Desahucio por impago de alquiler

El desahucio por impago de alquiler es una herramienta judicial que el Estado pone a disposición de los ciudadanos y empresas cuando quieren desalojar a un inquilino de una vivienda o local, por no pagar la renta.
Esta proceso se puede iniciar cuando hay un impago de alquiler.
Por tanto, lo normal es que cuando hay un impago no se pida solo el desahucio, sino que se pida también al juez que condene al inquilino a pagar la deuda.
Por tanto, en este artículo voy a dar por hecho que se reclama tanto el desahucio como la condena a pagar la deuda (las dos cosas en la misma demanda).
Abogado y procurador necesarios
Una vez que el inquilino ha dejado de pagar, el arrendador (propietario) debe contactar con un abogado, ya que este tipo de procesos judiciales solo se pueden solicitar si la demanda lleva la firma de abogado y procurador.
Una vez que se ha contratado un abogado y un procurador, estos profesionales deben elaborar y firmar la demanda de desahucio y presentarla en el juzgado.
Desde ese momento ya queda interpuesta la demanda y se inicia el proceso de desahucio por impago de alquiler.
La demanda de desahucio
La demanda de desahucio es un documento en el que constan los datos del demandante (arrendador o propietario), los datos del demandado (inquilino) así como la deuda que se ha impagado.
Además, se narran los hechos, es decir, qué mensualidades ha pagado el inquilino, cuáles no, cuál es la deuda total, etc.
La justificación jurídica de cualquier demanda de desahucio por impago cuando se trata de un contrato de arrendamiento sometido a la ley de arrendamientos urbanos la encontramos en el artículo 27 LAU, que dice que se puede poner una demanda si el inquilino deja de pagar la renta.
Hoy en día la demanda se presenta por internet, es decir, que no hay que ir físicamente al juzgado a presentarla.
El poder para pleitos
El propietario tiene que hacer un poder a favor del procurador.
Esta poder se puede hacer en el momento de presentar la demanda pero también se puede dejar para un momento posterior.
En caso de no haber presentado el poder junto con la demanda, entonces el juzgado mandará un escrito al procurador después de presentar la demanda diciéndole que ya es el momento de presentar el poder.
Una vez que queda presentado el poder, el siguiente paso es que el juzgado admita a trámite la demanda.
La admisión a trámite
Lo siguiente que ocurre tras presentar la demanda y el poder es, unos 30 días después, que el juzgado emite un decreto por el que queda admitida a trámite la demanda (si todo se ha hecho bien). Recibe el nombre de decreto de admisión.
En ese decreto del juzgado viene muchísima información, pero los datos más relevantes son las fechas.
 
Es decir, en el decreto ya aparecen, normalmente, la fecha de juicio y la fecha de desahucio.
Además, también ha de constar en el decreto la deuda que se reclama al inquilino así como si el inquilino puede o no enervar la acción de desahucio.
La notificación de la demanda
Y ahora llega el momento de notificar al inquilino la demanda y el decreto.
La notificación hay que hacerla en la vivienda o local arrendador.
Si por algún motivo no se logra notificar (porque el inquilino no esté, no quiera coger la demanda, etc), entonces el juzgado hará una investigación y si encuentra otros domicilios asociados al DNI. del inquilino, entonces se intenta notificar la demanda y el decreto en esos domicilios.
Y si finalmente no resulta posible notificarle la demanda y el decreto en ningún domicilio, entonces se le notifica por edictos, es decir, haciendo un anuncio en el BOE.
El tema de las notificaciones es uno de los que más tiempo consumen de todo el proceso.
Por eso yo nunca dejo en manos del juzgado la notificación de la demanda, porque el servicio de correos del juzgado suele estar muy saturado.
Lo que siempre hago es que sea nuestro procurador el que haga la notificación. De este modo perdemos solo una semana en hacer el trámite, y no cuatro u ocho semanas que puede tardar el juzgado.
Los diez días de plazo para el inquilino
Una vez que se notifica la demanda al inquilino (ya sea directamente o ya sea con el anuncio en el BOE), el inquilino tiene un plazo de 10 días para oponerse a la demanda.
