Contratos de arras: Muy recomendables para proteger a ambas partes a la hora de comprar de una vivienda
Un contrato de arras, también conocido como contrato de señal, es un precontrato utilizado en el proceso de compra-venta de bienes inmuebles, como una casa.
Es un acuerdo privado donde las partes —comprador y vendedor— por el que se comprometen a la compra-venta de una propiedad en el futuro, estableciendo las condiciones de la operación.
Su propósito es garantizar la reserva de la compra del inmueble mediante el pago de una cantidad de dinero por parte del comprador al vendedor.
Este pago se conoce como «arras» o «señal».
Su principal función es la de servir como garantía de que el comprador está comprometido con la operación y como compensación por si alguna de las partes decide no continuar con la venta.
En opinión de Arantxa Goenaga, socia y abogada de Círculo Legal Barcelona, es muy recomendable que ambas partes suscriban este tipo de contratos para protegerse ante la posibilidad de que uno u otro decida dar marcha atrás en su decisión.
Los últimos datos del Colegio de Registradores apuntan a una caída interanual del 11,4% en el mes de octubre en la compraventa de vivienda, consolidando la tendencia a la baja que llevan experimentado este tipo de transmisiones desde junio del año pasado.
Es cierto que la efervescencia compradora se ha atemperado, pero con más razón.
EL CONTRATO DE ARRAS NO ES OBLIGATORIO
“Es fundamental que se establezca una cláusula de resolución dentro del contrato que contemple que el comprador pueda recuperar las arras en caso de no conseguir una hipoteca, ya que de lo contrario perdería el dinero invertido”, explica Goenaga.
Porque “no es una cantidad desdeñable, puesto que suele rondar el 10% del precio de la vivienda”, señala.
El contrato de arras no es obligatorio, es cierto. Pero es un «documento que evita problemas posteriores en caso de que el vendedor o el comprador se echen atrás”.
Las razones por los que la operación podría no llegar a materializarse son muy variados. Desde la existencia de deudas pendientes que el vendedor no ha liquidado hasta desperfectos que afloran al examinar la vivienda con mayor atención, pero entre ellos destaca que el comprador no llegue a conseguir financiación bancaria.
HAY TRES TIPOS DE CONTRATOS DE ARRAS
Goenaga insiste en que “es de vital importancia que se conozca la diferencia entre arras confirmatorias, penales y penitenciales”.
En este sentido, la letrada señala que “en las arras confirmatorias, el dinero entregado confirma el compromiso de efectuar la venta, y en el caso de faltar al mismo, no se fija una penalización”.
Estas arras son las que más le convienen al vendedor, “porque será el comprador el que deberá acreditar el perjuicio que se le ha ocasionado y dirimirlo en un procedimiento judicial”.
En el caso de las arras penales sí se fija una cantidad, “además de abrir la puerta a una reclamación judicial y a una indemnización por daños y perjuicios”, comenta Goenaga.
Por su parte, las arras penitenciales son las más habituales “porque las penalizaciones por incumplimiento están muy definidas: la cantidad entregada en concepto de arras para el comprador y el doble de dicho importe en el caso del vendedor”, revela la portavoz de Círculo Legal Barcelona.
El contrato de arras penitenciales es, según la abogada, “el más equilibrado”, pero “siempre hay que tener en cuenta determinados condicionantes que permitan la devolución del dinero”.
La abogada pone como ejemplo “una operación de una finca en la que se hicieron unas arras penitenciales y, como no se condicionó a la obtención de la hipoteca y finalmente no se la concedieron al comprador, este ha perdido las arras”.
El Juzgado de Primera Instancia nº21 de Madrid ha anulado el último testamento de una mujer con Alzhéimer. Y con ello, ha reconocido el reparto de la herencia planteado anteriormente, en el que se reconoce como herederos a partes iguales a los dos hijos de la fallecida, así como a su nieta, única hija del tercer hijo, anteriormente fallecido. María (nombre ficticio) era declarada incapaz por sentencia 78/2013, de 3 de julio de 2013. Ello, debido a que la mujer padecía «un diagnóstico de deterioro cognitivo moderado mixto neurodegenerativo-vascular con Alzhéimer». Una patología que, según sus médicos, empeoraba a nivel cognitivo y general, falleciendo la anciana el 27 de diciembre de 2015. Sin embargo, poco antes de fallecer, y estando ya incapacitada, la mujer cambiaba su testamento. Ello, favoreciendo únicamente a uno de sus hijos, Manuel, al que le instituía como único y universal heredero. Y con ello, determinaba como legatarios de la legítima estricta a su otro hijo, Juan, así como a su nieta, Laura. Un testamento ante el que Juan no dudaba en presentar una demanda judicial. Un procedimiento que recaía sobre el Juzgado de Primera Instancia nº21 de Madrid. Demanda en la que el hombre impugnaba el testamento realizado el 4 de julio de 2014 «por falta de capacidad del testador», «El mencionado testamento fue otorgado un año después de ser declarada incapaz, por lo que es manifiestamente nulo», estipula la defensa del hombre, representado por Ignacio Palomar Ruiz, socio director de Servilegal Abogados. Razonamiento por el que desde Servilegal Abogados se solicitaba la nulidad del testamento. También la imposición de costas a la parte demandada. LA JUSTICIA ANULA EL TESTAMENTO IMPUGNADO «María, cuando otorgó el testamento de 2014, no regía bien. De hecho, fue Manuel quién forzó con ir a notaría. Y luego, al sentirse mal, renunció a la herencia», estipula la impugnación del testamento. Las otras partes del procedimiento se allanaron a la demanda ante la objetividad de los hechos, lo que permitió una rápida resolución, dado que todos