Desahucio por impago de alquiler
El desahucio por impago de alquiler es una herramienta judicial que el Estado pone a disposición de los ciudadanos y empresas cuando quieren desalojar a un inquilino de una vivienda o local, por no pagar la renta.
Esta proceso se puede iniciar cuando hay un impago de alquiler.
Por tanto, lo normal es que cuando hay un impago no se pida solo el desahucio, sino que se pida también al juez que condene al inquilino a pagar la deuda.
Por tanto, en este artículo voy a dar por hecho que se reclama tanto el desahucio como la condena a pagar la deuda (las dos cosas en la misma demanda).
Abogado y procurador necesarios
Una vez que el inquilino ha dejado de pagar, el arrendador (propietario) debe contactar con un abogado, ya que este tipo de procesos judiciales solo se pueden solicitar si la demanda lleva la firma de abogado y procurador.
Una vez que se ha contratado un abogado y un procurador, estos profesionales deben elaborar y firmar la demanda de desahucio y presentarla en el juzgado.
Desde ese momento ya queda interpuesta la demanda y se inicia el proceso de desahucio por impago de alquiler.
La demanda de desahucio
La demanda de desahucio es un documento en el que constan los datos del demandante (arrendador o propietario), los datos del demandado (inquilino) así como la deuda que se ha impagado.
Además, se narran los hechos, es decir, qué mensualidades ha pagado el inquilino, cuáles no, cuál es la deuda total, etc.
La justificación jurídica de cualquier demanda de desahucio por impago cuando se trata de un contrato de arrendamiento sometido a la ley de arrendamientos urbanos la encontramos en el artículo 27 LAU, que dice que se puede poner una demanda si el inquilino deja de pagar la renta.
Hoy en día la demanda se presenta por internet, es decir, que no hay que ir físicamente al juzgado a presentarla.
El poder para pleitos
El propietario tiene que hacer un poder a favor del procurador.
Esta poder se puede hacer en el momento de presentar la demanda pero también se puede dejar para un momento posterior.
En caso de no haber presentado el poder junto con la demanda, entonces el juzgado mandará un escrito al procurador después de presentar la demanda diciéndole que ya es el momento de presentar el poder.
Una vez que queda presentado el poder, el siguiente paso es que el juzgado admita a trámite la demanda.
La admisión a trámite
Lo siguiente que ocurre tras presentar la demanda y el poder es, unos 30 días después, que el juzgado emite un decreto por el que queda admitida a trámite la demanda (si todo se ha hecho bien). Recibe el nombre de decreto de admisión.
En ese decreto del juzgado viene muchísima información, pero los datos más relevantes son las fechas.
Es decir, en el decreto ya aparecen, normalmente, la fecha de juicio y la fecha de desahucio.
Además, también ha de constar en el decreto la deuda que se reclama al inquilino así como si el inquilino puede o no enervar la acción de desahucio.
La notificación de la demanda
Y ahora llega el momento de notificar al inquilino la demanda y el decreto.
La notificación hay que hacerla en la vivienda o local arrendador.
Si por algún motivo no se logra notificar (porque el inquilino no esté, no quiera coger la demanda, etc), entonces el juzgado hará una investigación y si encuentra otros domicilios asociados al DNI. del inquilino, entonces se intenta notificar la demanda y el decreto en esos domicilios.
Y si finalmente no resulta posible notificarle la demanda y el decreto en ningún domicilio, entonces se le notifica por edictos, es decir, haciendo un anuncio en el BOE.
El tema de las notificaciones es uno de los que más tiempo consumen de todo el proceso.
Por eso yo nunca dejo en manos del juzgado la notificación de la demanda, porque el servicio de correos del juzgado suele estar muy saturado.
Lo que siempre hago es que sea nuestro procurador el que haga la notificación. De este modo perdemos solo una semana en hacer el trámite, y no cuatro u ocho semanas que puede tardar el juzgado.
Los diez días de plazo para el inquilino
Una vez que se notifica la demanda al inquilino (ya sea directamente o ya sea con el anuncio en el BOE), el inquilino tiene un plazo de 10 días para oponerse a la demanda.
Si el inquilino no se opone a la demanda
Si no se opone, entonces el juzgado emite un nuevo decreto (decreto de archivo) dando íntegramente la razón a lo que se ha pedido en la demanda, de forma que se da por vencedor al propietario y se ordena el desahucio en la fecha prevista. Y también se condena al inquilino a pagar la deuda existente desde el día que se presentó la demanda hasta el día del desahucio.
Finalmente, también se condenará al inquilino a pagar las costas del proceso, es decir, lo que el propietario se ha gastado en abogado y procurador.
Si en inquilino sí se opone a la demanda
En caso de que el inquilino sí se oponga a la demanda, entonces habrá que hacer un juicio, tras el cuál el juez dicta sentencia (y si todo ha ido bien contendrá lo mismo que he comentado que contenía el decreto de archivo).
Otras cuestiones de interés en esos 10 días
Además de oponerse o no oponerse a la demanda, en ese plazo de 10 días el inquilino puede hacer otras cosas.