Si el inquilino no se opone a la demanda
Si no se opone, entonces el juzgado emite un nuevo decreto (decreto de archivo) dando íntegramente la razón a lo que se ha pedido en la demanda, de forma que se da por vencedor al propietario y se ordena el desahucio en la fecha prevista. Y también se condena al inquilino a pagar la deuda existente desde el día que se presentó la demanda hasta el día del desahucio.
Finalmente, también se condenará al inquilino a pagar las costas del proceso, es decir, lo que el propietario se ha gastado en abogado y procurador.
Si en inquilino sí se opone a la demanda
En caso de que el inquilino sí se oponga a la demanda, entonces habrá que hacer un juicio, tras el cuál el juez dicta sentencia (y si todo ha ido bien contendrá lo mismo que he comentado que contenía el decreto de archivo).
Otras cuestiones de interés en esos 10 días
Además de oponerse o no oponerse a la demanda, en ese plazo de 10 días el inquilino puede hacer otras cosas.
Por ejemplo, puede enervar la acción de desahucio.
Y también puede pedir justicia gratuita para poder oponerse a la demanda sin tener que pagar abogado ni procurador. Para ello tendrá que aportar documentación que acredite que tiene ingresos insuficientes.
El juicio de desahucio
Como acabo de comentarte, solo habrá juicio si el inquilino se ha opuesto a la demanda.
En ese caso el juzgado señalará una fecha para realizar el juicio, si es que no estaba señalada previamente.
El día señalado tendrán que acudir al juicio los abogados y procuradores del propietario y del inquilino. Pero además es muy recomendable que acuda también el propietario. En cuanto al inquilino, ocurre en muchas ocasiones (sobre todo cuando va con justicia gratuita9 que el inquilino no va a juicio (pero sí su abogado y su procurador).
El primero en hablar es el abogado del propietario, que normalmente dice que se afirma y ratifica en todo lo que ha mencionado en la demanda.
Y luego habla el abogado del inquilino, que suele decir que se afirma y ratifica en lo que ha puesto en su escrito de contestación a la demanda.
Después de esto se abre la fase probatoria, en la que generalmente las partes no aportan ningún documento adicional, pues casi siempre está todo presentado en el escrito de demanda y de contestación a la demanda.
No obstante, si hay que aportar algún documento adicional, este es el momento para hacerlo.
Y después de esta fase, el juez da por terminado el juicio y en unos días nos enviará a las partes la sentencia.
Una vez que se recibe la sentencia (o el decreto de archivo en caso de que no hubiera habido juicio) termina en ese momento la fase declarativa del proceso y comienza la ejecutiva, es decir, es el momento de ejecutar la sentencia (hacer el desahucio).
El lanzamiento
El lanzamiento es la fase ejecutiva del proceso.
Es la fase en la que hay que ejecutar aquello que ha dicho el juez.
Es decir, si el juez ha condenado al inquilino a devolver la vivienda y no lo hace, entonces hay que desalojar al inquilino incluso por la fuerza.
El lanzamiento es el acto al que acuden dos miembros del juzgado y cumplimentan un acta (acta del lanzamiento) narrando lo que sucede en ese acto.
Si todo va bien, el acta del lanzamiento dirá que se hace entrega de la posesión de la vivienda o local al propietario.
Además de los miembros del juzgado, también tiene que acudir al lanzamiento el procurador del propietario (no es necesario que acuda el propietario, aunque es recomendable).

