El negocio inmobiliario y la trivialización de las arras
Hoy se encargan las agencias inmobiliarias de facilitar modelos de contrato a sus clientes, además de la información de interés para quienes desean vender o comprar un determinado inmueble. Son las agencias inmobiliarias las que han hecho proliferar los mal llamados “contratos de arras”, al punto que incluso los extranjeros en busca una segunda residencia preguntan por el inevitable “contrato de arras”.
Como saben los destinatarios de estas líneas, el contrato de arras no existe como tal. En puridad, las arras constituyen un pacto que puede incluirse en un contrato privado de compraventa.
Las arras que regula expresamente el Código Civil en su artículo 1.454 son las llamadas arras penitenciales: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas” (digamos entre paréntesis que el legislador debió utilizar la expresión “dejar sin efecto”, en vez de “rescindir”, pues la rescisión es una forma específica de ineficacia del contrato regulada en los artículos 1.290 a 1.299 del Código Civil). Este tipo de arras es el que habitualmente utilizan las agencias inmobiliarias en sus modelos de contratos, dando lugar a que casi no exista compraventa sin libertad de desistimiento de las obligaciones propias de tal contrato.
Si la voluntad de vendedor y comprador es firme; si el primero está dispuesto a vender su propiedad en un determinado precio y el comprador desea adquirirla a ese precio tiene poco sentido que ambos queden sujetos a la inseguridad o zozobra que supone el que la otra parte pueda arrepentirse por cualquier motivo y le haga perder su tiempo – y su dinero – inútilmente. Lo lógico será que firmen un contrato de compraventa con precio aplazado, mediante la entrega de una cantidad a cuenta que no hay inconveniente en designar como arras confirmatorias.
Además, las arras penitenciales conllevan otros inconvenientes.
Es interpretación unánime del texto del artículo 1.454 del Código Civil que las arras penitenciales ofrecen a ambas partes la posibilidad de desistir del contrato de compraventa. Ese “allanarse a” o “desistir” hace precisa una declaración de voluntad por parte de quien manifiesta su deseo de no seguir adelante con el contrato.
En este sentido, lo primero que tenemos que preguntarnos es qué ocurre si una de las personas obligadas simplemente no cumple con alguna de las cláusulas contractuales: entrega de posesión, pago de un determinado plazo del precio, asistencia a la notaría en la fecha prevista para el otorgamiento de la escritura… La conducta omisiva, ¿habrá de ser considerada como desistimiento o más bien como incumplimiento contractual? Y, por otro lado, ¿hasta cuándo podrá considerarse que las partes pueden manifestar su voluntad de desistir del contrato?
Examinando alguna jurisprudencia y también algunos modelos de contratos de agencias inmobiliarias observamos que un punto de inflexión lo constituye el otorgamiento de la escritura. Es habitual que el interesado en la compra ponga en manos de la agencia inmobiliaria un primer pago que la intermediaria considera señal e incluso arras penitenciales – con expresa mención del artículo 1.454- a pesar de que no fluye a la parte vendedora, lo que nos lleva a la imposibilidad práctica de que la dinámica de las arras se lleve a efecto, pues: ¿cómo pueden perderse en favor del vendedor o cómo ha de devolverlas este duplicadas si su importe no le ha sido entregado, sino que siempre estuvo en poder de la agencia inmobiliaria? Pues bien, continuamos: En el documento que se firma se fija un plazo máximo a concretar o un día cierto para el otorgamiento de la escritura, habitualmente con tiempo suficiente para que el comprador acceda a la financiación hipotecaria. El otorgamiento de la escritura, la comparecencia en la notaría el día fijado significa una obligación libremente asumida por ambas partes. Puede ocurrir que la parte vendedora no acuda a la cita, o bien que no lo haga la compradora. Y es posible que en el contrato se haya establecido que la incomparecencia desencadene los efectos del artículo 1.454 del Código Civil. Pero esto no es posible, ya que el desistimiento del contrato exige una declaración de voluntad, que ha de ser expresa y no deducida de actos u omisiones del contratante. Ergo, la incomparecencia a la notaría no puede ser interpretada más que como un incumplimiento contractual, con las consecuencias propias del artículo 1.124 del Código Civil; nunca como una expresión del desistimiento con la consecuencia de que el contrato quede sin efecto.
Estas y otras reflexiones no hacen más que profundizar en la falta de efecto práctico del pacto de arras, cuya incidencia es escasa, pues habitualmente los contratantes están más interesados en cumplir sus compromisos que en desistir de ellos. También nos hacen pensar en la inseguridad interpretativa en aquellos casos en que una parte considera que el supuesto es de desistimiento contractual derivado del pacto de arras y otra, que se trata de un verdadero incumplimiento del contrato de compraventa. De hecho, hay alguna jurisprudencia que opta por la tesis del incumplimiento interpretando que las arras pactadas no son penitenciales, sino penales.
