El negocio inmobiliario y la trivialización de las arras
Hoy se encargan las agencias inmobiliarias de facilitar modelos de contrato a sus clientes, además de la información de interés para quienes desean vender o comprar un determinado inmueble. Son las agencias inmobiliarias las que han hecho proliferar los mal llamados “contratos de arras”, al punto que incluso los extranjeros en busca una segunda residencia preguntan por el inevitable “contrato de arras”.
Como saben los destinatarios de estas líneas, el contrato de arras no existe como tal. En puridad, las arras constituyen un pacto que puede incluirse en un contrato privado de compraventa.
Las arras que regula expresamente el Código Civil en su artículo 1.454 son las llamadas arras penitenciales: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas” (digamos entre paréntesis que el legislador debió utilizar la expresión “dejar sin efecto”, en vez de “rescindir”, pues la rescisión es una forma específica de ineficacia del contrato regulada en los artículos 1.290 a 1.299 del Código Civil). Este tipo de arras es el que habitualmente utilizan las agencias inmobiliarias en sus modelos de contratos, dando lugar a que casi no exista compraventa sin libertad de desistimiento de las obligaciones propias de tal contrato.
Si la voluntad de vendedor y comprador es firme; si el primero está dispuesto a vender su propiedad en un determinado precio y el comprador desea adquirirla a ese precio tiene poco sentido que ambos queden sujetos a la inseguridad o zozobra que supone el que la otra parte pueda arrepentirse por cualquier motivo y le haga perder su tiempo – y su dinero – inútilmente. Lo lógico será que firmen un contrato de compraventa con precio aplazado, mediante la entrega de una cantidad a cuenta que no hay inconveniente en designar como arras confirmatorias.
Además, las arras penitenciales conllevan otros inconvenientes.
Es interpretación unánime del texto del artículo 1.454 del Código Civil que las arras penitenciales ofrecen a ambas partes la posibilidad de desistir del contrato de compraventa. Ese “allanarse a” o “desistir” hace precisa una declaración de voluntad por parte de quien manifiesta su deseo de no seguir adelante con el contrato.
En este sentido, lo primero que tenemos que preguntarnos es qué ocurre si una de las personas obligadas simplemente no cumple con alguna de las cláusulas contractuales: entrega de posesión, pago de un determinado plazo del precio, asistencia a la notaría en la fecha prevista para el otorgamiento de la escritura… La conducta omisiva, ¿habrá de ser considerada como desistimiento o más bien como incumplimiento contractual? Y, por otro lado, ¿hasta cuándo podrá considerarse que las partes pueden manifestar su voluntad de desistir del contrato?
Examinando alguna jurisprudencia y también algunos modelos de contratos de agencias inmobiliarias observamos que un punto de inflexión lo constituye el otorgamiento de la escritura. Es habitual que el interesado en la compra ponga en manos de la agencia inmobiliaria un primer pago que la intermediaria considera señal e incluso arras penitenciales – con expresa mención del artículo 1.454- a pesar de que no fluye a la parte vendedora, lo que nos lleva a la imposibilidad práctica de que la dinámica de las arras se lleve a efecto, pues: ¿cómo pueden perderse en favor del vendedor o cómo ha de devolverlas este duplicadas si su importe no le ha sido entregado, sino que siempre estuvo en poder de la agencia inmobiliaria? Pues bien, continuamos: En el documento que se firma se fija un plazo máximo a concretar o un día cierto para el otorgamiento de la escritura, habitualmente con tiempo suficiente para que el comprador acceda a la financiación hipotecaria. El otorgamiento de la escritura, la comparecencia en la notaría el día fijado significa una obligación libremente asumida por ambas partes. Puede ocurrir que la parte vendedora no acuda a la cita, o bien que no lo haga la compradora. Y es posible que en el contrato se haya establecido que la incomparecencia desencadene los efectos del artículo 1.454 del Código Civil. Pero esto no es posible, ya que el desistimiento del contrato exige una declaración de voluntad, que ha de ser expresa y no deducida de actos u omisiones del contratante. Ergo, la incomparecencia a la notaría no puede ser interpretada más que como un incumplimiento contractual, con las consecuencias propias del artículo 1.124 del Código Civil; nunca como una expresión del desistimiento con la consecuencia de que el contrato quede sin efecto.
