El TS establece que el plazo de prescripción de la acción para exigir el pago de las cuotas de comunidad es el de 5 años previsto en el art. 1966.3º CC
TRIBUNAL SUPREMO, SALA DE LO CIVIL, SENTENCIA 3 JUNIO 2020
Ref. CJ 5267/2020
Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 242/2020, 3 Jun. Recurso 3299/2017
El Tribunal Supremo se pronuncia sobre cuál es el plazo de prescripción de la acción de reclamación del pago de cuotas comunitarias.
La cuestión presenta interés casacional por la discrepancia existente en las resoluciones de las Audiencias Provinciales a la hora de aplicar a las reclamaciones de cuotas de comunidad impagadas el plazo prescriptivo general de quince años del art. 1964 CC, o bien el de cinco años previsto en el art. 1966.3º CC, decantándose el Alto Tribunal por este último plazo.
El art. 1966.3º CC aplica el plazo prescriptivo de cinco años a las acciones ordenadas a exigir pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves. La Sala considera subsumible en esta situación la obligación de los comuneros de contribuir a los gastos comunes establecida en el art. 9.1 e) Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal.
No es óbice a la aplicación de dicho plazo quinquenal que se trate de una obligación prevista en la propia ley.
Los presupuestos de las comunidades de propietarios son anuales y en el ejercicio económico anual se producen gastos que han de ser satisfechos por los comuneros según la cuota asignada. El aplazamiento de los pagos de las cuotas de comunidad responde a la necesidad de no sobrecargar a las economías familiares que podrían ser destinatarias de una reclamación muy cuantiosa.
Es cierto que se trata de una obligación esencial para el desarrollo de la vida comunitaria y que cesar en los pagos supone -salvo casos especialmente justificados- una actuación insolidaria, pero del mismo modo resulta incomprensible que la comunidad deje transcurrir un periodo de tiempo superior a los cinco años para exigir al comunero el cumplimiento de su obligación.
Se trata de una norma inspirada en el favor debitoris porque si el pago distanciado y periódico de las pequeñas sumas es algo que cabe dentro de las posibilidades económicas del deudor, la conversión de un cúmulo de posibilidades temporalmente distanciadas en una única deuda acumulada de mayor importe, por obra de la voluntad del acreedor que deja intencionadamente de reclamar las prestaciones durante algún tiempo, puede conducir a graves perjuicios. Es verdad que la existencia de deudores morosos en las comunidades de propietarios produce un lógico rechazo social. Pero son los responsables en cada caso de dichas comunidades -presidente y administrador- quienes han de velar por el cumplimiento adecuado de tales obligaciones y quienes, en su caso, deberán responder ante la comunidad a la que administran y representan.
El interés casacional de la cuestión afecta únicamente a las reclamaciones de cuotas impagadas anteriores a la entrada en vigor de la Ley 42/2015, de 5 de octubre, pues la misma ha modificado el art. 1964 CC estableciendo un plazo general de prescripción de acciones personales de cinco años, coincidente con el previsto en el art. 1966.3.º, que no ha sido modificado.
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La sección civil y de Instrucción del Tribunal de Instancia de Alcorcón ha desestimado las pretensiones de la inmobiliaria del municipio madrileño. Ello, rechazando los más de 6.000 euros que exigían a una pareja por una vivienda que visitaron, pero cuya compra no se llegó a formalizar. Carmen y Julio (nombres ficticios) acudían a la inmobiliaria Vitapiso Servicios Inmobiliarios, de Alcorcón, en 2018, con la intención de adquirir una vivienda, anunciada en el portal de internet Idealista. Desde la inmobiliaria intermediaria se concertó una visita al inmueble el 7 de abril de 2017, tras la que la pareja realizó una oferta formal por la vivienda, firmada por ambos compradores. Un encuentro en el que, igualmente, Carmen firmaba una hoja de encargo a la inmobiliaria, en la que se formalizaba la relación entre ambos para la búsqueda de un inmueble con las características solicitadas. Un escrito en el que la pareja se comprometía a abonar una comisión del 3% a la inmobiliaria por su gestión «para el supuesto de llegarse a adquirir el inmueble en el año siguiente a la visita». Compra que, sin embargo, no llegaba a formalizarse. Y por la que la inmobiliaria reclamaba el abono de 6.534 euros, IVA incluido, a la pareja visitante. Una exigencia que la entidad llevaba ante los tribunales. En concreto, ante el Tribunal de Instancia de Alcorcón, bajo la magistratura de María del Mar Tomás Corpa. Demanda en la que la intermediaria destacaba que la compra no llegó a formalizarse «por causa no imputable» a la compañía. Razón por la que valoraban que la pareja visitante del inmueble debían abonar sus honorarios, de más de 6.000 euros. NO HAY ABONO DE HONORARIOS PARA LA INMOBILIARIA Se oponía la demandada, ya que la propuesta de compra «nunca fe aceptada por los vendedores, que transmitieron la vivienda a otros compradores», Algo por lo que, alegan, «no se cumplen los presupuestos establecidos en el contrato». Una valoración de los demandados, representados por el abogado Rubén Loro Cáceres que comparte el juzgado en su sentencia 129/2025. Ello, desestimando las pretensiones de la inmobiliaria de Alcorcón. «El documento condiciona el devengo de los honorarios del actor a que se llegase a adquirir el inmueble durante el periodo de un año desde la visita», expone la sentencia. Un condicionante que no se produce. «Es obvio que la compraventa no se formalizó», puntualiza la magistrada. «La parte demandante no ha acreditado, ni siquiera, que la propuesta de compraventa realizada se aceptase por los vendedores, luego difícilmente podrían estos adquirir la propiedad, siendo ello un requisito imprescindible para que se devengaran los honorarios». Del mismo modo, destaca la magistrada que tampoco queda probado que la falta de compra «fuese imputable» a los codemandados. Algo por lo que desestima la demanda. Y con ello, rechaza que la pareja que visitó la vivienda deba abonar pago alguno a la inmobiliaria. Empresa que deberá hacer frente al pago de costas. FUENTE: CONFILEGAL
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