Propietarios presentes en la Junta de Propietarios
La importancia de la convocatoria y la notificación de esta con el Orden de día a tratar es una cuestión fundamental en la celebración de las Juntas de Propietarios en el régimen de propiedad horizontal.
Es decir, teniendo en cuenta que, todas las cuestiones comunitarias deben someterse a Junta, salvo que se trate de alguna reparación de extrema urgencia, es necesario que se cumplan los requisitos necesarios para su celebración, como señala el artículo 16. 2 de la LPH, esto es, la previa convocatoria, indicando los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrara en primera o, en su caso, en segunda, además de contener una relación de los propietarios que no estén al corriente de pago de las deudas vencidas con la Comunidad, advirtiendo de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
Así, lo importante en la citada convocatoria es el marco en el que debe desarrollarse esta reunión, que hará que los propietarios decidan su asistencia o no, además, una buena redacción evitará posibles discusiones e incluso, una impugnación judicial por este motivo.
Esta convocatoria deberá notificarse a todos los comuneros, así, el artículo 9.1.h) de la citada LPH establece que esta se hará, como el resto de las citaciones comunitarias, en el domicilio que cada uno de aquellos hubiere señalado en España, en su defecto, en el propio piso o local, y, si no hubiera resultado posible, en el tablón de anuncios o lugar destinado de la finca a estos fines, entendiendo que, máxime a los efectos de prueba, esta deberá hacerse por escrito, además, si la recepción no ha sido posible por los medios ordinarios, repito, de forma suplementaria, se puede insertar en el tablón de anuncios, es decir, esta notificación solo podrá llevarse a cabo siempre que no haya sido posible hacerlo de las formas anteriormente señaladas.
Ahora bien, esta Ley no exige fehaciencia en las citadas notificaciones de tal modo que la prueba deberá hacerse por cualquier medio admitido en derecho, si bien, sería siempre recomendable que cuándo se trate de un asunto de interés, se realicen de tal manera que quede constancia de su recepción, en este sentido se ha pronunciado, entre otras, la sentencia de la AP Madrid, Sección 14.ª, 365/2017, de 19 de diciembre (SP/SENT/940546).
Pues bien, una vez que todos estos requisitos se han cumplido, los propietarios tienen toda la información necesaria para asistir o no a la Junta, y es precisamente esta asistencia la que es el objeto de estos comentarios.
La pregunta que me han formulado en numerosas ocasiones es qué ventajas tiene la asistencia y si es mejor estar presente en Junta o esperar a lo decidido por el resto.
Mi criterio es que, si lo que se van a adoptar son asuntos de interés, se acuda y se participe en la votación, bien de forma presencial o mediante representación, como señala el citado art. 15.2 LPH, pues, en caso contrario, dejaríamos que los presentes decidan, teniendo en cuenta que, en la mayoría de los asuntos comunitarios, máxime aquellos en los que solo requieren el quorum de la mayoría de la regla 7 del art. 17, no es preceptivo computar el voto de los ausentes, como señala la regla 8 del artículo 17.
Pero, volviendo a los presentes, en este caso, deberá considerarse como tal, todo propietario que asiste a la Junta, bien de manera personal o por representación y lo seguirá siendo si se ausenta para evitar una determinada votación, así se ha pronunciado la sentencia de la AP Málaga, Sec. 5.ª, 327/2015, de 12 de junio (SP/SENT/826661), que no admite la legitimación al haberse producido esta ausencia al no querer votar un determinado acuerdo, habiendo estado en la discusión del mismo y en idéntico sentido lo hace la Audiencia Provincial de Málaga, Sec. 5.ª, 124/2014, de 20 de marzo (SP/SENT/768421).
En estos casos los propietarios deben ser conscientes que el momento de la Junta es dónde deberán manifestar su aceptación o negativa, tanto cuando se trata de votaciones como para cualquier otra cuestión, es el lugar y la oportunidad y esta no puede hacerse de otro modo que mediante el voto, afirmativo o negativo, a favor o en contra, sin que la abstención o silencio, pueda dar derechos a posteriores votaciones, de tal modo que el que asiste y no se pronuncia ha dejado pasar la oportunidad de hacerlo, permitiendo que el resto, decidan por él.