Por ejemplo, puede enervar la acción de desahucio.
Y también puede pedir justicia gratuita para poder oponerse a la demanda sin tener que pagar abogado ni procurador. Para ello tendrá que aportar documentación que acredite que tiene ingresos insuficientes.
El juicio de desahucio
Como acabo de comentarte, solo habrá juicio si el inquilino se ha opuesto a la demanda.
En ese caso el juzgado señalará una fecha para realizar el juicio, si es que no estaba señalada previamente.
El día señalado tendrán que acudir al juicio los abogados y procuradores del propietario y del inquilino. Pero además es muy recomendable que acuda también el propietario. En cuanto al inquilino, ocurre en muchas ocasiones (sobre todo cuando va con justicia gratuita9 que el inquilino no va a juicio (pero sí su abogado y su procurador).
El primero en hablar es el abogado del propietario, que normalmente dice que se afirma y ratifica en todo lo que ha mencionado en la demanda.
Y luego habla el abogado del inquilino, que suele decir que se afirma y ratifica en lo que ha puesto en su escrito de contestación a la demanda.
Después de esto se abre la fase probatoria, en la que generalmente las partes no aportan ningún documento adicional, pues casi siempre está todo presentado en el escrito de demanda y de contestación a la demanda.
No obstante, si hay que aportar algún documento adicional, este es el momento para hacerlo.
Y después de esta fase, el juez da por terminado el juicio y en unos días nos enviará a las partes la sentencia.
Una vez que se recibe la sentencia (o el decreto de archivo en caso de que no hubiera habido juicio) termina en ese momento la fase declarativa del proceso y comienza la ejecutiva, es decir, es el momento de ejecutar la sentencia (hacer el desahucio).
El lanzamiento
El lanzamiento es la fase ejecutiva del proceso.
Es la fase en la que hay que ejecutar aquello que ha dicho el juez.
Es decir, si el juez ha condenado al inquilino a devolver la vivienda y no lo hace, entonces hay que desalojar al inquilino incluso por la fuerza.
El lanzamiento es el acto al que acuden dos miembros del juzgado y cumplimentan un acta (acta del lanzamiento) narrando lo que sucede en ese acto.
Si todo va bien, el acta del lanzamiento dirá que se hace entrega de la posesión de la vivienda o local al propietario.
Además de los miembros del juzgado, también tiene que acudir al lanzamiento el procurador del propietario (no es necesario que acuda el propietario, aunque es recomendable).
El Juzgado de Primera Instancia nº21 de Madrid ha anulado el último testamento de una mujer con Alzhéimer. Y con ello, ha reconocido el reparto de la herencia planteado anteriormente, en el que se reconoce como herederos a partes iguales a los dos hijos de la fallecida, así como a su nieta, única hija del tercer hijo, anteriormente fallecido. María (nombre ficticio) era declarada incapaz por sentencia 78/2013, de 3 de julio de 2013. Ello, debido a que la mujer padecía «un diagnóstico de deterioro cognitivo moderado mixto neurodegenerativo-vascular con Alzhéimer». Una patología que, según sus médicos, empeoraba a nivel cognitivo y general, falleciendo la anciana el 27 de diciembre de 2015. Sin embargo, poco antes de fallecer, y estando ya incapacitada, la mujer cambiaba su testamento. Ello, favoreciendo únicamente a uno de sus hijos, Manuel, al que le instituía como único y universal heredero. Y con ello, determinaba como legatarios de la legítima estricta a su otro hijo, Juan, así como a su nieta, Laura. Un testamento ante el que Juan no dudaba en presentar una demanda judicial. Un procedimiento que recaía sobre el Juzgado de Primera Instancia nº21 de Madrid. Demanda en la que el hombre impugnaba el testamento realizado el 4 de julio de 2014 «por falta de capacidad del testador», «El mencionado testamento fue otorgado un año después de ser declarada incapaz, por lo que es manifiestamente nulo», estipula la defensa del hombre, representado por Ignacio Palomar Ruiz, socio director de Servilegal Abogados. Razonamiento por el que desde Servilegal Abogados se solicitaba la nulidad del testamento. También la imposición de costas a la parte demandada. LA JUSTICIA ANULA EL TESTAMENTO IMPUGNADO «María, cuando otorgó el testamento de 2014, no regía bien. De hecho, fue Manuel quién forzó con ir a notaría. Y luego, al sentirse mal, renunció a la herencia», estipula la impugnación del testamento. Las otras partes del procedimiento se allanaron a la demanda ante la objetividad de los hechos, lo que permitió una rápida resolución, dado que todos los hechos estaban debidamente acreditados mediante prueba documental: informes médicos, sentencia de incapacitación y certificado de últimas voluntades. Una valoración que acepta el juzgado madrileño, bajo la magistratura de María Luz Losada Vime. Y así, reconoce las pretensiones de la nieta de la mujer fallecida, y de uno de sus hijos, en reconocimiento del anterior testamento. «En el presente caso, la parte actora ejercita una acción de nulidad del testamento otorgado el 4 de julio de 2014 por falta de capacidad de la otorgante para testar. Frente a esta pretensión, la parte demandada se allana», expone el juzgado. Y así, estima la demanda presentada. Algo que supone que sea el testamento anterior, firmado por la fallecida en abril de 2003, el que se aplique en este caso, reconociendo «por terceras partes e iguales» a todos los herederos. “Este caso demuestra que no todo vale en materia sucesoria. Muchas familias se ven perjudicadas por testamentos otorgados cuando el testador ya no tenía capacidad. La justicia está para restaurar el equilibrio y proteger a quienes realmente tienen derecho”, afirma Ignacio Palomar, responsable del caso, a Confilegal. Un caso que demuestra que acreditar la nulidad de un testamento es posible. Eso sí, actuando «con prontitud y una estrategia jurídica clara». FUENTE. CONFILEGAL