Estas y otras reflexiones no hacen más que profundizar en la falta de efecto práctico del pacto de arras, cuya incidencia es escasa, pues habitualmente los contratantes están más interesados en cumplir sus compromisos que en desistir de ellos. También nos hacen pensar en la inseguridad interpretativa en aquellos casos en que una parte considera que el supuesto es de desistimiento contractual derivado del pacto de arras y otra, que se trata de un verdadero incumplimiento del contrato de compraventa. De hecho, hay alguna jurisprudencia que opta por la tesis del incumplimiento interpretando que las arras pactadas no son penitenciales, sino penales.
El último inconveniente de las arras penitenciales, tan automática e inconscientemente utilizadas en la práctica inmobiliaria, deriva de que el pacto ha de ser cumplido. Desde el punto de vista del comprador no hay cuestión, pues ya entregó la señal al vendedor y simplemente la perderá. Sin embargo, si el vendedor desiste, pero no es consecuente con ese desistimiento y no devuelve el importe recibido más una suma igual – es decir, las arras “duplicadas” -, habrá que requerirle formalmente; incluso demandarle para que cumpla con las arras penitenciales
Tendremos entonces un comprador sin vivienda, y con un pleito para recibir el dinero perdido – la señal que entregó – más una suma igual.
Y la conclusión nos lleva a las primeras líneas de este escrito, entendiendo que hubiese sido más práctico y más acorde a la voluntad de ambas partes celebrar un contrato de compraventa con pleno efecto, sin posibilidad de desistimiento.
El Juzgado de Primera Instancia nº21 de Madrid ha anulado el último testamento de una mujer con Alzhéimer. Y con ello, ha reconocido el reparto de la herencia planteado anteriormente, en el que se reconoce como herederos a partes iguales a los dos hijos de la fallecida, así como a su nieta, única hija del tercer hijo, anteriormente fallecido. María (nombre ficticio) era declarada incapaz por sentencia 78/2013, de 3 de julio de 2013. Ello, debido a que la mujer padecía «un diagnóstico de deterioro cognitivo moderado mixto neurodegenerativo-vascular con Alzhéimer». Una patología que, según sus médicos, empeoraba a nivel cognitivo y general, falleciendo la anciana el 27 de diciembre de 2015. Sin embargo, poco antes de fallecer, y estando ya incapacitada, la mujer cambiaba su testamento. Ello, favoreciendo únicamente a uno de sus hijos, Manuel, al que le instituía como único y universal heredero. Y con ello, determinaba como legatarios de la legítima estricta a su otro hijo, Juan, así como a su nieta, Laura. Un testamento ante el que Juan no dudaba en presentar una demanda judicial. Un procedimiento que recaía sobre el Juzgado de Primera Instancia nº21 de Madrid. Demanda en la que el hombre impugnaba el testamento realizado el 4 de julio de 2014 «por falta de capacidad del testador», «El mencionado testamento fue otorgado un año después de ser declarada incapaz, por lo que es manifiestamente nulo», estipula la defensa del hombre, representado por Ignacio Palomar Ruiz, socio director de Servilegal Abogados. Razonamiento por el que desde Servilegal Abogados se solicitaba la nulidad del testamento. También la imposición de costas a la parte demandada. LA JUSTICIA ANULA EL TESTAMENTO IMPUGNADO «María, cuando otorgó el testamento de 2014, no regía bien. De hecho, fue Manuel quién forzó con ir a notaría. Y luego, al sentirse mal, renunció a la herencia», estipula la impugnación del testamento. Las otras partes del procedimiento se allanaron a la demanda ante la objetividad de los hechos, lo que permitió una rápida resolución, dado que todos los hechos estaban debidamente acreditados mediante prueba documental: informes médicos, sentencia de incapacitación y certificado de últimas voluntades. Una valoración que acepta el juzgado madrileño, bajo la magistratura de María Luz Losada Vime. Y así, reconoce las pretensiones de la nieta de la mujer fallecida, y de uno de sus hijos, en reconocimiento del anterior testamento. «En el presente caso, la parte actora ejercita una acción de nulidad del testamento otorgado el 4 de julio de 2014 por falta de capacidad de la otorgante para testar. Frente a esta pretensión, la parte demandada se allana», expone el juzgado. Y así, estima la demanda presentada. Algo que supone que sea el testamento anterior, firmado por la fallecida en abril de 2003, el que se aplique en este caso, reconociendo «por terceras partes e iguales» a todos los herederos. “Este caso demuestra que no todo vale en materia sucesoria. Muchas familias se ven perjudicadas por testamentos otorgados cuando el testador ya no tenía capacidad. La justicia está para restaurar el equilibrio y proteger a quienes realmente tienen derecho”, afirma Ignacio Palomar, responsable del caso, a Confilegal. Un caso que demuestra que acreditar la nulidad de un testamento es posible. Eso sí, actuando «con prontitud y una estrategia jurídica clara». FUENTE. CONFILEGAL