Por Juan José Sanchez Busnadiego 8 de abril de 2026
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Por Juan José Sanchez Busnadiego 7 de abril de 2026
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Por Juan José Sanchez Busnadiego 13 de marzo de 2026
¿PROBLEMAS PENALES? ¿DETENIDO? ¿INVESTIGADO? - En San Pedro de Alcántara (Málaga): Abogado defensor. Defensa penal en juicios. Asistencia al detenido. - Representación y defensa: Delitos de estafa, apropiación indebida, hurto, robo, daños… WWW.ABOGADOSANCHEZBUSNADIEGOABOGADOS.COM 📞 +34619 212 569 info@sanchezbusnadiego.com #abogadopenalista #defensapenal #abogadopenal
Por Juan José Sanchez Busnadiego 13 de marzo de 2026
El Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana (TSJCV) ha confirmado el despido de un trabajador, «pillado» en el gimnasio estando de baja por dolor de espalda, con una sintomatología que desaconsejaba los ejercicios de intensidad sobre la zona. Una sentencia en la que el tribunal estipula que el centro deportivo no es una zona «privada». El absentismo laboral se ha convertido en una de las mayores preocupaciones de las empresas en España. También dentro de la administración pública. Ausencias que se multiplican en los puestos de trabajo que llevan a muchas empresas a apostar por contratar detectives privados para comprobar si esos trabajadores realmente se encuentran en incapacidad temporal, o están intentando «engañar» al sistema. Una práctica que llevaba a FCC Aqualia S.A. a despedir a Jesús, un empleado de la empresa desde mayo de 2008. Así pues, en enero de 2022, el trabajador iniciaba una IT hasta junio de 2023 por «dolor en la parte inferior de la espalda». Una IT que volvía a causar baja en la empresa en enero de 2024, por la misma dolencia. Un dolor ante el que la recomendación médica era «no cargar peso sobre la espalda, no realizar ejercicios de cargas axilares de columna, saltos, carrera intensa», o ejercicios que supusiesen agresión a la zona afectada. Sin embargo, en abril de 2024, Detectives Garbo comprobaba que el trabajador, además de conducir y realizar todo tipo de actividades, había acudido a hacer un circuito intenso de montaña durante tres horas. También, durante varios días, «acudió a un club deportivo a realizar clases dirigidas en las que se realiza todo tipo de movimientos y esfuerzos», sin que se observase dolencia alguna. Algo que llevaba a la empresa a despedir al trabajador el 23 de abril de 2024 por falta muy grave. Ir al gimnasio puede ser motivo de despido Un despido que el hombre llevaba ante los tribunales. En concreto, ante el Juzgado de lo Social nº4 de Elche que, en su sentencia de 22 de noviembre de 2024, desestimaba las pretensiones del trabajador. Decisión que llevaba a Jesús a presentar un recurso de suplicación ante el TSJCV. Caso que recaía sobre los magistrados Isabel Moreno de Viana-Cárdenas (presidente), Miguel Ángel Beltrán Aleu y María del Carmen Torregrosa Maicas (ponente). Recurso en el que el trabajador alegaba que el informe del detective debía ser declarado nulo debido a que las fotos obtenidas en el gimnasio «lo fueron en un espacio privado, por lo que son ilícitas». Del mismo modo, alegaba Jesús que su despido era discriminatorio por baja médica. Y que, del mismo modo, no se podía demostrar una vulneración de la buena fe contractual. Motivos que desestimaba el tribunal. «El club privado, gimnasio, en el que se tomaron las fotografías no tiene la consideración de espacio reservado puesto que, de un lado, el detective obtuvo permiso para entrar; y de otro, no puede considerarse que se trate de un lugar donde se ejerce la vida íntima, personal y familiar», expone el tribunal. Una valoración que el TSJCV acompaña de que el trabajador no cumplió con el «leal comportamiento» que le imponía la incapacidad temporal de cara a la empresa, en busca de cooperar activamente en su recuperación. Algo que sí supone la transgresión de la buena fe contractual, justificando así su despido. Fallo en el que el tribunal desestima el recurso, confirmando el despido. Sin costas.
