Compraventa de inmuebles sobre plano. ¿Se puede moderar judicialmente la cláusula penal por desistir del contrato?

Compraventa de inmuebles sobre plano. ¿Se puede moderar judicialmente la cláusula penal por desistir del contrato?

Actualizado el 02/04/2019, 03:00 horas
Por TUABOGADOINMOBILIARIO.COM

En la mayoría de los contratos privados de compraventa confeccionados por las promotoras inmobiliarias y que se suscriben cuando el edificio no está comenzado o se encuentra en fase de construcción, se establece una cláusula penal a favor de la parte vendedora para el supuesto de que los compradores desistan sin justa causa del contrato o incumplan el mismo y no se llegue a formalizar la escritura de compraventa. Por diferentes avatares de la vida que acontecen durante el período más o menos prolongado de ejecución de las obras de edificación hasta que se firma la escritura y se entregan las llaves de los inmuebles, los compradores pueden verse abocados a desistir del contrato o a incumplir los términos del mismo, especialmente en lo relativo a los pagos aplazados convenidos.
Generalmente, para el hipotético caso de que se den estas circunstancias, los contratos de compraventa contienen cláusulas por las que el promotor hace suyo, total o parcialmente, el importe entregado a cuenta por los compradores hasta ese momento como penalización y liquidación de los daños y perjuicios que el desistimiento o el incumplimiento le haya podido ocasionar al no concluir definitivamente la compraventa acordada.
En ocasiones, los compradores afectados han acudido a los Tribunales de Justicia reclamando la abusividad de una cláusula de las características señaladas, solicitando la devolución de las cantidades entregadas en su integridad ó solicitando que el juez modere la cantidad a la que asciende la penalización fijada en el contrato haciendo uso de las facultades que para ello le confiere el artículo 1154 del Código Civil cuyo tenor literal dispone que: “El juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor”.
Sin embargo, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha fijado claramente su doctrina para concluir que la facultad moderadora no opera en aquellos casos en los que se realiza exactamente el supuesto de hecho previsto en la cláusula penal, es decir, en palabras del Alto Tribunal en su Sentencia de 21 de febrero de 2014: “la moderación procede cuando se hubiera cumplido en parte o irregularmente la obligación para cuyo incumplimiento total la pena se estableció, de modo que, como afirma la doctrina, la finalidad del repetido artículo [1154] no reside en resolver la cuestión de si se debe rebajar equitativamente una pena por resultar excesivamente elevada, sino en interpretar que las partes, al pactar la pena, pensaron en un incumplimiento distinto del producido”.
La casuística es infinita. Por consiguiente, tanto a las entidades promotoras como a los compradores de los inmuebles, se les recomienda contar con asesoramiento especializado para constatar qué posición adoptar en virtud del contrato de compraventa suscrito.

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El Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana (TSJCV) ha confirmado el despido de un trabajador, «pillado» en el gimnasio estando de baja por dolor de espalda, con una sintomatología que desaconsejaba los ejercicios de intensidad sobre la zona. Una sentencia en la que el tribunal estipula que el centro deportivo no es una zona «privada». El absentismo laboral se ha convertido en una de las mayores preocupaciones de las empresas en España. También dentro de la administración pública. Ausencias que se multiplican en los puestos de trabajo que llevan a muchas empresas a apostar por contratar detectives privados para comprobar si esos trabajadores realmente se encuentran en incapacidad temporal, o están intentando «engañar» al sistema. Una práctica que llevaba a FCC Aqualia S.A. a despedir a Jesús, un empleado de la empresa desde mayo de 2008. Así pues, en enero de 2022, el trabajador iniciaba una IT hasta junio de 2023 por «dolor en la parte inferior de la espalda». Una IT que volvía a causar baja en la empresa en enero de 2024, por la misma dolencia. Un dolor ante el que la recomendación médica era «no cargar peso sobre la espalda, no realizar ejercicios de cargas axilares de columna, saltos, carrera intensa», o ejercicios que supusiesen agresión a la zona afectada. Sin embargo, en abril de 2024, Detectives Garbo comprobaba que el trabajador, además de conducir y realizar todo tipo de actividades, había acudido a hacer un circuito intenso de montaña durante tres horas. También, durante varios días, «acudió a un club deportivo a realizar clases dirigidas en las que se realiza todo tipo de movimientos y esfuerzos», sin que se observase dolencia alguna. Algo que llevaba a la empresa a despedir al trabajador el 23 de abril de 2024 por falta muy grave. Ir al gimnasio puede ser motivo de despido Un despido que el hombre llevaba ante los tribunales. En concreto, ante el Juzgado de lo Social nº4 de Elche que, en su sentencia de 22 de noviembre de 2024, desestimaba las pretensiones del trabajador. Decisión que llevaba a Jesús a presentar un recurso de suplicación ante el TSJCV. Caso que recaía sobre los magistrados Isabel Moreno de Viana-Cárdenas (presidente), Miguel Ángel Beltrán Aleu y María del Carmen Torregrosa Maicas (ponente). Recurso en el que el trabajador alegaba que el informe del detective debía ser declarado nulo debido a que las fotos obtenidas en el gimnasio «lo fueron en un espacio privado, por lo que son ilícitas». Del mismo modo, alegaba Jesús que su despido era discriminatorio por baja médica. Y que, del mismo modo, no se podía demostrar una vulneración de la buena fe contractual. Motivos que desestimaba el tribunal. «El club privado, gimnasio, en el que se tomaron las fotografías no tiene la consideración de espacio reservado puesto que, de un lado, el detective obtuvo permiso para entrar; y de otro, no puede considerarse que se trate de un lugar donde se ejerce la vida íntima, personal y familiar», expone el tribunal. Una valoración que el TSJCV acompaña de que el trabajador no cumplió con el «leal comportamiento» que le imponía la incapacidad temporal de cara a la empresa, en busca de cooperar activamente en su recuperación. Algo que sí supone la transgresión de la buena fe contractual, justificando así su despido. Fallo en el que el tribunal desestima el recurso, confirmando el despido. Sin costas.
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