l Tribunal Supremo ha precisado que su nueva doctrina sobre la necesidad de conceder al trabajador un trámite de audiencia previa antes de proceder a un despido disciplinario no tiene efectos retroactivos. Sólo se aplica a los despidos realizados con posterioridad a la sentencia que la estableció, dictada el 13 de noviembre de 2024 por el Pleno de la Sala de lo Social (sentencia 250/2024). Así lo aclara el Alto Tribunal en dos nuevas resoluciones, con fechas de 5 y 11 de marzo de 2025, en las que desestima los recursos presentados por los Tribunales Superiores de Justicia de Navarra y de la Comunidad Valenciana, que pretendían aplicar la nueva doctrina a casos previos a su publicación. En esta noticia se habla de: audiencia previadespido disciplinarioTribunal Supremo (TS) El Tribunal Supremo ha precisado que su nueva doctrina sobre la necesidad de conceder al trabajador un trámite de audiencia previa antes de proceder a un despido disciplinario no tiene efectos retroactivos. Sólo se aplica a los despidos realizados con posterioridad a la sentencia que la estableció, dictada el 13 de noviembre de 2024 por el Pleno de la Sala de lo Social (sentencia 250/2024). Así lo aclara el Alto Tribunal en dos nuevas resoluciones, con fechas de 5 y 11 de marzo de 2025, en las que desestima los recursos presentados por los Tribunales Superiores de Justicia de Navarra y de la Comunidad Valenciana, que pretendían aplicar la nueva doctrina a casos previos a su publicación. La sentencia del pasado noviembre marcó un hito jurisprudencial al establecer que los trabajadores no pueden ser despedidos disciplinariamente sin haber tenido la oportunidad de defenderse previamente frente a las acusaciones que fundamentan la extinción de su contrato. Un derecho que, según la Sala de lo Social, deriva directamente del artículo 7 del Convenio 158 de la Organización Internacional del Trabajo (OIT), en vigor en España desde 1982. Esa norma internacional exige que el trabajador pueda exponer las razones por las que considera injustificadas las acusaciones antes de que se adopte la decisión de despido, “salvo que no pueda pedirse razonablemente al empleador”. Con ese fundamento, el Supremo modificó una doctrina que había mantenido durante décadas, justificando el cambio por “los avances producidos en nuestro ordenamiento jurídico desde entonces”, como la Ley de Tratados Internacionales, la evolución de la doctrina del Tribunal Constitucional, la calificación de los despidos o la inaplicación de la norma más favorable considerada de forma global. NO EXIGIBLE RETROACTIVAMENTE En las recientes sentencias de marzo, el Supremo subraya que, en los casos analizados, los despidos se produjeron antes del cambio jurisprudencial, cuando todavía no era exigible la audiencia previa. Por tanto, no se puede sancionar a los empleadores por no haber cumplido con un requisito que en ese momento no formaba parte de las exigencias legales o jurisprudenciales. “No podía razonablemente pedirse al empleador que tuviera que conceder la audiencia previa al trabajador en tanto que en el momento en que activó el despido no se le podía exigir ese requisito”, concluye una de las resoluciones. Y remata: “En todos los casos en los que el despido se produjo con anterioridad a nuestro cambio de doctrina, es aplicable la excepción”. El caso resuelto por el Supremo en la sentencia 250/2024 partía de una trabajadora despedida sin ese trámite de audiencia. En ese fallo, la Sala reconocía que se apartaba de su criterio anterior para alinearse definitivamente con el Convenio 158 de la OIT. Como explicó entonces a Confilegal el abogado Alfredo Aspra, socio director de Labormatters Abogados, se trataba de “la sentencia más relevante de los últimos años dictada por la Sala de lo Social del Tribunal Supremo”. Un auténtico leading case que, a su juicio, “establecía un cambio de jurisprudencia sobre esta materia” y obligaba a los tribunales españoles “a aplicar el artículo 7 del Convenio 158 de la OIT a la hora de valorar los despidos disciplinarios”. Ahora, las dos nuevas sentencias de marzo, el Supremo acota el alcance temporal de esa transformación doctrinal y da seguridad jurídica a las empresas en relación con decisiones adoptadas antes de noviembre de 2024. A partir de esa fecha, la audiencia previa se convierte en un requisito esencial en todo despido disciplinario. FUENTE: CONFILEGAL
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