He querido hacer esta aclaración por, en principio, parece obvia, pero tras la lectura de varias sentencias al respecto quizá, no todos los propietarios, lo tengan tan claro, veamos algunas de estas resoluciones en distintos supuestos:
Se considera presente el propietario representado:
De este modo, como señala la sentencia de la AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 342/2018, de 27 de junio (SP/SENT/976130) si el comunero estuvo representado y votó a favor, no puede después impugnar los acuerdos, del mismo modo, la AP Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 4/2014, de 10 de enero (SP/SENT/751130), se pronuncia en contra de la propietaria que impugna un acuerdo al haber estado representada en la Junta por su hijo y no haber votado en contra.
Y, si los comuneros estuvieron representados en la Junta, y quedaron decepcionados por el sentido del voto de su representante, deberán dirigirse contra este, en este sentido se ha pronunciado la sentencia de la AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 4.ª, 200/2019, de 10 de mayo (SP/SENT/1016093).
Estará presente, pese a la asistencia de un copropietario:
En este sentido se pronuncia la AP Toledo, Sec. 1.ª, 240/2021, de 24 de febrero (SP/SENT/1098666). Siendo la propiedad de dos personas, basta el voto de uno solo de ellos, sin que acuda el otro a la Junta.
La negativa respecto a una situación o acuerdo deberá manifestarse en Junta:
La AP Asturias, Oviedo, Sec. 1.ª, 854/2021, de 22 de septiembre (SP/SENT/1122484) considera que no procede la impugnación de la delegación de la Presidenta a otra persona para presidir la Junta, pese a existir Vicepresidente, porque el impugnante estaba presente en la Junta y no manifestó su discrepancia.
También he señalado que solo se podrían tratar en Junta los acuerdos que previamente se han señalado en el Orden del día, pero podrá hacerse si todos los comuneros están presentes en la Junta y deciden tratar un determinado asunto.
Mi criterio es que no se considerará anulable por el hecho de no aparecer en la convocatoria, pues todos los propietarios son conocedores en este preciso momento. En este sentido se han pronunciado las sentencias de las AP de Asturias, Oviedo, Sec. 4.ª, 148/2013, de 8 de mayo (SP/SENT/724122), y Alicante, Sec. 5.ª, 216/2010, de 20 de mayo (SP/SENT/516045)
No obstante, en este mismo supuesto, las sentencias de las Audiencias Provinciales de Málaga, Sec. 4.ª, 18-1-2008 (SP/SENT/171748) y Castellón, Sec. 3.ª, 345/2007, de 12 de julio (SP/SENT/142118), lo han hecho en contra, considerando que sí se podrá anular este acuerdo por no haberse hecho constar en el Orden del día de la convocatoria a Junta.
En cualquier caso, si un propietario, asiste a la Junta y no está de acuerdo, la recomendación es siempre votar en contra, pues sería la única posibilidad legal de poder impugnar judicialmente en la forma y plazos del artículo 18 de la repetida LPH.
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El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA) mantiene el despido procedente de un trabajador, pese a estar de baja por ansiedad, por su consumo de alcohol. Una práctica que mermaba su capacidad de recuperación, según los tribunales. Vidal trabajaba para TRANSDOYLO SL, empresa dedicada a la actividad de transporte de mercancías, desde febrero de 2011. Un puesto de trabajo en el que se mantenía cuando, en diciembre de 2022, comenzaba una baja médica, siendo diagnosticado con un trastorno de adaptación con ansiedad. Una situación mental ante la que el hombre recibía medicación por parte de la atención primaria. Pero ante la que el hombre no mantenía una actitud de recuperación. Así pues, tal y como pudo comprobar el detective contratado por la compañía durante varios días, Vidal acompañaba esta situación de baja por ansiedad con altos consumos de alcohol, así como conduciendo su vehículo particular. En concreto, según el informe del investigador, el hombre ingirió «cerveza con alcohol, en una cantidad relevante, como mínimo un litro». También «la ingesta de combinado de whiskey», además de cerveza. Consumo de alcohol al que añadía conducción de vehículos a motor de forma habitual. Algo que llevaba a la empresa, en noviembre de 2023, a comunicar al trabajador la carta de despido