El último inconveniente de las arras penitenciales, tan automática e inconscientemente utilizadas en la práctica inmobiliaria, deriva de que el pacto ha de ser cumplido. Desde el punto de vista del comprador no hay cuestión, pues ya entregó la señal al vendedor y simplemente la perderá. Sin embargo, si el vendedor desiste, pero no es consecuente con ese desistimiento y no devuelve el importe recibido más una suma igual – es decir, las arras “duplicadas” -, habrá que requerirle formalmente; incluso demandarle para que cumpla con las arras penitenciales
Tendremos entonces un comprador sin vivienda, y con un pleito para recibir el dinero perdido – la señal que entregó – más una suma igual.
Y la conclusión nos lleva a las primeras líneas de este escrito, entendiendo que hubiese sido más práctico y más acorde a la voluntad de ambas partes celebrar un contrato de compraventa con pleno efecto, sin posibilidad de desistimiento.
🔹 Abogados especialistas en reclamación de indemnizaciones en Motril 🔹 Experiencia en lesiones corporales, secuelas, baja médica, y perjuicio económico 🔹 Reclamamos daños materiales, patrimoniales, lucro cesante y responsabilidad civil 🔹 Atención personalizada. Tramitamos tu caso desde el primer momento. 📞 Primera consulta gratuita. Llámanos al 619 212 569 🌐 Más información en: www.abogadosanchezbusnadiegoabogados.com ________________________________________
🔹 Abogados especialistas en reclamación de indemnizaciones en Almuñécar 🔹 Experiencia en lesiones corporales, secuelas, baja médica, y perjuicio económico 🔹 Reclamamos daños materiales, patrimoniales, lucro cesante y responsabilidad civil 🔹 Atención personalizada. Tramitamos tu caso desde el primer momento. 📞 Primera consulta gratuita. Llámanos al 619 212 569 🌐 Más información en: www.abogadosanchezbusnadiegoabogados.com ________________________________________
🔹 Abogados especialistas en reclamación de indemnizaciones 🔹 Experiencia en lesiones corporales, secuelas, baja médica, y perjuicio económico 🔹 Reclamamos daños materiales, patrimoniales, lucro cesante y responsabilidad civil 🔹 Atención personalizada. Tramitamos tu caso desde el primer momento.Estamos en: La Herradura, Almuñécar, Motril, San Pedro de Alcántara, Marbella, Nerja, Benalmádena, Granada y Málaga 📞 Primera consulta gratuita. Llámanos al 619 212 569 🌐 Más información en: www.abogadosanchezbusnadiegoabogados.com ________________________________________
El Tribunal Supremo ha negado que una caída al salir del domicilio, pero aún dentro de él, sea accidente in itinere. Foto: Confilegal El Tribunal Supremo ha considerado que la caída en la salida de la casa particular del trabajador no puede ser considerada un accidente in itinere. Ello, declarando que la entrada de una vivienda sigue formando parte del «espacio exclusivo y excluyente que es el domicilio». Y así, estima el recurso de casación interpuesto por la mutua dela empresa. Tomás (nombre ficticio) era encargado de obra en la empresa Unión de Desarrollos y Proyectos Grupo Empresarial S.L. Compañía para la que trabajaba el 8 de marzo de 2018, momento en el que sufría una caída a las 7:30 de la mañana, cuando se dirigía a su trabajo, que comenzaba a las 8 de la mañana. En esta noticia se habla de: Félix AzónIn itinereTribunal Supremo (TS) El Tribunal Supremo ha considerado que la caída en la salida de la casa particular del trabajador no puede ser considerada un accidente in itinere. Ello, declarando que la entrada de una vivienda sigue formando parte del «espacio exclusivo y excluyente que es el domicilio». Y así, estima el recurso de casación interpuesto por la mutua dela empresa. Tomás (nombre ficticio) era encargado de obra en la empresa Unión de Desarrollos y Proyectos Grupo Empresarial S.L. Compañía para la que trabajaba el 8 de marzo de 2018, momento en el que sufría una caída a las 7:30 de la mañana, cuando se dirigía a su trabajo, que comenzaba a las 8 de la mañana. «El accidente se produjo cuando, al salir del portal de su vivienda, resbala en los escalones de salida y cae al suelo». Caída tras la que comenzó un proceso de incapacidad temporal por contingencias comunes. Contingencia