La legislación vigente tiene respuestas a la ocupación que no se están empleando, según un profesor de la UAO CEU
• Hasta que se promulguen las reformas legales oportunas, el profesor de Derecho Civil de la Universitat Abat Oliba CEU, Adolfo Lucas, considera que la ocupación podría perseguirse penalmente como usurpación y que, desde la perspectiva civil, los ocupas son “tenedores sin derecho” que no debieran disfrutar de la protección que se ofrece a la posesión de hecho
• En la sociedad digital, resulta “injustificado proteger al poseedor sin derecho frente al propietario”, argumenta
• Aunque considera un avance la reforma del artículo 441 de la LEC, de 2018, que exige al ocupante demandado la aportación de un título que justifique su posesión y prescribe la inmediata entrega de la posesión al propietario demandante cuando la exhibición de este título no se produzca
• Ante situaciones de ocupación de inmuebles, la respuesta que actualmente obtienen los propietarios en las instancias judiciales resulta insuficiente. Como señala el profesor de Derecho Civil de la Universitat Abat Oliba CEU, Adolfo Lucas, “ocupar una casa prácticamente no tiene ninguna consecuencia jurídica, ni civil ni penal, para el ocupador”.
• Sin embargo, esto no tiene por qué ser así, incluso en un ordenamiento, como el nuestro, que ofrece una gran protección a la posesión de hecho, cabría una interpretación de la legislación vigente más adversa a los llamados ocupas. En este sentido, este doctor en Derecho invoca tanto la vía penal como la civil.
• En el terreno penal, aprecia que sería “bastante razonable” perseguir las ocupaciones como un delito de usurpación. Actualmente no se hace porque el tipo de usurpación exige que se haya producido vulneración de las facultades dominicales de la propiedad. En los casos de ocupación, al no estar utilizando el propietario la vivienda, se considera que no concurre este requisito. Contrariamente, Lucas afirma que “la ocupación de una vivienda impide ejercer los derechos de uso, disfrute y disposición de dicha vivienda”. Por tanto, “no se ataca alguna de las facultades dominicales del propietario, sino que se atacan todas ellas”.
• En la órbita de lo civil, este especialista cree que bastaría con aplicar rigurosamente el artículo 441 del Código Civil, conforme al que los ocupas pasarían a ser “tenedores sin derecho”. Consecuentemente, no podrían beneficiarse de la esfera de protección que nuestro ordenamiento concede al poseedor de hecho. “No tendrían derecho a ser protegidos y el propietario podría recuperar directamente la cosa”, valora.
• Finalmente, en el terreno procesal, este doctor en Derecho reclama mayor “agilidad y eficacia”. En esta línea, señala que carece de sentido “que se pueda desahuciar más rápidamente a un arrendatario que ha suscrito un contrato que a un ocupa que ha entrado violentamente en una casa”. No obstante, reconoce que la reforma del artículo 441 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, operada hace dos años, sí que supone un avance en la materia. En la nueva redacción del precepto se establece que cuando un demandante solicite la entrega inmediata de la posesión de la vivienda, los ocupantes deberán aportar el título que justifique su posesión y que, de no hacerlo, el tribunal debe ordenar mediante auto la inmediata entrega al demandante.
• Es decir, aunque mejorables, actualmente hay instrumentos para afrontar el problema. “Siempre se ha dicho que la realidad va por delante del Derecho. Pero en este caso, la realidad no va por delante del Derecho, sino que el Derecho está mirando a otro lado”, lamenta.
• Revisión a la baja de la posesión
• Explica Adolfo Lucas que la cobertura jurídica que encuentran los ocupas radica en el reconocimiento que nuestro sistema concede a la posesión de hecho, aunque no esté fundamentada en ningún derecho. En la doctrina tradicional, se consideraba que la posesión era la expresión externa de la propiedad y que, protegiendo a la primera, se apuntalaba a la segunda. Pero, como observa este profesor de la UAO CEU, en un mundo informatizado en el que es posible conocer rápidamente quién es el titular de los bienes inmuebles, esta visión de la posesión queda obsoleta. E igualmente cuestionable sería sostenerla en la finalidad de mantener la paz social, cuando la realidad es que el propietario debe “esperar entre dos y cinco años para recuperar una vivienda”.
