Recuperar una vivienda comprada en subasta podría tardar hasta un año y medio si está ‘okupada’, advierten los expertos
“Recuperar una vivienda comprada en subasta podría tardar hasta un año y medio si está ‘okupada’”. Así lo advierte la abogada Sandra Aurrecoechea Ríos, socia de la firma Marín & Mateo Abogados, de Valencia, experta en Derecho Inmobiliario.
Las subastas de viviendas suponen un ahorro importante frente al mercado libre, por lo que el interés por esta fórmula se ha incrementado entre la ciudadanía, pero esta letrada alerta de que también tienen “el problema de que la situación posesoria no se conoce hasta que no se pone un pie en la casa”.
Y ello, porque “la autoridad judicial o el organismo que lance la subasta no está obligado a indicar si el inmueble adjudicado está libre o, por el contrario, ha sido ocupado ilegalmente o en él reside un inquilino”.
También puede darse el caso, agrega, de que el inmueble provenga de un embargo hipotecario y el deudor todavía permanezca en la vivienda.
SUBASTAS JUDICIALES Y EXTRAJUDICIALES
La información sobre las mismas se encuentra en el portal de subastas del Boletín Oficial del Estado (BOE), que recoge tanto las judiciales, que son voluntarias o forzosas, como las extrajudiciales, que son las realizadas por organismos como la Agencia Tributaria o los notarios.
Las únicas que no se llevan a cabo a través del portal de subastas del BOE son las de la Seguridad Social, que se realizan a través de su propio portal, siendo las pujas en sobre cerrado o de forma presencial, así como las subastas mercantiles.
Por ejemplo, próximamente en Madrid provincia habrá la apertura de 13 subastas judiciales, en Barcelona 20 y en Valencia 10, algunas de ellas compuestas por varios lotes.
“Cada subasta es distinta. Es muy importante analizar previamente la situación jurídica, administrativa y urbanística del inmueble a subastar para conocer qué carga se está ejecutando y qué riesgos puedo tener si soy adjudicatario”, destaca esta letrada.
Desde Marin & Mateo Abogados recomiendan realizar un estudio previo pormenorizado para que el cliente pueda conocer los riesgos a los que se pueda enfrentar.
“Comprar un inmueble en subasta pierde atractivo cuando la intención es entrar a vivir en esa casa de forma inmediata porque el desconocimiento de la situación posesoria implica riesgos y sobrecostes muy importantes”, afirma Aurrecoechea.
En función del caso y de la entidad que hay detrás de la subasta hay que actuar de una forma diferente y la toma de posesión efectiva puede dilatarse.
ECHAR AL ‘OKUPA’
Cuando en el inmueble hay ‘okupas’ y se trata de una subasta judicial, “el adjudicatario tiene un año de plazo para instar el incidente de lanzamiento previsto en el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y evitar el proceso ordinario”, explica Sandra Aurrecoechea.
Sin embargo, “cuando el inmueble se ha obtenido a través de una subasta administrativa, rige el desahucio por precario, puesto que estos organismos no tienen potestad para ordenar el lanzamiento de los ‘okupas’”, expone esta jurista, y apunta que según datos del Consejo General del Poder Judicial, se tarda alrededor de un año y medio en recuperar una vivienda ocupada ilegalmente en España.
Además, esta abogada recuerda que la normativa “protege” a los ‘okupas’ en situación de umbral de exclusión, “estando suspendidos los lanzamientos hasta mayo de 2024”.
INQUILINOS
Si quien reside en la vivienda es un inquilino, todo dependerá de la fecha del contrato.
“Los contratos anteriores al 6 de marzo de 2019 que constaran en el Registro de la Propiedad deberán respetarse según la duración pactada. En caso de no estar inscritos antes del embargo hipotecario, el contrato quedará extinguido”, informa la portavoz de Marín & Mateo Abogados.
El escenario cambia si el contrato fue suscrito después del 6 de marzo de 2019. “En este caso, el adjudicatario tendrá que respetar obligatoriamente el arrendamiento por cinco años desde la fecha del contrato de alquiler si es un particular y por siete años si es una empresa”, explica Aurrecoechea.
Esta letrada también señala que si el inquilino cumple su compromiso con la renta mensual, “la rentabilidad obtenida podría ser interesante si la subasta tuvo una finalidad inversionista, pero si se incurre en impago, comenzaría un proceso de desahucio que mínimo duraría seis meses, pero lo habitual es que supere el año”.
DEUDORES HIPOTECARIOS
Una vez solicitado el lanzamiento del deudor/ejecutado por el adjudicatario en subasta, el primero podrá oponerse a su lanzamiento de la vivienda por encontrarse en situación de umbral de exclusión social, en virtud de la Ley 1/2013 de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
En caso de cumplir todos los requisitos, los lanzamientos están en suspenso hasta el 14 de mayo de 2024.
El umbral de exclusión social está fijado en 3 veces el IPREM a 14 pagas, en la actualidad 8.400 euros, 25.200 euros de ingresos anuales.
Sandra Aurrecoechea, tiene “muchos clientes” que se encuentran en esta situación: siendo propietarios de la vivienda no pueden tener la posesión de la misma por encontrarse el antiguo propietario en esta situación de umbral de exclusión social”.
“En estos casos, la inversión realizada es un fracaso absoluto”, sostiene.
