Recuperar una vivienda comprada en subasta podría tardar hasta un año y medio si está ‘okupada’, advierten los expertos

“Recuperar una vivienda comprada en subasta podría tardar hasta un año y medio si está ‘okupada’”. Así lo advierte la abogada Sandra Aurrecoechea Ríos, socia de la firma Marín & Mateo Abogados, de Valencia, experta en Derecho Inmobiliario.
Las subastas de viviendas suponen un ahorro importante frente al mercado libre, por lo que el interés por esta fórmula se ha incrementado entre la ciudadanía, pero esta letrada alerta de que también tienen “el problema de que la situación posesoria no se conoce hasta que no se pone un pie en la casa”.
Y ello, porque “la autoridad judicial o el organismo que lance la subasta no está obligado a indicar si el inmueble adjudicado está libre o, por el contrario, ha sido ocupado ilegalmente o en él reside un inquilino”.
También puede darse el caso, agrega, de que el inmueble provenga de un embargo hipotecario y el deudor todavía permanezca en la vivienda.
SUBASTAS JUDICIALES Y EXTRAJUDICIALES
La información sobre las mismas se encuentra en el portal de subastas del Boletín Oficial del Estado (BOE), que recoge tanto las judiciales, que son voluntarias o forzosas, como las extrajudiciales, que son las realizadas por organismos como la Agencia Tributaria o los notarios.
Las únicas que no se llevan a cabo a través del portal de subastas del BOE son las de la Seguridad Social, que se realizan a través de su propio portal, siendo las pujas en sobre cerrado o de forma presencial, así como las subastas mercantiles.
Por ejemplo, próximamente en Madrid provincia habrá la apertura de 13 subastas judiciales, en Barcelona 20 y en Valencia 10, algunas de ellas compuestas por varios lotes.
“Cada subasta es distinta. Es muy importante analizar previamente la situación jurídica, administrativa y urbanística del inmueble a subastar para conocer qué carga se está ejecutando y qué riesgos puedo tener si soy adjudicatario”, destaca esta letrada.
Desde Marin & Mateo Abogados recomiendan realizar un estudio previo pormenorizado para que el cliente pueda conocer los riesgos a los que se pueda enfrentar.
“Comprar un inmueble en subasta pierde atractivo cuando la intención es entrar a vivir en esa casa de forma inmediata porque el desconocimiento de la situación posesoria implica riesgos y sobrecostes muy importantes”, afirma Aurrecoechea.
En función del caso y de la entidad que hay detrás de la subasta hay que actuar de una forma diferente y la toma de posesión efectiva puede dilatarse.
ECHAR AL ‘OKUPA’
Cuando en el inmueble hay ‘okupas’ y se trata de una subasta judicial, “el adjudicatario tiene un año de plazo para instar el incidente de lanzamiento previsto en el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y evitar el proceso ordinario”, explica Sandra Aurrecoechea.
Sin embargo, “cuando el inmueble se ha obtenido a través de una subasta administrativa, rige el desahucio por precario, puesto que estos organismos no tienen potestad para ordenar el lanzamiento de los ‘okupas’”, expone esta jurista, y apunta que según datos del Consejo General del Poder Judicial, se tarda alrededor de un año y medio en recuperar una vivienda ocupada ilegalmente en España.
Además, esta abogada recuerda que la normativa “protege” a los ‘okupas’ en situación de umbral de exclusión, “estando suspendidos los lanzamientos hasta mayo de 2024”.
INQUILINOS
Si quien reside en la vivienda es un inquilino, todo dependerá de la fecha del contrato.
“Los contratos anteriores al 6 de marzo de 2019 que constaran en el Registro de la Propiedad deberán respetarse según la duración pactada. En caso de no estar inscritos antes del embargo hipotecario, el contrato quedará extinguido”, informa la portavoz de Marín & Mateo Abogados.
El escenario cambia si el contrato fue suscrito después del 6 de marzo de 2019. “En este caso, el adjudicatario tendrá que respetar obligatoriamente el arrendamiento por cinco años desde la fecha del contrato de alquiler si es un particular y por siete años si es una empresa”, explica Aurrecoechea.
Esta letrada también señala que si el inquilino cumple su compromiso con la renta mensual, “la rentabilidad obtenida podría ser interesante si la subasta tuvo una finalidad inversionista, pero si se incurre en impago, comenzaría un proceso de desahucio que mínimo duraría seis meses, pero lo habitual es que supere el año”.