• Por todo lo expuesto, se decanta por una “revisión a la baja” de la posesión sin derecho para adecuarla a la realidad actual. “La propiedad se define como el poder más grande sobre una cosa. Sin embargo, este derecho absoluto se vacía de contenido en manos de un poseedor sin derecho que ha arrebatado la cosa”. Por todo ello, hoy “resulta injustificado proteger al poseedor sin derecho frente al propietario”.
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La sección civil y de Instrucción del Tribunal de Instancia de Alcorcón ha desestimado las pretensiones de la inmobiliaria del municipio madrileño. Ello, rechazando los más de 6.000 euros que exigían a una pareja por una vivienda que visitaron, pero cuya compra no se llegó a formalizar. Carmen y Julio (nombres ficticios) acudían a la inmobiliaria Vitapiso Servicios Inmobiliarios, de Alcorcón, en 2018, con la intención de adquirir una vivienda, anunciada en el portal de internet Idealista. Desde la inmobiliaria intermediaria se concertó una visita al inmueble el 7 de abril de 2017, tras la que la pareja realizó una oferta formal por la vivienda, firmada por ambos compradores. Un encuentro en el que, igualmente, Carmen firmaba una hoja de encargo a la inmobiliaria, en la que se formalizaba la relación entre ambos para la búsqueda de un inmueble con las características solicitadas. Un escrito en el que la pareja se comprometía a abonar una comisión del 3% a la inmobiliaria por su gestión «para el supuesto de llegarse a adquirir el inmueble en el año siguiente a la visita». Compra que, sin embargo, no llegaba a formalizarse. Y por la que la inmobiliaria reclamaba el abono de 6.534 euros, IVA incluido, a la pareja visitante. Una exigencia que la entidad llevaba ante los tribunales. En concreto, ante el Tribunal de Instancia de Alcorcón, bajo la magistratura de María del Mar Tomás Corpa. Demanda en la que la intermediaria destacaba que la compra no llegó a formalizarse «por causa no imputable» a la compañía. Razón por la que valoraban que la pareja visitante del inmueble debían abonar sus honorarios, de más de 6.000 euros. NO HAY ABONO DE HONORARIOS PARA LA INMOBILIARIA Se oponía la demandada, ya que la propuesta de compra «nunca fe aceptada por los vendedores, que transmitieron la vivienda a otros compradores», Algo por lo que, alegan, «no se cumplen los presupuestos establecidos en el contrato». Una valoración de los demandados, representados por el abogado Rubén Loro Cáceres que comparte el juzgado en su sentencia 129/2025. Ello, desestimando las pretensiones de la inmobiliaria de Alcorcón. «El documento condiciona el devengo de los honorarios del actor a que se llegase a adquirir el inmueble durante el periodo de un año desde la visita», expone la sentencia. Un condicionante que no se produce. «Es obvio que la compraventa no se formalizó», puntualiza la magistrada. «La parte demandante no ha acreditado, ni siquiera, que la propuesta de compraventa realizada se aceptase por los vendedores, luego difícilmente podrían estos adquirir la propiedad, siendo ello un requisito imprescindible para que se devengaran los honorarios». Del mismo modo, destaca la magistrada que tampoco queda probado que la falta de compra «fuese imputable» a los codemandados. Algo por lo que desestima la demanda. Y con ello, rechaza que la pareja que visitó la vivienda deba abonar pago alguno a la inmobiliaria. Empresa que deberá hacer frente al pago de costas. FUENTE: CONFILEGAL
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