Obras en Elementos Comunes de la Comunidad de Propietarios
OBRAS INCONSENTIDAS EN ELEMENTOS COMUNES DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
En toda Comunidad de vecinos, los copropietarios tienen la obligación de respetar las instalaciones generales del edificio y sus elementos comunes, tanto si los mismos son de uso comunitario como si son de uso privativo, estén o no incluidos en su piso o local. Esta obligación lleva aparejada la prohibición de alterar los elementos comunes sin contar con el consentimiento de la Comunidad, de tal manera que, si alguno de los comuneros realiza obras que afecten a alguno de los elementos comunes sin el visto bueno de los demás propietarios, se le podrá exigir que reponga las zonas comunes alteradas a su estado anterior.
Pero, ¿qué se entiende por elementos comunes? ¿Qué tipo de acción se puede entablar contra el comunero que realiza obras inconsentidas en alguno de los elementos comunes? ¿Cuál es el plazo de prescripción para el ejercicio de la acción? ¿Qué ocurre si esas obras son urgentes y necesarias?
Palabras clave:
– Comunidad de Propietarios
– Elementos comunes
– Obras inconsentidas
– Obras necesarias
– Prescripción
– Acción real
¿Qué se entiende por elementos comunes?
El artículo 396 del Código Civil define los elementos comunes como aquellos que son necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio, tales como el suelo, los techos, los pilares, los cimientos, las vigas, los forjados, los muros de carga, las fachadas, etc.
La enumeración que contiene el citado precepto no puede considerarse “numerus clausus”, ya que finaliza con la siguiente puntualización: “y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles”. Por tanto, en cada caso concreto, para saber si un determinado elemento tiene carácter común o privado, es conveniente acudir al Título Constitutivo de la Comunidad.
Tanto el artículo 397 del Código Civil como el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establecen la prohibición de los copropietarios de alterar los elementos comunes sin el consentimiento de los demás comuneros, y ello, aunque dichas alteraciones resulten ventajosas para toda la Comunidad.
Por otra parte, el artículo 394 del Código Civil también prohíbe servirse de las zonas comunes cuando con ello se impida al resto de los copropietarios utilizarlas según su derecho. Un ejemplo de este supuesto sería cerrar el acceso a la azotea del edificio para impedir su paso al resto de copropietarios con la finalidad de destinarla a su uso privado.
Si alguno de los comuneros realiza una obra que suponga la alteración de un elemento comunitario sin recabar previamente el consentimiento de la Comunidad, se le podrá exigir que reponga, a su costa, el elemento común alterado al estado en que se encontraba antes de la realización de la obra.
Tipo de acción y plazo de prescripción
El plazo de prescripción para el ejercicio de la acción ha sido objeto de pronunciamiento por parte del Tribunal Supremo en su Sentencia nº 540/2016 de 14 de septiembre (ECLI:ES:TS:2016:4048), en la que resuelve un recurso de casación por interés casacional fundado en la infracción del artículo 1964 del Código Civil por oposición de la sentencia impugnada a la doctrina del Tribunal Supremo y por la contradicción existente entre la posición mantenida por distintas Audiencias Provinciales sobre la naturaleza real o personal de la acción entablada.
Alega el recurrente que la acción por obras inconsentidas ejercitada por la Comunidad había prescrito por el transcurso del plazo de 15 años establecido en el artículo 1964 del Código Civil al considerar que se trata de una acción personal. No obstante, el Tribunal resuelve en el sentido de entender que lo que se ha ejercitado es una acción real sujeta al plazo de prescripción de 30 años del artículo 1963 del Código Civil:
“La acción entablada pretende obtener una condena de los demandados a reintegrar a su estado anterior el forjado que cubre el sótano y que ha sido alterado para pasar a través del mismo ciertas conducciones de desagüe. De ahí que el carácter real de la acción resulte indiscutible. Lo característico de la acción real es que proporciona al titular de un derecho de tal clase la facultad de dirigirse judicialmente, y de manera directa, al bien o la cosa que es objeto de su derecho. La acción real facilita la reipersecutoriedad al conferir a su titular el poder de activar la maquinaria judicial para restituirle en su derecho. La acción personal responde a una relación jurídica entre personas de modo que únicamente puede dirigirse la acción contra el obligado o, en su caso, contra quienes traigan causa de él”
En definitiva, el Tribunal Supremo considera que la acción por la que la Comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior es de carácter real y, en consecuencia, el plazo de prescripción es el de 30 años establecido en el artículo 1963 del Código Civil.