DEUDORES HIPOTECARIOS
Una vez solicitado el lanzamiento del deudor/ejecutado por el adjudicatario en subasta, el primero podrá oponerse a su lanzamiento de la vivienda por encontrarse en situación de umbral de exclusión social, en virtud de la Ley 1/2013 de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
En caso de cumplir todos los requisitos, los lanzamientos están en suspenso hasta el 14 de mayo de 2024.
El umbral de exclusión social está fijado en 3 veces el IPREM a 14 pagas, en la actualidad 8.400 euros, 25.200 euros de ingresos anuales.
Sandra Aurrecoechea, tiene “muchos clientes” que se encuentran en esta situación: siendo propietarios de la vivienda no pueden tener la posesión de la misma por encontrarse el antiguo propietario en esta situación de umbral de exclusión social”.
“En estos casos, la inversión realizada es un fracaso absoluto”, sostiene.
Según los datos del CGPJ, correspondientes al segundo trimestre de 2023, el 72,9% de los lanzamientos guardaron relación con procedimientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
FUENTE: CONFILEGAL

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El Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana (TSJCV) ha confirmado el despido de un trabajador, «pillado» en el gimnasio estando de baja por dolor de espalda, con una sintomatología que desaconsejaba los ejercicios de intensidad sobre la zona. Una sentencia en la que el tribunal estipula que el centro deportivo no es una zona «privada». El absentismo laboral se ha convertido en una de las mayores preocupaciones de las empresas en España. También dentro de la administración pública. Ausencias que se multiplican en los puestos de trabajo que llevan a muchas empresas a apostar por contratar detectives privados para comprobar si esos trabajadores realmente se encuentran en incapacidad temporal, o están intentando «engañar» al sistema. Una práctica que llevaba a FCC Aqualia S.A. a despedir a Jesús, un empleado de la empresa desde mayo de 2008. Así pues, en enero de 2022, el trabajador iniciaba una IT hasta junio de 2023 por «dolor en la parte inferior de la espalda». Una IT que volvía a causar baja en la empresa en enero de 2024, por la misma dolencia. Un dolor ante el que la recomendación médica era «no cargar peso sobre la espalda, no realizar ejercicios de cargas axilares de columna, saltos, carrera intensa», o ejercicios que supusiesen agresión a la zona afectada. Sin embargo, en abril de 2024, Detectives Garbo comprobaba que el trabajador, además de conducir y realizar todo tipo de actividades, había acudido a hacer un circuito intenso de montaña durante tres horas. También, durante varios días, «acudió a un club deportivo a realizar clases dirigidas en las que se realiza todo tipo de movimientos y esfuerzos», sin que se observase dolencia alguna. Algo que llevaba a la empresa a despedir al trabajador el 23 de abril de 2024 por falta muy grave. Ir al gimnasio puede ser motivo de despido Un despido que el hombre llevaba ante los tribunales. En concreto, ante el Juzgado de lo Social nº4 de Elche que, en su sentencia de 22 de noviembre de 2024, desestimaba las pretensiones del trabajador. Decisión que llevaba a Jesús a presentar un recurso de suplicación ante el TSJCV. Caso que recaía sobre los magistrados Isabel Moreno de Viana-Cárdenas (presidente), Miguel Ángel Beltrán Aleu y María del Carmen Torregrosa Maicas (ponente). Recurso en el que el trabajador alegaba que el informe del detective debía ser declarado nulo debido a que las fotos obtenidas en el gimnasio «lo fueron en un espacio privado, por lo que son ilícitas». Del mismo modo, alegaba Jesús que su despido era discriminatorio por baja médica. Y que, del mismo modo, no se podía demostrar una vulneración de la buena fe contractual. Motivos que desestimaba el tribunal. «El club privado, gimnasio, en el que se tomaron las fotografías no tiene la consideración de espacio reservado puesto que, de un lado, el detective obtuvo permiso para entrar; y de otro, no puede considerarse que se trate de un lugar donde se ejerce la vida íntima, personal y familiar», expone el tribunal. Una valoración que el TSJCV acompaña de que el trabajador no cumplió con el «leal comportamiento» que le imponía la incapacidad temporal de cara a la empresa, en busca de cooperar activamente en su recuperación. Algo que sí supone la transgresión de la buena fe contractual, justificando así su despido. Fallo en el que el tribunal desestima el recurso, confirmando el despido. Sin costas.


