Opinión | Vicios ocultos en la compraventa de viviendas usadas: delimitación jurídica, prueba pericial y efectos de la LO 1/2025
La compraventa de una vivienda de segunda mano constituye una de las operaciones patrimoniales de mayor relevancia para los particulares y, al mismo tiempo, una de las fuentes más habituales de litigiosidad en el ámbito inmobiliario.
No son infrecuentes los supuestos en los que, tras la entrega del inmueble, el comprador descubre humedades estructurales, deficiencias constructivas, problemas de cimentación o patologías que comprometen la habitabilidad de la vivienda.
Sin embargo, la mera existencia de un defecto no determina por sí sola la viabilidad de una reclamación judicial.
La cuestión esencial radica en determinar si nos encontramos ante un auténtico vicio oculto en los términos previstos por el Código Civil o, por el contrario, ante un deterioro derivado de la antigüedad, el uso o el estado de conservación propio de un inmueble usado.
El artículo 1484 del Código Civil obliga al vendedor al saneamiento por los defectos ocultos que tenga la cosa vendida cuando estos la hagan impropia para el uso al que se la destina o disminuyan de tal modo dicho uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría ofrecido un precio inferior.
Lo que exige la jurisprudencia
La jurisprudencia ha venido exigiendo de forma constante la concurrencia de varios requisitos: que el defecto sea anterior a la venta, que resulte oculto o no fácilmente reconocible por el adquirente mediante una diligencia ordinaria y que presente una entidad suficiente para afectar de manera relevante al destino o utilidad económica del inmueble.
Precisamente, una de las cuestiones que con mayor frecuencia genera controversia en la práctica forense es la delimitación entre el vicio oculto y el desgaste inherente a la antigüedad de la edificación.
Quien adquiere una vivienda usada asume razonablemente determinadas consecuencias derivadas del paso del tiempo, tales como la obsolescencia de instalaciones, el envejecimiento de materiales o la necesidad de acometer labores de mantenimiento y actualización.
El régimen de saneamiento no está concebido para garantizar un estado equivalente al de una vivienda nueva, sino para proteger al comprador frente a defectos preexistentes que excedan de lo que razonablemente podía esperar al celebrar el contrato.
La valoración de este requisito exige un análisis eminentemente casuístico. No basta con acreditar la existencia de daños materiales; resulta necesario determinar su origen, antigüedad, evolución y trascendencia funcional.
En este contexto, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha destacado reiteradamente que el carácter oculto del defecto debe examinarse atendiendo a las circunstancias concretas de cada caso, incluida la cualificación técnica del adquirente.
Nivel de diligencia exigible
Así, el nivel de diligencia exigible no será necesariamente el mismo para un comprador sin conocimientos especializados que para un arquitecto, aparejador, promotor o profesional del sector de la construcción, respecto de quienes cabe exigir una mayor capacidad de detección de determinadas anomalías.
Desde la perspectiva procesal, la principal singularidad de estas reclamaciones viene determinada por el breve plazo previsto en el artículo 1490 del Código Civil.
Las acciones derivadas del saneamiento por vicios ocultos caducan a los seis meses desde la entrega del inmueble, circunstancia que históricamente ha condicionado de forma decisiva la estrategia del litigio.
Al tratarse de un plazo de caducidad y no de prescripción, la doctrina y la jurisprudencia han venido rechazando con carácter general la posibilidad de su interrupción mediante reclamaciones extrajudiciales ordinarias, lo que obligaba a los adquirentes a preparar y presentar la demanda en un margen temporal especialmente reducido.
Lo que cambia la Ley Orgánica 1/2025
La entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de medidas en materia de eficiencia del servicio público de justicia, introduce un elemento de notable relevancia práctica.
La nueva regulación configura los Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC) como requisito de procedibilidad en una gran parte de los litigios civiles y establece un régimen específico de suspensión de los plazos de prescripción y caducidad durante su tramitación.
Aunque la aplicación concreta de este régimen al plazo de caducidad previsto en el artículo 1490 del Código Civil deberá consolidarse a través de la práctica judicial y de la interpretación jurisprudencial que se vaya desarrollando, resulta evidente que la reforma altera sustancialmente la forma de abordar este tipo de reclamaciones.
En consecuencia, la fase preprocesal adquiere una importancia estratégica que hasta ahora no tenía. El requerimiento dirigido a la parte vendedora deja de ser una mera actuación preparatoria para convertirse en una actuación con potencial incidencia directa sobre la conservación de la acción.
Ello exige extremar el cuidado en la identificación de los defectos detectados, en la descripción de los hechos relevantes y en el cumplimiento de los requisitos formales exigidos por la normativa aplicable.
Ahora bien, el transcurso del plazo de seis meses no implica necesariamente la desaparición de toda posibilidad de tutela jurídica.
Cuando los hechos lo permitan, pueden existir acciones alternativas distintas del saneamiento por vicios ocultos.
Entre ellas destaca la acción basada en el incumplimiento contractual al amparo de los artículos 1101 y 1124 del Código Civil, especialmente en aquellos supuestos en los que la gravedad de las deficiencias detectadas excede del ámbito propio del saneamiento y llega a frustrar de manera sustancial la finalidad económica perseguida por el contrato.
En determinados casos, la jurisprudencia ha reconducido estas situaciones a la doctrina del aliud pro alio, entendiendo que las características reales del inmueble entregado difieren de forma esencial de aquellas que constituyeron el objeto de la contratación.
Igualmente, puede valorarse la eventual concurrencia de un error vicio del consentimiento cuando el comprador hubiera contratado bajo una representación equivocada de la realidad que recaiga sobre elementos esenciales del negocio jurídico.
En tales supuestos, la acción de anulabilidad presenta un régimen jurídico propio y un plazo de caducidad de cuatro años desde la consumación del contrato, sin perjuicio de las dificultades probatorias que habitualmente acompañan a esta vía de impugnación.
Prueba pericial
Sea cual sea la acción ejercitada, la prueba pericial suele desempeñar un papel decisivo. La experiencia práctica demuestra que muchas reclamaciones fracasan no por insuficiencia de argumentos jurídicos, sino por la incapacidad de acreditar adecuadamente el origen y naturaleza de las patologías invocadas.
El dictamen pericial debe ir más allá de una simple valoración económica de las reparaciones necesarias. Resulta imprescindible que analice el origen técnico de los daños, determine si estos existían con anterioridad a la transmisión, explique su evolución temporal y justifique las razones por las que no podían ser detectados mediante una inspección ordinaria realizada por un comprador medio.
La relevancia de la prueba técnica se proyecta además sobre la fase previa al proceso. En el nuevo escenario configurado por la LO 1/2025, resulta altamente recomendable que el adquirente disponga de una evaluación pericial suficientemente fundada antes incluso de iniciar el correspondiente MASC.
Una reclamación sustentada desde el principio en una base técnica sólida no solo incrementa las posibilidades de alcanzar una solución negociada, sino que permite afrontar una eventual fase judicial con una posición probatoria considerablemente más robusta.
En definitiva, las reclamaciones por defectos ocultos en viviendas usadas continúan exigiendo una adecuada coordinación entre el análisis jurídico y la valoración técnica.
La correcta identificación de la acción ejercitable, el control riguroso de los plazos y la obtención temprana de una prueba pericial solvente constituyen factores determinantes para el éxito de la reclamación.
La reciente reforma procesal no altera los presupuestos sustantivos del saneamiento por vicios ocultos, pero sí obliga a replantear la estrategia con la que estas controversias deben prepararse y gestionarse desde sus primeras fases.
FUENRTE: CONFILEGAL
