Compraventa de inmuebles sobre plano. ¿Se puede moderar judicialmente la cláusula penal por desistir del contrato?
Compraventa de inmuebles sobre plano. ¿Se puede moderar judicialmente la cláusula penal por desistir del contrato?
Actualizado el 02/04/2019, 03:00 horas
Por TUABOGADOINMOBILIARIO.COM
En la mayoría de los contratos privados de compraventa confeccionados por las promotoras inmobiliarias y que se suscriben cuando el edificio no está comenzado o se encuentra en fase de construcción, se establece una cláusula penal a favor de la parte vendedora para el supuesto de que los compradores desistan sin justa causa del contrato o incumplan el mismo y no se llegue a formalizar la escritura de compraventa. Por diferentes avatares de la vida que acontecen durante el período más o menos prolongado de ejecución de las obras de edificación hasta que se firma la escritura y se entregan las llaves de los inmuebles, los compradores pueden verse abocados a desistir del contrato o a incumplir los términos del mismo, especialmente en lo relativo a los pagos aplazados convenidos.
Generalmente, para el hipotético caso de que se den estas circunstancias, los contratos de compraventa contienen cláusulas por las que el promotor hace suyo, total o parcialmente, el importe entregado a cuenta por los compradores hasta ese momento como penalización y liquidación de los daños y perjuicios que el desistimiento o el incumplimiento le haya podido ocasionar al no concluir definitivamente la compraventa acordada.
En ocasiones, los compradores afectados han acudido a los Tribunales de Justicia reclamando la abusividad de una cláusula de las características señaladas, solicitando la devolución de las cantidades entregadas en su integridad ó solicitando que el juez modere la cantidad a la que asciende la penalización fijada en el contrato haciendo uso de las facultades que para ello le confiere el artículo 1154 del Código Civil cuyo tenor literal dispone que: “El juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor”.
Sin embargo, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha fijado claramente su doctrina para concluir que la facultad moderadora no opera en aquellos casos en los que se realiza exactamente el supuesto de hecho previsto en la cláusula penal, es decir, en palabras del Alto Tribunal en su Sentencia de 21 de febrero de 2014: “la moderación procede cuando se hubiera cumplido en parte o irregularmente la obligación para cuyo incumplimiento total la pena se estableció, de modo que, como afirma la doctrina, la finalidad del repetido artículo [1154] no reside en resolver la cuestión de si se debe rebajar equitativamente una pena por resultar excesivamente elevada, sino en interpretar que las partes, al pactar la pena, pensaron en un incumplimiento distinto del producido”.
La casuística es infinita. Por consiguiente, tanto a las entidades promotoras como a los compradores de los inmuebles, se les recomienda contar con asesoramiento especializado para constatar qué posición adoptar en virtud del contrato de compraventa suscrito.
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La sección civil y de Instrucción del Tribunal de Instancia de Alcorcón ha desestimado las pretensiones de la inmobiliaria del municipio madrileño. Ello, rechazando los más de 6.000 euros que exigían a una pareja por una vivienda que visitaron, pero cuya compra no se llegó a formalizar. Carmen y Julio (nombres ficticios) acudían a la inmobiliaria Vitapiso Servicios Inmobiliarios, de Alcorcón, en 2018, con la intención de adquirir una vivienda, anunciada en el portal de internet Idealista. Desde la inmobiliaria intermediaria se concertó una visita al inmueble el 7 de abril de 2017, tras la que la pareja realizó una oferta formal por la vivienda, firmada por ambos compradores. Un encuentro en el que, igualmente, Carmen firmaba una hoja de encargo a la inmobiliaria, en la que se formalizaba la relación entre ambos para la búsqueda de un inmueble con las características solicitadas. Un escrito en el que la pareja se comprometía a abonar una comisión del 3% a la inmobiliaria por su gestión «para el supuesto de llegarse a adquirir el inmueble en el año siguiente a la visita». Compra que, sin embargo, no llegaba a formalizarse. Y por la que la inmobiliaria reclamaba el abono de 6.534 euros, IVA incluido, a la pareja visitante. Una exigencia que la entidad llevaba ante los tribunales. En concreto, ante el Tribunal de Instancia de Alcorcón, bajo la magistratura de María del Mar Tomás Corpa. Demanda en la que la intermediaria destacaba que la compra no llegó a formalizarse «por causa no imputable» a la compañía. Razón por la que valoraban que la pareja visitante del inmueble debían abonar sus honorarios, de más de 6.000 euros. NO HAY ABONO DE HONORARIOS PARA LA INMOBILIARIA Se oponía la demandada, ya que la propuesta de compra «nunca fe aceptada por los vendedores, que transmitieron la vivienda a otros compradores», Algo por lo que, alegan, «no se cumplen los presupuestos establecidos en el contrato». Una valoración de los demandados, representados por el abogado Rubén Loro Cáceres que comparte el juzgado en su sentencia 129/2025. Ello, desestimando las pretensiones de la inmobiliaria de Alcorcón. «El documento condiciona el devengo de los honorarios del actor a que se llegase a adquirir el inmueble durante el periodo de un año desde la visita», expone la sentencia. Un condicionante que no se produce. «Es obvio que la compraventa no se formalizó», puntualiza la magistrada. «La parte demandante no ha acreditado, ni siquiera, que la propuesta de compraventa realizada se aceptase por los vendedores, luego difícilmente podrían estos adquirir la propiedad, siendo ello un requisito imprescindible para que se devengaran los honorarios». Del mismo modo, destaca la magistrada que tampoco queda probado que la falta de compra «fuese imputable» a los codemandados. Algo por lo que desestima la demanda. Y con ello, rechaza que la pareja que visitó la vivienda deba abonar pago alguno a la inmobiliaria. Empresa que deberá hacer frente al pago de costas. FUENTE: CONFILEGAL
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