Contratos de arras: Muy recomendables para proteger a ambas partes a la hora de comprar de una vivienda
Un contrato de arras, también conocido como contrato de señal, es un precontrato utilizado en el proceso de compra-venta de bienes inmuebles, como una casa.
Es un acuerdo privado donde las partes —comprador y vendedor— por el que se comprometen a la compra-venta de una propiedad en el futuro, estableciendo las condiciones de la operación.
Su propósito es garantizar la reserva de la compra del inmueble mediante el pago de una cantidad de dinero por parte del comprador al vendedor.
Este pago se conoce como «arras» o «señal».
Su principal función es la de servir como garantía de que el comprador está comprometido con la operación y como compensación por si alguna de las partes decide no continuar con la venta.
En opinión de Arantxa Goenaga, socia y abogada de Círculo Legal Barcelona, es muy recomendable que ambas partes suscriban este tipo de contratos para protegerse ante la posibilidad de que uno u otro decida dar marcha atrás en su decisión.
Los últimos datos del Colegio de Registradores apuntan a una caída interanual del 11,4% en el mes de octubre en la compraventa de vivienda, consolidando la tendencia a la baja que llevan experimentado este tipo de transmisiones desde junio del año pasado.
Es cierto que la efervescencia compradora se ha atemperado, pero con más razón.
EL CONTRATO DE ARRAS NO ES OBLIGATORIO
“Es fundamental que se establezca una cláusula de resolución dentro del contrato que contemple que el comprador pueda recuperar las arras en caso de no conseguir una hipoteca, ya que de lo contrario perdería el dinero invertido”, explica Goenaga.
Porque “no es una cantidad desdeñable, puesto que suele rondar el 10% del precio de la vivienda”, señala.
El contrato de arras no es obligatorio, es cierto. Pero es un «documento que evita problemas posteriores en caso de que el vendedor o el comprador se echen atrás”.
Las razones por los que la operación podría no llegar a materializarse son muy variados. Desde la existencia de deudas pendientes que el vendedor no ha liquidado hasta desperfectos que afloran al examinar la vivienda con mayor atención, pero entre ellos destaca que el comprador no llegue a conseguir financiación bancaria.
HAY TRES TIPOS DE CONTRATOS DE ARRAS
Goenaga insiste en que “es de vital importancia que se conozca la diferencia entre arras confirmatorias, penales y penitenciales”.
En este sentido, la letrada señala que “en las arras confirmatorias, el dinero entregado confirma el compromiso de efectuar la venta, y en el caso de faltar al mismo, no se fija una penalización”.
Estas arras son las que más le convienen al vendedor, “porque será el comprador el que deberá acreditar el perjuicio que se le ha ocasionado y dirimirlo en un procedimiento judicial”.
En el caso de las arras penales sí se fija una cantidad, “además de abrir la puerta a una reclamación judicial y a una indemnización por daños y perjuicios”, comenta Goenaga.
Por su parte, las arras penitenciales son las más habituales “porque las penalizaciones por incumplimiento están muy definidas: la cantidad entregada en concepto de arras para el comprador y el doble de dicho importe en el caso del vendedor”, revela la portavoz de Círculo Legal Barcelona.
El contrato de arras penitenciales es, según la abogada, “el más equilibrado”, pero “siempre hay que tener en cuenta determinados condicionantes que permitan la devolución del dinero”.
La abogada pone como ejemplo “una operación de una finca en la que se hicieron unas arras penitenciales y, como no se condicionó a la obtención de la hipoteca y finalmente no se la concedieron al comprador, este ha perdido las arras”.
