por la contradicción existente entre la posición mantenida por distintas Audiencias Provinciales sobre la naturaleza real o personal de la acción entablada.
Alega el recurrente que la acción por obras inconsentidas ejercitada por la Comunidad había prescrito por el transcurso del plazo de 15 años establecido en el artículo 1964 del Código Civil al considerar que se trata de una acción personal. No obstante, el Tribunal resuelve en el sentido de entender que lo que se ha ejercitado es una acción real sujeta al plazo de prescripción de 30 años del artículo 1963 del Código Civil:
“La acción entablada pretende obtener una condena de los demandados a reintegrar a su estado anterior el forjado que cubre el sótano y que ha sido alterado para pasar a través del mismo ciertas conducciones de desagüe. De ahí que el carácter real de la acción resulte indiscutible. Lo característico de la acción real es que proporciona al titular de un derecho de tal clase la facultad de dirigirse judicialmente, y de manera directa, al bien o la cosa que es objeto de su derecho. La acción real facilita la reipersecutoriedad al conferir a su titular el poder de activar la maquinaria judicial para restituirle en su derecho. La acción personal responde a una relación jurídica entre personas de modo que únicamente puede dirigirse la acción contra el obligado o, en su caso, contra quienes traigan causa de él”
En definitiva, el Tribunal Supremo considera que la acción por la que la Comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior es de carácter real y, en consecuencia, el plazo de prescripción es el de 30 años establecido en el artículo 1963 del Código Civil.
Obras necesarias
¿Y qué ocurre si alguno de los propietarios del edificio quiere acometer unas obras sobre elementos comunes por razones de urgencia o necesidad? En este caso, las obras necesarias tienen carácter obligatorio y no se requiere el acuerdo previo de la Junta de propietarios, pero sí que se exige que la necesidad de la obra en cuestión se comunique sin dilación al administrador de la finca (artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal).
En este sentido, el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que tendrán carácter obligatorio, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, todas aquellas obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del edificio y sus servicios comunes, incluyendo las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad (rotura de tuberías generales, desprendimiento de fachada, etc).
No obstante lo anterior, y aunque las reparaciones necesarias no requieren la previa autorización de la Comunidad, las mismas deberán ser costeadas por los comuneros y, según establece el artículo 10.2.a) de la Ley de Propiedad Horizontal, se decidirá en Junta de Propietarios la distribución de la derrama, por lo que se recomienda que, en la medida de lo posible, la realización de las obras necesarias sea también sometida al acuerdo de la Junta.
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El Tribunal Supremo ha negado que una caída al salir del domicilio, pero aún dentro de él, sea accidente in itinere. Foto: Confilegal El Tribunal Supremo ha considerado que la caída en la salida de la casa particular del trabajador no puede ser considerada un accidente in itinere. Ello, declarando que la entrada de una vivienda sigue formando parte del «espacio exclusivo y excluyente que es el domicilio». Y así, estima el recurso de casación interpuesto por la mutua dela empresa. Tomás (nombre ficticio) era encargado de obra en la empresa Unión de Desarrollos y Proyectos Grupo Empresarial S.L. Compañía para la que trabajaba el 8 de marzo de 2018, momento en el que sufría una caída a las 7:30 de la mañana, cuando se dirigía a su trabajo, que comenzaba a las 8 de la mañana. En esta noticia se habla de: Félix AzónIn itinereTribunal Supremo (TS) El Tribunal Supremo ha considerado que la caída en la salida de la casa particular del trabajador no puede ser considerada un accidente in itinere. Ello, declarando que la entrada de una vivienda sigue formando parte del «espacio exclusivo y excluyente que es el domicilio». Y así, estima el recurso de casación interpuesto por la mutua dela empresa. Tomás (nombre ficticio) era encargado de obra en la empresa Unión de Desarrollos y Proyectos Grupo Empresarial S.L. Compañía para la que trabajaba el 8 de marzo de 2018, momento en el que sufría una caída a las 7:30 de la mañana, cuando se dirigía a su trabajo, que comenzaba a las 8 de la mañana. «El accidente se produjo cuando, al salir del portal de su vivienda, resbala en los escalones de salida y cae al suelo». Caída tras la que comenzó un proceso de incapacidad temporal por contingencias comunes. Contingencia que, sin embargo, el Instituto Nacional de la Seguridad Social (INSS) negaba que se tratase de un accidente in itinere. Algo que llegaba ante el Juzgado de lo Social nº1 de Murcia, que desestimaba la demanda de Tomás. «El beneficiario tiene su domicilio en vivienda unifamiliar El accidente se produce cuando se dispone a salir hacia el trabajo, cayendo por las escaleras de su casa dentro de su finca sin haber salido al exterior«, expone el juzgado en su escrito de desestimación. Algo ante lo que el hombre presentaba recurso de suplicación ante el Tribunal Superior de Justicia de Murcia. Tribunal que estimaba el recurso en su sentencia de 5 de julio de 2022. Y así, reconocía que la caída era un accidente in itinere. EL SUPREMO NIEGA EL ACCIDENTE IN ITINERE Fallo del TSJM que llegaba, en recurso de suplicación presentado por Ibermutuamur, Mutua de Accidentes de Trabajo u Enfermedades Profesionales de la Seguridad Social, ante el Tribunal Supremo. En concreto, ante la Sala de lo Social, compuesta por los magistrados Félix V. Azón Vilas (ponente), Antonio V. Sempere Navarro, Juan Molins García-Atance, Juan Manuel San Cristóbal Villanueva y Ana María Orellana Cano. Tribunal que, en su sentencia 522/2025, del 2 de junio, estimaba las pretensiones de la aseguradora. Ello, estipulando que una caída en el domicilio, que es un espacio privado, no puede considerarse un accidente in itinere, a pesar de haberse producido al salir para acudir a tu puesto de trabajo. «Con carácter general cabe entender que el accidente que se produce dentro dela vivienda unifamiliar, cuya obligación de mantenimiento y cuidado corresponde a la persona accidentada, no podrá considerarse in itinere, en la medida que no ha salido a la vía pública, punto geográfico en el que no tiene ninguna capacidad de intervención para minimizar el riesgo», expone el alto tribunal. Así pues, destaca el tribunal que «resulta evidente que el accidentado no había iniciado su desplazamiento al centro de trabajo» cuando se produjo la caída. Y tampoco se puede considerar que existieran «circunstancias excepcionales» que llevasen a segundo término la cuestión geográfica, y permitiese aceptar esta caída como un accidente in itinere. Afirmación con la que el tribunal estima el recurso de casación. Y así, niega el accidente in itinere. Sin condena al pago de costas. FUENTE: CONFILEGAL
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