Por Juan José Sanchez Busnadiego 12 de marzo de 2026
La suplantación de identidad en internet no es un fenómeno nuevo, pero en los últimos años ha experimentado un crecimiento notable impulsado por el uso masivo de aplicaciones de mensajería instantánea. Entre ellas, WhatsApp se ha convertido en uno de los escenarios más habituales para este tipo de conductas. La facilidad con la que puede crearse un perfil utilizando datos de terceros, así como la confianza que los usuarios depositan en los mensajes recibidos desde contactos aparentemente conocidos, ha convertido esta herramienta en un vehículo frecuente para la comisión de fraudes y otros ilícitos penales. En la práctica, los casos de suplantación en WhatsApp presentan diversas modalidades. Supuestos más comunes Uno de los supuestos más comunes consiste en que un tercero crea una cuenta utilizando el nombre y la fotografía de otra persona para contactar con familiares, amigos o clientes de la víctima. En otras ocasiones, el autor logra apropiarse directamente de la cuenta legítima mediante técnicas de ingeniería social o mediante la obtención fraudulenta del código de verificación que permite activar la cuenta en otro dispositivo. l resultado, en ambos casos, es similar: la persona suplantada pierde el control sobre su identidad digital mientras el autor utiliza esa apariencia para interactuar con terceros. Desde el punto de vista jurídico conviene aclarar que el ordenamiento penal español no recoge un delito específico de «suplantación de identidad digital» como tal. No obstante, ello no significa que estas conductas queden impunes. Dependiendo de las circunstancias concretas, pueden encajar en distintos tipos penales previstos en el Código Penal. Estafa Uno de los supuestos más habituales es el delito de estafa. No es extraño que el autor utilice la identidad suplantada para solicitar dinero a los contactos de la víctima alegando una situación urgente: un problema con el teléfono, una necesidad económica imprevista o cualquier otra excusa destinada a generar confianza. Cuando el engaño provoca que un tercero realice una transferencia o entregue dinero creyendo que está ayudando a un conocido, nos encontramos ante un claro supuesto de estafa. El elemento determinante será acreditar que el engaño fue suficiente para provocar el error de la víctima y que este condujo a un perjuicio económico. En esta línea, la jurisprudencia reciente ha analizado diversos supuestos de suplantación mediante aplicaciones de mensajería. A modo de ejemplo, la Audiencia Provincial de Asturias, en su reciente sentencia 331/2025, de 26 de septiembre, confirmó la condena a un acusado que se hizo pasar por la hija de la víctima a través de WhatsApp para solicitar transferencias urgentes, considerando acreditado el engaño bastante y el desplazamiento patrimonial derivado de la suplantación digital. Usurpación del estado civil En otros casos, la conducta puede analizarse desde la perspectiva del delito de usurpación de estado civil. Aunque tradicionalmente se ha aplicado a situaciones ajenas al entorno digital, algunos tribunales han admitido su aplicación cuando el autor adopta de forma persistente la identidad de otra persona y actúa públicamente como si fuera ella. Sin embargo, este delito exige un grado relevante de apropiación de la identidad, por lo que no todos los perfiles falsos en redes o aplicaciones de mensajería encajan automáticamente en este tipo penal. Delitos contra la intimidad o contra el honor También pueden concurrir delitos contra la intimidad o contra el honor cuando la suplantación se utiliza para difundir mensajes ofensivos, información falsa o contenido que perjudique la reputación de la persona afectada. En estos supuestos, el daño no es necesariamente económico, sino personal o reputacional, lo que puede dar lugar tanto a responsabilidades penales como a reclamaciones en la vía civil. Una de las principales dificultades en este tipo de procedimientos reside en la obtención de la prueba. A diferencia de otros delitos más tradicionales, la identificación del autor en el entorno digital puede resultar compleja. Las investigaciones suelen requerir el análisis de datos técnicos, direcciones IP, registros de actividad y otra información que, en ocasiones, se encuentra almacenada en servidores situados fuera de nuestro territorio. Prueba digital La importancia de la prueba digital ha sido subrayada por distintos tribunales, como ocurrió en la sentencia 81/2024, de 9 de julio, del Tribunal Superior de Justicia de Galicia, que ordenó repetir un juicio en el que se había descartado indebidamente el valor probatorio de mensajes de WhatsApp aportados en una causa por estafa. Por ello, como aconsejamos