Obras necesarias
¿Y qué ocurre si alguno de los propietarios del edificio quiere acometer unas obras sobre elementos comunes por razones de urgencia o necesidad? En este caso, las obras necesarias tienen carácter obligatorio y no se requiere el acuerdo previo de la Junta de propietarios, pero sí que se exige que la necesidad de la obra en cuestión se comunique sin dilación al administrador de la finca (artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal).
En este sentido, el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que tendrán carácter obligatorio, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, todas aquellas obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del edificio y sus servicios comunes, incluyendo las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad (rotura de tuberías generales, desprendimiento de fachada, etc).
No obstante lo anterior, y aunque las reparaciones necesarias no requieren la previa autorización de la Comunidad, las mismas deberán ser costeadas por los comuneros y, según establece el artículo 10.2.a) de la Ley de Propiedad Horizontal, se decidirá en Junta de Propietarios la distribución de la derrama, por lo que se recomienda que, en la medida de lo posible, la realización de las obras necesarias sea también sometida al acuerdo de la Junta.
LA DISCAPACIDAD DE UN HIJO MAYOR DE EDAD NO IMPIDE POR SI MISMO LA EXTINCIÓN DE LA PENSIÓN DE ALIMENTOS
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El Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana (TSJCV) ha confirmado el despido de un trabajador, «pillado» en el gimnasio estando de baja por dolor de espalda, con una sintomatología que desaconsejaba los ejercicios de intensidad sobre la zona. Una sentencia en la que el tribunal estipula que el centro deportivo no es una zona «privada». El absentismo laboral se ha convertido en una de las mayores preocupaciones de las empresas en España. También dentro de la administración pública. Ausencias que se multiplican en los puestos de trabajo que llevan a muchas empresas a apostar por contratar detectives privados para comprobar si esos trabajadores realmente se encuentran en incapacidad temporal, o están intentando «engañar» al sistema. Una práctica que llevaba a FCC Aqualia S.A. a despedir a Jesús, un empleado de la empresa desde mayo de 2008. Así pues, en enero de 2022, el trabajador iniciaba una IT hasta junio de 2023 por «dolor en la parte inferior de la espalda». Una IT que volvía a causar baja en la empresa en enero de 2024, por la misma dolencia. Un dolor ante el que la recomendación médica era «no cargar peso sobre la espalda, no realizar ejercicios de cargas axilares de columna, saltos, carrera intensa», o ejercicios que supusiesen agresión a la zona afectada. Sin embargo, en abril de 2024, Detectives Garbo comprobaba que el trabajador, además de conducir y realizar todo tipo de actividades, había acudido a hacer un circuito intenso de montaña durante tres horas. También, durante varios días, «acudió a un club deportivo a realizar clases dirigidas en las que se realiza todo tipo de movimientos y esfuerzos», sin que se observase dolencia alguna. Algo que llevaba a la empresa a despedir al trabajador el 23 de abril de 2024 por falta muy grave. Ir al gimnasio puede ser motivo de despido Un despido que el hombre llevaba ante los tribunales. En concreto, ante el Juzgado de lo Social nº4 de Elche que, en su sentencia de 22 de noviembre de 2024, desestimaba las pretensiones del trabajador. Decisión que llevaba a Jesús a presentar un recurso de suplicación ante el TSJCV. Caso que recaía sobre los magistrados Isabel Moreno de Viana-Cárdenas (presidente), Miguel Ángel Beltrán Aleu y María del Carmen Torregrosa Maicas (ponente). Recurso en el que el trabajador alegaba que el informe del detective debía ser declarado nulo debido a que las fotos obtenidas en el gimnasio «lo fueron en un espacio privado, por lo que son ilícitas». Del mismo modo, alegaba Jesús que su despido era discriminatorio por baja médica. Y que, del mismo modo, no se podía demostrar una vulneración de la buena fe contractual. Motivos que desestimaba el tribunal. «El club privado, gimnasio, en el que se tomaron las fotografías no tiene la consideración de espacio reservado puesto que, de un lado, el detective obtuvo permiso para entrar; y de otro, no puede considerarse que se trate de un lugar donde se ejerce la vida íntima, personal y familiar», expone el tribunal. Una valoración que el TSJCV acompaña de que el trabajador no cumplió con el «leal comportamiento» que le imponía la incapacidad temporal de cara a la empresa, en busca de cooperar activamente en su recuperación. Algo que sí supone la transgresión de la buena fe contractual, justificando así su despido. Fallo en el que el tribunal desestima el recurso, confirmando el despido. Sin costas.