que, sin embargo, el Instituto Nacional de la Seguridad Social (INSS) negaba que se tratase de un accidente in itinere. Algo que llegaba ante el Juzgado de lo Social nº1 de Murcia, que desestimaba la demanda de Tomás. «El beneficiario tiene su domicilio en vivienda unifamiliar El accidente se produce cuando se dispone a salir hacia el trabajo, cayendo por las escaleras de su casa dentro de su finca sin haber salido al exterior«, expone el juzgado en su escrito de desestimación. Algo ante lo que el hombre presentaba recurso de suplicación ante el Tribunal Superior de Justicia de Murcia. Tribunal que estimaba el recurso en su sentencia de 5 de julio de 2022. Y así, reconocía que la caída era un accidente in itinere. EL SUPREMO NIEGA EL ACCIDENTE IN ITINERE Fallo del TSJM que llegaba, en recurso de suplicación presentado por Ibermutuamur, Mutua de Accidentes de Trabajo u Enfermedades Profesionales de la Seguridad Social, ante el Tribunal Supremo. En concreto, ante la Sala de lo Social, compuesta por los magistrados Félix V. Azón Vilas (ponente), Antonio V. Sempere Navarro, Juan Molins García-Atance, Juan Manuel San Cristóbal Villanueva y Ana María Orellana Cano. Tribunal que, en su sentencia 522/2025, del 2 de junio, estimaba las pretensiones de la aseguradora. Ello, estipulando que una caída en el domicilio, que es un espacio privado, no puede considerarse un accidente in itinere, a pesar de haberse producido al salir para acudir a tu puesto de trabajo. «Con carácter general cabe entender que el accidente que se produce dentro dela vivienda unifamiliar, cuya obligación de mantenimiento y cuidado corresponde a la persona accidentada, no podrá considerarse in itinere, en la medida que no ha salido a la vía pública, punto geográfico en el que no tiene ninguna capacidad de intervención para minimizar el riesgo», expone el alto tribunal. Así pues, destaca el tribunal que «resulta evidente que el accidentado no había iniciado su desplazamiento al centro de trabajo» cuando se produjo la caída. Y tampoco se puede considerar que existieran «circunstancias excepcionales» que llevasen a segundo término la cuestión geográfica, y permitiese aceptar esta caída como un accidente in itinere. Afirmación con la que el tribunal estima el recurso de casación. Y así, niega el accidente in itinere. Sin condena al pago de costas. FUENTE: CONFILEGAL
En Nerja (Málaga) ¿Problemas con tu banco? ¿Cláusulas abusivas en tu hipoteca? En Sánchez Busnadiego Abogados te ayudamos a defender tus derechos: ✅ Derecho bancario y del consumidor ✅ Abuso bancario y ejecuciones hipotecarias ✅ Cláusulas suelo, gastos hipotecarios, intereses abusivos ✅ Tarjetas revolving y contratos bancarios ✅ Avales, préstamos y más 📞 619 212 569 🌐 www.abogadosanchezbusnadiegoabogados.com 📩 info@sanchezbusnadiego.com
En Benalmádena (Málaga) ¿Problemas con tu banco? ¿Cláusulas abusivas en tu hipoteca? En Sánchez Busnadiego Abogados te ayudamos a defender tus derechos: ✅ Derecho bancario y del consumidor ✅ Abuso bancario y ejecuciones hipotecarias ✅ Cláusulas suelo, gastos hipotecarios, intereses abusivos ✅ Tarjetas revolving y contratos bancarios ✅ Avales, préstamos y más 📞 619 212 569 🌐 www.abogadosanchezbusnadiegoabogados.com 📩 info@sanchezbusnadiego.com
En Motril (Granada) ¿Problemas con tu banco? ¿Cláusulas abusivas en tu hipoteca? En Sánchez Busnadiego Abogados te ayudamos a defender tus derechos: ✅ Derecho bancario y del consumidor ✅ Abuso bancario y ejecuciones hipotecarias ✅ Cláusulas suelo, gastos hipotecarios, intereses abusivos ✅ Tarjetas revolving y contratos bancarios ✅ Avales, préstamos y más 📞 619 212 569 🌐 www.abogadosanchezbusnadiegoabogados.com 📩 info@sanchezbusnadiego.com
En Motril (Granada) ¿Problemas con tu banco? ¿Cláusulas abusivas en tu hipoteca? En Sánchez Busnadiego Abogados te ayudamos a defender tus derechos: ✅ Derecho bancario y del consumidor ✅ Abuso bancario y ejecuciones hipotecarias ✅ Cláusulas suelo, gastos hipotecarios, intereses abusivos ✅ Tarjetas revolving y contratos bancarios ✅ Avales, préstamos y más 📞 619 212 569 🌐 www.abogadosanchezbusnadiegoabogados.com 📩 info@sanchezbusnadiego.com