disciplinario. «Estas actividades están dotadas de una más que suficiente gravedad e intencionalidad como para considerarse que ha transgredido la buena fe contractual», valora la empresa en la carta de despido. Ello, debido a que la ingesta de alcohol está contraindicada en el tratamiento médico del trabajador, «perturbando» su curación. Un despido ante el que el trabajador presentaba una demanda ante el Juzgado de lo Social nº1 de Jaén. Juzgado que, sin embargo, desestimaba su demanda, llegando el caso ante el TSJA. Alcohol y ansiedad son incompatibles Un caso que valoraban los magistrados Beatriz Pérez Heredia (presidente), Fernando Oliet Palá, y Benito Raboso del Amo (ponente), en su sentencia 37/2026. Tribunal ante el que el trabajador alegaba que se había vulnerado su derecho fundamental a la garantía de indemnidad. Ello, al estar de baja médica cuando se produjo el despido disciplinario por parte de la empresa. Una valoración que, sin embargo, no comparte el tribunal. «La suspensión (laboral) exonera al trabajador de prestar servicio, pero no de cumplir con las estantes obligaciones del contrato de trabajo», recuerda, en este sentido, el TSJA. Así pues, pese a estar de baja médica, el trabajador cometió transgresión de la buena fe contractual, al producirse «quebrantamiento de los deberes de fidelidad y lealtad implícitos en toda relación laboral». En concreto, «por realizar actividades que eran incompatibles con la situación de incapacidad temporal en la que se encontraba el demandante». «Ha realizado una actividad que no tenía permitida por el tipo de medicación que estaba tomando. Ha venido realizando actividades que son incompatibles con su estado médico y tratamiento farmacológico, consistentes en la ingesta de alcohol de forma habitual, estando ante una conducta que retrasa el proceso de curación, lo que supone un incumplimiento de las obligaciones laborales», valora el TSJA. Algo que lleva al tribunal a coincidir con el criterio de instancia. Y por tanto, a desestimar el recurso de suplicación interpuesto, confirmando el despido procedente. FUENTE: CONFILEGAL
Un juez permite dividir una vivienda en dos, a pesar de que la comunidad de vecinos estaba en contra
El Tribunal de Instancia de Madrid nº92 ha dado la razón a un propietario de un local, en su pretensión de dividir su local para convertirlo en dos viviendas. Un proyecto al que se oponía la comunidad de vecinos, que rechazaba en votación la propuesta del propietario. La crisis de la vivienda se ha convertido en una realidad para muchos jóvenes. No sólo por los elevados y en muchas ocasiones abusivos precios de alquileres y compra, sino también por la falta de oferta de vivienda. Especialmente, en grandes ciudades como Madrid o Barcelona. Un contexto en el que A.A., propietario de un local de más de 100 metros cuadrados en Madrid, tomaba la decisión de dividir un local de su propiedad, a fin de convertirlo en dos viviendas individuales. Algo para lo que solicitaba autorización a la junta de la comunidad de propietarios. Una primera votación en la que no se alcanzaba la mayoría necesaria. Sin embargo, en una segunda votación, sí que se obtenía la mayoría exigida por la Ley de Propiedad Horizontal, cumpliendo con todos los requisitos legales y administrativos. Pese a ello, el administrador exigió unanimidad. Un requisito que no estaba contemplado en la normativa, pero que llevó a la comunidad a intentar revocar, en una junta posterior, la autorización ya admitida al propietario. Un caso que A.A., representado por Servilegal Abogados, llevaba ante los tribunales. En concreto, ante el Tribunal de Instancia de Madrid nº92 , bajo la magistratura de Francisco Juan Hernández Bautista. Dividir la vivienda no necesita el «sí» unánime de la comunidad Magistrado que, en su sentencia 21/2026, da la razón al propietario del inmueble. Ello, recordando que la Ley a este respecto «no exige unanimidad en estos supuestos, sino una mayoría cualificada» explican desde el bufete a Confilegal. “Demostramos que la interpretación legal debía ser la de la mayoría cualificada. La ley es clara. Exigir unanimidad cuando no procede supone un abuso y genera un perjuicio injustificado al propietario”, explica Ignacio Palomar Ruiz, letrado del caso y director de Servilegal