Contratos de arras: Muy recomendables para proteger a ambas partes a la hora de comprar de una vivienda

Un contrato de arras, también conocido como contrato de señal, es un precontrato utilizado en el proceso de compra-venta de bienes inmuebles, como una casa.
Es un acuerdo privado donde las partes —comprador y vendedor— por el que se comprometen a la compra-venta de una propiedad en el futuro, estableciendo las condiciones de la operación.
Su propósito es garantizar la reserva de la compra del inmueble mediante el pago de una cantidad de dinero por parte del comprador al vendedor.
Este pago se conoce como «arras» o «señal».
Su principal función es la de servir como garantía de que el comprador está comprometido con la operación y como compensación por si alguna de las partes decide no continuar con la venta.
En opinión de Arantxa Goenaga, socia y abogada de Círculo Legal Barcelona, es muy recomendable que ambas partes suscriban este tipo de contratos para protegerse ante la posibilidad de que uno u otro decida dar marcha atrás en su decisión.
Los últimos datos del Colegio de Registradores apuntan a una caída interanual del 11,4% en el mes de octubre en la compraventa de vivienda, consolidando la tendencia a la baja que llevan experimentado este tipo de transmisiones desde junio del año pasado.
Es cierto que la efervescencia compradora se ha atemperado, pero con más razón.
EL CONTRATO DE ARRAS NO ES OBLIGATORIO
“Es fundamental que se establezca una cláusula de resolución dentro del contrato que contemple que el comprador pueda recuperar las arras en caso de no conseguir una hipoteca, ya que de lo contrario perdería el dinero invertido”, explica Goenaga.
Porque “no es una cantidad desdeñable, puesto que suele rondar el 10% del precio de la vivienda”, señala.
El contrato de arras no es obligatorio, es cierto. Pero es un «documento que evita problemas posteriores en caso de que el vendedor o el comprador se echen atrás”.
Las razones por los que la operación podría no llegar a materializarse son muy variados. Desde la existencia de deudas pendientes que el vendedor no ha liquidado hasta desperfectos que afloran al examinar la vivienda con mayor atención, pero entre ellos destaca que el comprador no llegue a conseguir financiación bancaria.
HAY TRES TIPOS DE CONTRATOS DE ARRAS
Goenaga insiste en que “es de vital importancia que se conozca la diferencia entre arras confirmatorias, penales y penitenciales”.
En este sentido, la letrada señala que “en las arras confirmatorias, el dinero entregado confirma el compromiso de efectuar la venta, y en el caso de faltar al mismo, no se fija una penalización”.
Estas arras son las que más le convienen al vendedor, “porque será el comprador el que deberá acreditar el perjuicio que se le ha ocasionado y dirimirlo en un procedimiento judicial”.
En el caso de las arras penales sí se fija una cantidad, “además de abrir la puerta a una reclamación judicial y a una indemnización por daños y perjuicios”, comenta Goenaga.
Por su parte, las arras penitenciales son las más habituales “porque las penalizaciones por incumplimiento están muy definidas: la cantidad entregada en concepto de arras para el comprador y el doble de dicho importe en el caso del vendedor”, revela la portavoz de Círculo Legal Barcelona.
El contrato de arras penitenciales es, según la abogada, “el más equilibrado”, pero “siempre hay que tener en cuenta determinados condicionantes que permitan la devolución del dinero”.
La abogada pone como ejemplo “una operación de una finca en la que se hicieron unas arras penitenciales y, como no se condicionó a la obtención de la hipoteca y finalmente no se la concedieron al comprador, este ha perdido las arras”.

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Por Juan José Sanchez Busnadiego 29 de abril de 2026
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Por Juan José Sanchez Busnadiego 29 de abril de 2026
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Por Juan José Sanchez Busnadiego 8 de abril de 2026
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Por Juan José Sanchez Busnadiego 13 de marzo de 2026
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Por Juan José Sanchez Busnadiego 13 de marzo de 2026
El Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana (TSJCV) ha confirmado el despido de un trabajador, «pillado» en el gimnasio estando de baja por dolor de espalda, con una sintomatología que desaconsejaba los ejercicios de intensidad sobre la zona. Una sentencia en la que el tribunal estipula que el centro deportivo no es una zona «privada». El absentismo laboral se ha convertido en una de las mayores preocupaciones de las empresas en España. También dentro de la administración pública. Ausencias que se multiplican en los puestos de trabajo que llevan a muchas empresas a apostar por contratar detectives privados para comprobar si esos trabajadores realmente se encuentran en incapacidad temporal, o están intentando «engañar» al sistema. Una práctica que llevaba a FCC Aqualia S.A. a despedir a Jesús, un empleado de la empresa desde mayo de 2008. Así pues, en enero de 2022, el trabajador iniciaba una IT hasta junio de 2023 por «dolor en la parte inferior de la espalda». Una IT que volvía a causar baja en la empresa en enero de 2024, por la misma dolencia. Un dolor ante el que la recomendación médica era «no cargar peso sobre la espalda, no realizar ejercicios de cargas axilares de columna, saltos, carrera intensa», o ejercicios que supusiesen agresión a la zona afectada. Sin embargo, en abril de 2024, Detectives Garbo comprobaba que el trabajador, además de conducir y realizar todo tipo de actividades, había acudido a hacer un circuito intenso de montaña durante tres horas. También, durante varios días, «acudió a un club deportivo a realizar clases dirigidas en las que se realiza todo tipo de movimientos y esfuerzos», sin que se observase dolencia alguna. Algo que llevaba a la empresa a despedir al trabajador el 23 de abril de 2024 por falta muy grave. Ir al gimnasio puede ser motivo de despido Un despido que el hombre llevaba ante los tribunales. En concreto, ante el Juzgado de lo Social nº4 de Elche que, en su sentencia de 22 de noviembre de 2024, desestimaba las pretensiones del trabajador. Decisión que llevaba a Jesús a presentar un recurso de suplicación ante el TSJCV. Caso que recaía sobre los magistrados Isabel Moreno de Viana-Cárdenas (presidente), Miguel Ángel Beltrán Aleu y María del Carmen Torregrosa Maicas (ponente). Recurso en el que el trabajador alegaba que el informe del detective debía ser declarado nulo debido a que las fotos obtenidas en el gimnasio «lo fueron en un espacio privado, por lo que son ilícitas». Del mismo modo, alegaba Jesús que su despido era discriminatorio por baja médica. Y que, del mismo modo, no se podía demostrar una vulneración de la buena fe contractual. Motivos que desestimaba el tribunal. «El club privado, gimnasio, en el que se tomaron las fotografías no tiene la consideración de espacio reservado puesto que, de un lado, el detective obtuvo permiso para entrar; y de otro, no puede considerarse que se trate de un lugar donde se ejerce la vida íntima, personal y familiar», expone el tribunal. Una valoración que el TSJCV acompaña de que el trabajador no cumplió con el «leal comportamiento» que le imponía la incapacidad temporal de cara a la empresa, en busca de cooperar activamente en su recuperación. Algo que sí supone la transgresión de la buena fe contractual, justificando así su despido. Fallo en el que el tribunal desestima el recurso, confirmando el despido. Sin costas.
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