los hechos estaban debidamente acreditados mediante prueba documental: informes médicos, sentencia de incapacitación y certificado de últimas voluntades. Una valoración que acepta el juzgado madrileño, bajo la magistratura de María Luz Losada Vime. Y así, reconoce las pretensiones de la nieta de la mujer fallecida, y de uno de sus hijos, en reconocimiento del anterior testamento. «En el presente caso, la parte actora ejercita una acción de nulidad del testamento otorgado el 4 de julio de 2014 por falta de capacidad de la otorgante para testar. Frente a esta pretensión, la parte demandada se allana», expone el juzgado. Y así, estima la demanda presentada. Algo que supone que sea el testamento anterior, firmado por la fallecida en abril de 2003, el que se aplique en este caso, reconociendo «por terceras partes e iguales» a todos los herederos. “Este caso demuestra que no todo vale en materia sucesoria. Muchas familias se ven perjudicadas por testamentos otorgados cuando el testador ya no tenía capacidad. La justicia está para restaurar el equilibrio y proteger a quienes realmente tienen derecho”, afirma Ignacio Palomar, responsable del caso, a Confilegal. Un caso que demuestra que acreditar la nulidad de un testamento es posible. Eso sí, actuando «con prontitud y una estrategia jurídica clara». FUENTE. CONFILEGAL
l Tribunal Supremo ha precisado que su nueva doctrina sobre la necesidad de conceder al trabajador un trámite de audiencia previa antes de proceder a un despido disciplinario no tiene efectos retroactivos. Sólo se aplica a los despidos realizados con posterioridad a la sentencia que la estableció, dictada el 13 de noviembre de 2024 por el Pleno de la Sala de lo Social (sentencia 250/2024). Así lo aclara el Alto Tribunal en dos nuevas resoluciones, con fechas de 5 y 11 de marzo de 2025, en las que desestima los recursos presentados por los Tribunales Superiores de Justicia de Navarra y de la Comunidad Valenciana, que pretendían aplicar la nueva doctrina a casos previos a su publicación. En esta noticia se habla de: audiencia previadespido disciplinarioTribunal Supremo (TS) El Tribunal Supremo ha precisado que su nueva doctrina sobre la necesidad de conceder al trabajador un trámite de audiencia previa antes de proceder a un despido disciplinario no tiene efectos retroactivos. Sólo se aplica a los despidos realizados con posterioridad a la sentencia que la estableció, dictada el 13 de noviembre de 2024 por el Pleno de la Sala de lo Social (sentencia 250/2024). Así lo aclara el Alto Tribunal en dos nuevas resoluciones, con fechas de 5 y 11 de marzo de 2025, en las que desestima los recursos presentados por los Tribunales Superiores de Justicia de Navarra y de la Comunidad Valenciana, que pretendían aplicar la nueva doctrina a casos previos a su publicación. La sentencia del pasado noviembre marcó un hito jurisprudencial al establecer que los trabajadores no pueden ser despedidos disciplinariamente sin haber tenido la oportunidad de defenderse previamente frente a las acusaciones que fundamentan la extinción de su contrato. Un derecho que, según la Sala de lo Social, deriva directamente del artículo 7 del Convenio 158 de la Organización Internacional del Trabajo (OIT), en vigor en España desde 1982. Esa norma internacional exige que el trabajador pueda exponer las razones por las que considera injustificadas las acusaciones antes de que se adopte la decisión de despido, “salvo que no pueda pedirse razonablemente al empleador”. Con ese fundamento, el Supremo modificó una doctrina que había mantenido durante décadas, justificando el cambio por “los avances producidos en nuestro ordenamiento jurídico desde entonces”, como la Ley de Tratados Internacionales, la evolución de la doctrina del Tribunal Constitucional, la calificación de los despidos o la inaplicación de la norma más favorable considerada de forma global. NO EXIGIBLE RETROACTIVAMENTE En las recientes sentencias de marzo, el Supremo subraya que, en los casos analizados, los despidos se produjeron antes del cambio jurisprudencial, cuando todavía no era exigible la audiencia previa. Por tanto, no se puede sancionar a los empleadores por no haber cumplido con un requisito que en ese momento no formaba parte de las exigencias legales o jurisprudenciales. “No podía razonablemente pedirse al empleador que tuviera que conceder la audiencia previa al trabajador en tanto que en el momento en que activó el despido no se le podía exigir ese requisito”, concluye una de las resoluciones. Y remata: “En todos los casos en los que el despido se produjo con anterioridad a nuestro cambio de doctrina, es aplicable la excepción”. El caso resuelto por el Supremo en la sentencia 250/2024 partía de una trabajadora despedida sin ese trámite de audiencia. En ese fallo, la Sala reconocía que se apartaba de su criterio anterior para alinearse definitivamente con el Convenio 158 de la OIT. Como explicó entonces a Confilegal el abogado Alfredo Aspra, socio director de Labormatters Abogados, se trataba de “la sentencia más relevante de los últimos años dictada por la Sala de lo Social del Tribunal Supremo”. Un auténtico leading case que, a su juicio, “establecía un cambio de jurisprudencia sobre esta materia” y obligaba a los tribunales españoles “a aplicar el artículo 7 del Convenio 158 de la OIT a la hora de valorar los despidos disciplinarios”. Ahora, las dos nuevas sentencias de marzo, el Supremo acota el alcance temporal de esa transformación doctrinal y da seguridad jurídica a las empresas en relación con decisiones adoptadas antes de noviembre de 2024. A partir de esa fecha, la audiencia previa se convierte en un requisito esencial en todo despido disciplinario. FUENTE: CONFILEGAL
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