Abogados. Así pues, el tribunal declaró que la mayoría exigible era de tres quintos en la comunidad de propietarios, y no era necesaria la unanimidad. Además, se puso de manifiesto que, tras un «sí» concedido a la división de la vivienda, no se podía dar marcha atrás. Decisión con la que el magistrado estimaba la demanda. Y, así, aceptaba la división del inmueble, con imposición de costas a la comunidad de vecinos. «El caso tiene una trascendencia que va más allá del conflicto concreto», valora el abogado. Ello, debido a que cada vez son más frecuentes estos casos de cambio de uso en un local. Especialmente, en las grandes ciudades, donde cada vez es más complicado encontrar un lugar al que llamar hogar. “Este fallo devuelve la confianza en la justicia frente a decisiones arbitrarias dentro de las comunidades. No se puede cambiar las reglas cuando no gusta el resultado de una votación», expone Palomar. FUENTE: CONFILEGAL
El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (TSJCat) ha desestimado las pretensiones del trabajador, confirmando el despido procedente. Y es que, tras amenazar a su encargado de obra con golpearle en la cabeza con una piedra, la defensa del despedido no justificó la razón por la que no era merecedor de la sanción máxima por parte de la compañía. Raúl trabajaba para Opera Catalonia S.L.U. desde septiembre de 2018, con contrato indefinido como Oficial 1ª. Un puesto de trabajo que el hombre mantenía el 27 de junio de 2023, día en el que tenía un duro enfrentamiento con el encargado de la obra en la que trabajaba. Así pues, después de criticar el encargado que la obra estaba hecha «una mierda», Raúl se enfrentaba a él, «reaccionando de una forma violenta». «Le ha dicho ‘»cojo una piedra y te reviento la cabeza». Seguidamente, se ha dirigido al encargado, con la intención de agredirle, llegando a cogerlo del cuello, y debiendo se separado por otro trabajador presente en ese momento», explica ahora la sentencia del TSJCat. Acciones que llevaban a la empresa a despedir al trabajador disciplinariamente, con efectos ese mismo día. Ello, alegando que el trabajador había cometido una falta muy grave, tipificada en el artículo 101h) del convenio colectivo estatal del sector de la Construcción, como malos tratos de palabra y obra, o faltas graves de respeto y consideraciones a los superiores. Un apartado que se contempla como sanción en el art. 102 del mismo Convenio con suspensión de empleo y sueldo de 16 a 90 días, o el despido. Un despido disciplinario que el hombre llevaba ante los tribunales. En concreto, ante el Juzgado de lo Social nº2 de Tarragona que, en su sentencia de 18 de octubre de 2024, desestimaba las pretensiones del trabajador. Fallo ante el que el hombre elevaba el caso ante el TSJCat. Recurso de suplicación que llegaba ante la sala compuesta por los magistrados Amparo Illán Teba (ponente), María Pía Casajuana Palet y Jesús Gómez Esteban. Amenazas que suponen un despido procedente «No se ha guardado una proporcionalidad entre la falta y la sanción impuesta, habiendo optado la empresa demandada por la sanción máxima del despido, cuando tenía la posibilidad de imponer la suspensión de empleo y sueldo», expone la defensa de Raúl ante el TSJCat. Unas alegaciones ante las que se oponía la empresa demandada. Ello, recordando que «los hechos probados ponen en evidencia que el trabajador en dos ocasiones amenaza y trata de agredir a su encargado». Respuesta de la empresa en la que, además, se pone de manifiesto que la recurrente «se limita a efectuar una exposición teórica sobre el principio de proporcionalidad, pero sin argumentar sobre las razones por las que no resultaría proporcionada la sanción en este caso». Alegaciones expuestas por Opera Catalonia S.L.U. con las que coincide el tribunal. «Debe señalarse que, si bien la parte recurrente alega que no existe proporcionalidad entre la conducta y la sanción de despido, ni siquiera alega circunstancia alguna que pudiera atenuar la gravedad de la conducta del trabajador», sentencia el TSJCat, que recuerda que conducta de Raúl fue «muy violenta y agresiva». Y por tanto, justificaba el despido disciplinario. Valoración con la que el tribunal desestima el recurso de suplicación, confirmando la sentencia de instancia. Sin costas. FUENTE: CONFILEGAL