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El Tribunal Supremo ha negado que una caída al salir del domicilio, pero aún dentro de él, sea accidente in itinere. Foto: Confilegal El Tribunal Supremo ha considerado que la caída en la salida de la casa particular del trabajador no puede ser considerada un accidente in itinere. Ello, declarando que la entrada de una vivienda sigue formando parte del «espacio exclusivo y excluyente que es el domicilio». Y así, estima el recurso de casación interpuesto por la mutua dela empresa. Tomás (nombre ficticio) era encargado de obra en la empresa Unión de Desarrollos y Proyectos Grupo Empresarial S.L. Compañía para la que trabajaba el 8 de marzo de 2018, momento en el que sufría una caída a las 7:30 de la mañana, cuando se dirigía a su trabajo, que comenzaba a las 8 de la mañana. En esta noticia se habla de: Félix AzónIn itinereTribunal Supremo (TS) El Tribunal Supremo ha considerado que la caída en la salida de la casa particular del trabajador no puede ser considerada un accidente in itinere. Ello, declarando que la entrada de una vivienda sigue formando parte del «espacio exclusivo y excluyente que es el domicilio». Y así, estima el recurso de casación interpuesto por la mutua dela empresa. Tomás (nombre ficticio) era encargado de obra en la empresa Unión de Desarrollos y Proyectos Grupo Empresarial S.L. Compañía para la que trabajaba el 8 de marzo de 2018, momento en el que sufría una caída a las 7:30 de la mañana, cuando se dirigía a su trabajo, que comenzaba a las 8 de la mañana. «El accidente se produjo cuando, al salir del portal de su vivienda, resbala en los escalones de salida y cae al suelo». Caída tras la que comenzó un proceso de incapacidad temporal por contingencias comunes. Contingencia que, sin embargo, el Instituto Nacional de la Seguridad Social (INSS) negaba que se tratase de un accidente in itinere. Algo que llegaba ante el Juzgado de lo Social nº1 de Murcia, que desestimaba la demanda de Tomás. «El beneficiario tiene su domicilio en vivienda unifamiliar El accidente se produce cuando se dispone a salir hacia el trabajo, cayendo por las escaleras de su casa dentro de su finca sin haber salido al exterior«, expone el juzgado en su escrito de desestimación. Algo ante lo que el hombre presentaba recurso de suplicación ante el Tribunal Superior de Justicia de Murcia. Tribunal que estimaba el recurso en su sentencia de 5 de julio de 2022. Y así, reconocía que la caída era un accidente in itinere. EL SUPREMO NIEGA EL ACCIDENTE IN ITINERE Fallo del TSJM que llegaba, en recurso de suplicación presentado por Ibermutuamur, Mutua de Accidentes de Trabajo u Enfermedades Profesionales de la Seguridad Social, ante el Tribunal Supremo. En concreto, ante la Sala de lo Social, compuesta por los magistrados Félix V. Azón Vilas (ponente), Antonio V. Sempere Navarro, Juan Molins García-Atance, Juan Manuel San Cristóbal Villanueva y Ana María Orellana Cano. Tribunal que, en su sentencia 522/2025, del 2 de junio, estimaba las pretensiones de la aseguradora. Ello, estipulando que una caída en el domicilio, que es un espacio privado, no puede considerarse un accidente in itinere, a pesar de haberse producido al salir para acudir a tu puesto de trabajo. «Con carácter general cabe entender que el accidente que se produce dentro dela vivienda unifamiliar, cuya obligación de mantenimiento y cuidado corresponde a la persona accidentada, no podrá considerarse in itinere, en la medida que no ha salido a la vía pública, punto geográfico en el que no tiene ninguna capacidad de intervención para minimizar el riesgo», expone el alto tribunal. Así pues, destaca el tribunal que «resulta evidente que el accidentado no había iniciado su desplazamiento al centro de trabajo» cuando se produjo la caída. Y tampoco se puede considerar que existieran «circunstancias excepcionales» que llevasen a segundo término la cuestión geográfica, y permitiese aceptar esta caída como un accidente in itinere. Afirmación con la que el tribunal estima el recurso de casación. Y así, niega el accidente in itinere. Sin condena al pago de costas. FUENTE: CONFILEGAL
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