a todos nuestros clientes que confían en PenalTech, la actuación temprana resulta fundamental. La conservación de los mensajes recibidos, la realización de capturas de pantalla y la rápida presentación de una denuncia pueden ser determinantes para facilitar la investigación. En muchos procedimientos, además, la intervención de peritos informáticos permite acreditar la autenticidad de la prueba digital y reforzar su valor probatorio ante los tribunales. La experiencia profesional demuestra que este tipo de situaciones no solo generan perjuicios económicos a quienes son engañados, sino también un importante impacto en la reputación de la persona cuya identidad ha sido utilizada. Los perfiles falsos, un peligro En entornos profesionales o empresariales, un perfil falso puede afectar gravemente a la confianza de clientes, proveedores o colaboradores. En el ámbito de la práctica jurídica especializada en ciberdelincuencia, cada vez es más frecuente encontrar casos en los que la identidad digital se convierte en el elemento central del conflicto penal. En definitiva, la proliferación de perfiles falsos en aplicaciones de mensajería refleja cómo las nuevas tecnologías han ampliado los escenarios en los que pueden producirse conductas delictivas. La identidad digital se ha convertido en un activo especialmente sensible, y su utilización fraudulenta puede generar consecuencias jurídicas relevantes. Ante esta realidad, como siempre alertamos, la prevención y la reacción temprana son claves. Desconfiar de solicitudes económicas inesperadas, verificar por otros canales la identidad de quien solicita ayuda y proteger adecuadamente los sistemas de verificación de las cuentas son medidas básicas que pueden reducir significativamente el riesgo. En un entorno digital cada vez más complejo, el Derecho penal seguirá enfrentándose al desafío de adaptar sus instrumentos a nuevas formas de delincuencia que se desarrollan, cada vez con mayor frecuencia, en espacios digitales cotidianos. FUENTE: CONFILEGAL
Por Juan José Sanchez Busnadiego 26 de febrero de 2026
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Por Juan José Sanchez Busnadiego 26 de febrero de 2026
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Por Juan José Sanchez Busnadiego 26 de febrero de 2026
El fallo es rotundo: Carrefour no informó a sus clientes de forma clara, comprensible y con la antelación suficiente sobre los riesgos reales de ese sistema de pago. La sentencia no es un caso aislado. El Supremo ya se había pronunciado sobre tarjetas «revolving» de otras entidades, pero este fallo tiene una dimensión colectiva que lo hace especialmente relevante: es la primera vez que se resuelve en casación una acción colectiva de nulidad de condiciones generales por abusividad en contratos «revolving». Un importante triunfo para ASUFIN “Este triunfo en tribunales es muy importante en nuestra lucha contra el crédito ‘revolving’. Fuimos una asociación pionera en denunciar públicamente no sólo la usura de los tipos de interés de este crédito sino también de la falta de transparencia con el que se colocaban estos plásticos, con un mecanismo perverso de amortización: a cambio del pago de cuotas mensuales fijas y bajas, se cobran unos intereses muy altos, que apenas cubren la deuda principal y provocan que el dinero gastado se recapitalice constantemente, convirtiendo el préstamo en una deuda indefinida«, afirma Patricia Suárez, presidenta de ASUFIN. La conclusión de este procedimiento, cuya dirección letrada ha corrido a cargo del abogado colaborador de la asociación, Rodrigo Royo, abre la puerta a revisar todos los contratos del resto de tarjetas «revolving«, previas a los cambios que hicieron las entidades a cuenta de la orden ministerial relativa al crédito «revolving«, que entró en vigor el 2 de enero de 2021. El núcleo del problema: la transparencia El tribunal de esta causa, formado por los magistrados Ignacio Sancho Gargallo, presidente, Rafael Sarazá Jimena, ponente, Pedro José Vela Torres, Nuria Auxiliadora Orellana Cano y Fernando Cerdá Albero, ha analizado la cláusula 12 del contrato, que regula los sistemas de pago. No discute que Carrefour tuviera derecho a comercializar este producto, ni que el tipo de interés fuera en sí mismo ilegal. Lo que reprocha es que la cláusula que lo regula no cumple con las exigencias de transparencia que impone el derecho europeo. Según los artículos 4.2 y 5 de la Directiva 93/13/CEE, una cláusula que afecta a elementos esenciales del contrato —como el precio o el mecanismo de amortización— solo escapa al control de abusividad si está redactada de forma clara y comprensible. Y eso, dice el tribunal, no se cumplía aquí. El estándar que aplica el Supremo