l Tribunal Supremo ha precisado que su nueva doctrina sobre la necesidad de conceder al trabajador un trámite de audiencia previa antes de proceder a un despido disciplinario no tiene efectos retroactivos. Sólo se aplica a los despidos realizados con posterioridad a la sentencia que la estableció, dictada el 13 de noviembre de 2024 por el Pleno de la Sala de lo Social (sentencia 250/2024). Así lo aclara el Alto Tribunal en dos nuevas resoluciones, con fechas de 5 y 11 de marzo de 2025, en las que desestima los recursos presentados por los Tribunales Superiores de Justicia de Navarra y de la Comunidad Valenciana, que pretendían aplicar la nueva doctrina a casos previos a su publicación. En esta noticia se habla de: audiencia previadespido disciplinarioTribunal Supremo (TS) El Tribunal Supremo ha precisado que su nueva doctrina sobre la necesidad de conceder al trabajador un trámite de audiencia previa antes de proceder a un despido disciplinario no tiene efectos retroactivos. Sólo se aplica a los despidos realizados con posterioridad a la sentencia que la estableció, dictada el 13 de noviembre de 2024 por el Pleno de la Sala de lo Social (sentencia 250/2024). Así lo aclara el Alto Tribunal en dos nuevas resoluciones, con fechas de 5 y 11 de marzo de 2025, en las que desestima los recursos presentados por los Tribunales Superiores de Justicia de Navarra y de la Comunidad Valenciana, que pretendían aplicar la nueva doctrina a casos previos a su publicación. La sentencia del pasado noviembre marcó un hito jurisprudencial al establecer que los trabajadores no pueden ser despedidos disciplinariamente sin haber tenido la oportunidad de defenderse previamente frente a las acusaciones que fundamentan la extinción de su contrato. Un derecho que, según la Sala de lo Social, deriva directamente del artículo 7 del Convenio 158 de la Organización Internacional del Trabajo (OIT), en vigor en España desde 1982. Esa norma internacional exige que el trabajador pueda exponer las razones por las que considera injustificadas las acusaciones antes de que se adopte la decisión de despido, “salvo que no pueda pedirse razonablemente al empleador”. Con ese fundamento, el Supremo modificó una doctrina que había mantenido durante décadas, justificando el cambio por “los avances producidos en nuestro ordenamiento jurídico desde entonces”, como la Ley de Tratados Internacionales, la evolución de la doctrina del Tribunal Constitucional, la calificación de los despidos o la inaplicación de la norma más favorable considerada de forma global. NO EXIGIBLE RETROACTIVAMENTE En las recientes sentencias de marzo, el Supremo subraya que, en los casos analizados, los despidos se produjeron antes del cambio jurisprudencial, cuando todavía no era exigible la audiencia previa. Por tanto, no se puede sancionar a los empleadores por no haber cumplido con un requisito que en ese momento no formaba parte de las exigencias legales o jurisprudenciales. “No podía razonablemente pedirse al empleador que tuviera que conceder la audiencia previa al trabajador en tanto que en el momento en que activó el despido no se le podía exigir ese requisito”, concluye una de las resoluciones. Y remata: “En todos los casos en los que el despido se produjo con anterioridad a nuestro cambio de doctrina, es aplicable la excepción”. El caso resuelto por el Supremo en la sentencia 250/2024 partía de una trabajadora despedida sin ese trámite de audiencia. En ese fallo, la Sala reconocía que se apartaba de su criterio anterior para alinearse definitivamente con el Convenio 158 de la OIT. Como explicó entonces a Confilegal el abogado Alfredo Aspra, socio director de Labormatters Abogados, se trataba de “la sentencia más relevante de los últimos años dictada por la Sala de lo Social del Tribunal Supremo”. Un auténtico leading case que, a su juicio, “establecía un cambio de jurisprudencia sobre esta materia” y obligaba a los tribunales españoles “a aplicar el artículo 7 del Convenio 158 de la OIT a la hora de valorar los despidos disciplinarios”. Ahora, las dos nuevas sentencias de marzo, el Supremo acota el alcance temporal de esa transformación doctrinal y da seguridad jurídica a las empresas en relación con decisiones adoptadas antes de noviembre de 2024. A partir de esa fecha, la audiencia previa se convierte en un requisito esencial en todo despido disciplinario. FUENTE: CONFILEGAL
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