TABLA DE SALVACIÓN PARA AUTÓNOMOS
La “rebus sic stantibus”, una tabla de salvación para los autónomos
Es el momento adecuado para contribuir al debate actual existente entre juristas sobre la posible aplicación de la doctrina jurisprudencial de la “rebus sic stantibus” en determinados contratos vigentes celebrados con anterioridad a la aparición de las primeras noticias procedentes de China, sobre la epidemia generada por la expansión del coronavirus COVID-19.
Los autónomos con problemas de vencimiento de contratos (alquileres, etc.) podrían recurrir a esta cláusula para paliar los efectos económicos que está conllevando esta crisis en la actividad de muchos profesionales y comerciantes.
Se trataría de aquellos contratos de arrendamiento de local de negocio o de naturaleza mercantil que estuviesen gravemente afectados por las medidas derivadas por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo que declara el estado de alarma y por todas aquellas complementarias para contener la propagación de la infección.
Parece evidente que en estos momentos concurre una circunstancia capital, que era imprevisible y que es sobrevenida, como es la propia aparición y extensión de la epidemia hasta convertirse y llegar al grado actual de pandemia, así como las medidas de aislamiento social impuestas al país en su conjunto.
Un ejemplo de que todo lo que está sucediendo no era razonablemente previsible, lo tenemos en las noticias de hoy procedente de Italia que indican que el número de muertes en aquel país ya superan las habidas en China durante la toda epidemia.
La cláusula “rebus sic stantibus” se perfila como una solución a los conflictos por incumplimiento de contrato por culpa del coronavirus
Francisco Javier Orduña Moreno recuerda que la cláusula "rebus sic stantibus" es una de las herramientas jurídicas que pueden paliar la crisis economica.
Por tanto, algunos de estos contratos podrían estar siendo afectados por un alto riesgo de frustración de la finalidad de los mismos.
Casos en los que el objeto y la finalidad del contrato es imposible por la situación derivada de la pandemia, circunstancia que es totalmente ajena a la voluntad de los contratantes, quienes, sin embargo, mantienen su firme decisión y compromiso de continuar la relación contractual una vez superada la actual crisis sanitaria.
Y ante esto, es razonable entender que una interpretación de estos contratos que lleve a hacer recaer todos los riesgos de la presente situación en una de las partes podría ir en contra del espíritu del propio contrato.
En definitiva, parece jurídicamente factible al amparo de la referida doctrina jurisprudencial (por todas la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 18 de julio de 2019, recaída en el recurso 3157/2016, Id Cendoj: 28079110012019100462) de la “rebus sic stantibus” contemplar, por ejemplo, una reducción del precio, aplazamientos en el pago o incluso la suspensión temporal de las obligaciones recíprocas del contrato respetándose con ello el principio general de Derecho de conservación de los contratos.
La aplicación de la presente tesis al caso concreto dependerá del estudio sosegado y exhaustivo que cada jurista haga sobre la situación y sobre el contrato que se le planteen, así como en las decisiones que vayan tomando de aquí en adelante los Tribunales de Justicia.
por Sergio Gayoso Merino.
Abogado del despacho Lawyou.
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La sección civil y de Instrucción del Tribunal de Instancia de Alcorcón ha desestimado las pretensiones de la inmobiliaria del municipio madrileño. Ello, rechazando los más de 6.000 euros que exigían a una pareja por una vivienda que visitaron, pero cuya compra no se llegó a formalizar. Carmen y Julio (nombres ficticios) acudían a la inmobiliaria Vitapiso Servicios Inmobiliarios, de Alcorcón, en 2018, con la intención de adquirir una vivienda, anunciada en el portal de internet Idealista. Desde la inmobiliaria intermediaria se concertó una visita al inmueble el 7 de abril de 2017, tras la que la pareja realizó una oferta formal por la vivienda, firmada por ambos compradores. Un encuentro en el que, igualmente, Carmen firmaba una hoja de encargo a la inmobiliaria, en la que se formalizaba la relación entre ambos para la búsqueda de un inmueble con las características solicitadas. Un escrito en el que la pareja se comprometía a abonar una comisión del 3% a la inmobiliaria por su gestión «para el supuesto de llegarse a adquirir el inmueble en el año siguiente a la visita». Compra que, sin embargo, no llegaba a formalizarse. Y por la que la inmobiliaria reclamaba el abono de 6.534 euros, IVA incluido, a la pareja visitante. Una exigencia que la entidad llevaba ante los tribunales. En concreto, ante el Tribunal de Instancia de Alcorcón, bajo la magistratura de María del Mar Tomás Corpa. Demanda en la que la intermediaria destacaba que la compra no llegó a formalizarse «por causa no imputable» a la compañía. Razón por la que valoraban que la pareja visitante del inmueble debían abonar sus honorarios, de más de 6.000 euros. NO HAY ABONO DE HONORARIOS PARA LA INMOBILIARIA Se oponía la demandada, ya que la propuesta de compra «nunca fe aceptada por los vendedores, que transmitieron la vivienda a otros compradores», Algo por lo que, alegan, «no se cumplen los presupuestos establecidos en el contrato». Una valoración de los demandados, representados por el abogado Rubén Loro Cáceres que comparte el juzgado en su sentencia 129/2025. Ello, desestimando las pretensiones de la inmobiliaria de Alcorcón. «El documento condiciona el devengo de los honorarios del actor a que se llegase a adquirir el inmueble durante el periodo de un año desde la visita», expone la sentencia. Un condicionante que no se produce. «Es obvio que la compraventa no se formalizó», puntualiza la magistrada. «La parte demandante no ha acreditado, ni siquiera, que la propuesta de compraventa realizada se aceptase por los vendedores, luego difícilmente podrían estos adquirir la propiedad, siendo ello un requisito imprescindible para que se devengaran los honorarios». Del mismo modo, destaca la magistrada que tampoco queda probado que la falta de compra «fuese imputable» a los codemandados. Algo por lo que desestima la demanda. Y con ello, rechaza que la pareja que visitó la vivienda deba abonar pago alguno a la inmobiliaria. Empresa que deberá hacer frente al pago de costas. FUENTE: CONFILEGAL
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