es el del «consumidor medio, normalmente informado, razonablemente atento y perspicaz», consolidado por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) desde la STJUE C-26/13, Kásler y Káslerné Rábai. A la luz de ese estándar, la Sala concluye que un consumidor tipo no podía comprender, leyendo el contrato de Carrefour, el funcionamiento real del sistema «revolving» ni las consecuencias económicas que ese sistema podía tener para él. También subraya que Carrefour no entregaba esa información con suficiente antelación a la firma: en el mejor de los casos, la documentación se proporcionaba en el mismo momento de suscribir el contrato, lo que la normativa considera claramente insuficiente. El cliente tampoco no tenía tiempo para leer, comparar con otras ofertas ni reflexionar antes de comprometerse. La Directiva 2008/48/CE sobre crédito al consumo, desarrollada en España por la Ley 16/2011 de contratos de crédito al consumo y por la Orden EHA/2899/2011 de transparencia bancaria, exige que el prestamista facilite la información precontractual antes de que el consumidor se comprometa. De la falta de transparencia a la abusividad Una cláusula opaca no es automáticamente abusiva, pero la falta de transparencia es un elemento decisivo para apreciarlo. Así lo ha reiterado el TJUE en sentencias como C-265/22, Banco Santander (2023) y C-300/23, Kutxabank (2024): la oscuridad de una cláusula puede contribuir a concluir que genera un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor, en contra de las exigencias de la buena fe. El Supremo aplica esta lógica al «revolving» y da un paso adicional: cuando el consumidor ignora los riesgos significativos del sistema de amortización, no puede comparar la oferta con otras alternativas ni evaluar si ese producto se ajusta a su situación financiera. Eso genera, por sí solo, un grave desequilibrio contrario a la buena fe en los términos del artículo 82 del TRLCU y el artículo 3.1 de la Directiva 93/13/CEE. La cláusula es, por tanto, abusiva y nula. Este razonamiento sigue la estela de lo que el Supremo ya había construido en la STS pleno 628/2015, de 25 de noviembre —sobre cláusulas suelo— y en las recientes STS pleno 154/2025 y 155/2025, de 30 de enero, que analizaron el «revolving» en acciones individuales. La diferencia ahora es que el pronunciamiento tiene efecto colectivo. ¿Qué implica este fallo para los afectados? Una tarjeta «revolving» no es una tarjeta normal. Cuando se paga con ella, no se liquida la deuda al mes siguiente: la financia de forma indefinida mediante cuotas mensuales muy pequeñas. El problema es que esas cuotas apenas reducen el capital; la mayor parte va destinada a pagar intereses. Mientras tanto, el crédito se reconstituye automáticamente con cada pago, como si fuera una línea de crédito permanente. Ya en la STS pleno 149/2020, de 4 de marzo, el Supremo describió con precisión los riesgos de este modelo: las cuotas bajas, elegidas por su atractivo a corto plazo, alargan indefinidamente el pago; el anatocismo —capitalización de intereses sobre intereses— agrava la deuda cuando hay impagos; y el límite del crédito se va recomponiendo constantemente, lo que puede convertir al prestatario en un «deudor cautivo». El Banco de España ha denominado este fenómeno «efecto bola de nieve»: una deuda que nunca se termina de pagar. En el caso concreto de la tarjeta Pass, la TAE era del 21,99%, con una cuota mínima mensual del 3% del límite de crédito (con un mínimo de 15 euros). Una cuantía tan reducida que en la práctica apenas amortizaba capital. La jurisprudencia del Supremo —que la falta de transparencia sobre el funcionamiento del «revolving» es abusiva porque genera un grave desequilibrio— puede extenderse a productos similares comercializados por otras entidades financieras. Los usuarios de tarjetas «revolving» de cualquier banco o financiera tienen motivos para revisar su contrato. Noticias relacionadas: Carrefour, condenada a pagar más de 28.000 € a un cliente por su «revolving», después de intentar devolver solo 13.000 € La normativa que ampara a los viajeros de tren en la UE deja desprotegido al usuario frente a situaciones extremas, según Asufin Un cliente lleva a Wizink ante los tribunales para conseguir los extractos de su tarjeta «revolving» Asufin gana una de las primeras sentencias que aplica los fallos recientes del TS por falta de transparencia en las «revolving» La ausencia de una copia del contrato de una tarjeta «revolving» también provoca su nulidad en los tribunales El juzgado 104 de Madrid pide sancionar a los bancos que obligan ir a juicio por temas resueltos siempre a favor del consumidor FUENTE CONFILEGAL
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