Según los datos del CGPJ, correspondientes al segundo trimestre de 2023, el 72,9% de los lanzamientos guardaron relación con procedimientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
FUENTE: CONFILEGAL
El juzgado de lo Penal nº03 de Móstoles ha absuelto a un agente de policía de un presunto delito de revelación de secretos, después de que la abogada denunciante haya retirado los cargos. Una decisión con la que se cierra un procedimiento abierto en 2021 por la letrada contra dos agentes, después de que uno de ellos accediera a sus datos personales gracias a sus credenciales policiales. Era noviembre de 2020 cuando el agente Alejandro (nombre ficticio), consultaba las bases de datos policiales en relación a la matrícula de una abogada. Pocos meses después, en febrero de 2021, este mismo agente consultaba nuevamente la base de datos policial. En este caso, para conocer las denuncias que esta mujer, abogada de profesión, había realizado ante la Policía. Una actuación que llevaba poco después a Sandra , esta abogada, a presentar una denuncia a este agente, así como a su compañero, ante asuntos internos. Ello, acusándoles de un presunto delito de revelación de secretos. Algo a lo que la mujer unía un presunto delito de injurias. Y es que, en este mismo escrito, aseguraba que estos agentes habían utilizado esta información, así como la información obtenida en una intervención policial en su casa, para difamarla delante de sus clientes. Ello, haciendo declaraciones del tipo «si ya se la había follado, si había ido ya a su domicilio. Que era una drogadicta y tomaba pastillas». Acusaciones ante las que las investigaciones realizadas por la Unidad de Asuntos Internos concluye que estas investigaciones en la base de datos de la Policía las realizó Alejandro, sin que hubiera intervención alguna del otro agente. Unas consultas que se reconoce que «no tienen causa legal alguna». Pero sin que existan «suficientes indicios de criminalidad» debido a ellas, al existir relación entre estas búsquedas y las comprobaciones policiales para la prevención de delitos. EL POLICÍA, ABSUELTO DE LOS CARGOS DE REVELACIÓN DE SECRETOS Un caso ante el que el juez de instrucción decidía ir a juicio por un prsunto delito de revelación de secretos, y otro de injurias. Algo ante lo que el abogado Manuel Chamorro, representante del agente de policía, recurría ante la Audiencia Provincial de Madrid. En concreto, ante los magistrados Esther Arranz Cuesta (ponente), Luis Carlos Pelluz Robles, y Mª del Pilar Casado Rubio. Magistrados que, en su auto 261/2023, determinaban la extinción de la responsabilidad penal del delito de injurias. Ello, debido a que este supuesto delito ya habría prescrito. Una decisión en la que, a la vez, la Audiencia determinaba la continuación de la causa por un presunto delito de revelación de secretos. Ello, a pesar de reconocer que estas consultas, pese a que sí son datos reservados de carácter personal, no tienen «la consideración de sensibles». Algo por lo que «el mero acceso no integraría delito, salvo que se acreditara perjuicio para el titular de los datos o que este fuera ínsito, por la naturaleza de los descubiertos, como es el caso de los datos sensibles». Y es que la Audiencia decidía no archivar la causa, debido a que existían, aparentemente, testigos que podían corroborar la revelación de secretos por parte del agente de Policía, afectando a la abogada denunciante. Caso que llegaba ante el Juzgado de lo Penal nº03 de Móstoles, bajo la magistratura de José Antonio Blanco Anes. Magistrado que, en su sentencia 182/2025, absolvía al agente de los cargos. Así pues, ante este auto de la Audiencia Provincial de Madrid, la Fiscalía decidía no acusar al agente de Policía. Por su parte, la abogada mantenía la acusación, exigiendo cinco años por revelación de secretos con ocasión del cargo a Alejandro. Una acusación que, finalmente, la abogada decidía retirar en juicio de penales. Y por tanto, sin acusación, el magistrado de lo penal absuelve «libremente de toda responsabilidad criminal derivada de la imputación formulada contra él». Ello, debido a que, «no habiendo delito, no puede hablarse de autor de delito», ni de sus consecuencias penales. Decisión del magistrado que es firme, en cuanto a que todas las partes mostraron su conformidad en el acto de vista. FUENTE. CONFILEGAL
El Tribunal Supremo (TS) ha determinado que, si durante el tiempo de comida, no «desconectas» por completo del trabajo, este espacio temporal cuenta como tiempo efectivo de trabajo. Una sentencia con la que el alto tribunal resuelve el conflicto de los trabajadores de transporte sanitario urgente de Barcelona con la empresa encargada, Ambulancias Domingo SAU. La hora de comida de los trabajadores del servicio de transporte de urgencias de la Ciudad Condal ha llegado ante los tribunales. Así pues, todo comenzaba en el conflicto acerca de esa hora de pausa para almorzar antes de 2018. En aquellos momentos, aunque estuviesen en su hora de descanso, los trabajadores debían seguir disponibles para atender las emergencias. Ello, manteniendo las «comunicaciones» abiertas. Una obligación que llegaba a los tribunales, produciéndose varias sentencias en las que se reconocía que este periodo debía ser considerado «tiempo efectivo de trabajo». Situación ante la que la empresa, en 2018, tomaba ,la decisión de reformular la organización del servicio. Así pues, comunicaba a los trabajadores que el tiempo de comida pasaría a ser una hora de descanso no retribuida. Ello, estableciendo que no sería necesario que los trabajadores estuviesen localizables. La modificación desencadenó un conflicto sindical inmediato. SITAC y la sección sindical de CGT criticaron que el cambio afectaba a derechos fundamentales y que constituía una represalia hacia quienes habían reclamado judicialmente en el pasado. Una demanda que el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (TSJCat) admitía. EL SUPREMO DETERMINA SI ES TIEMPO DE TRABAJO, O NO Ello, declarando nula la modificación sustancial comunicada por Ambulancias Domingo SAU en enero de 2018. Así pues, la sala entendió que la empresa había actuado movida por un propósito lesivo. Ello, al considerar que la medida constituía “una clara represalia por haber reclamado judicialmente”. Y que así, los trabajadores afectados quedaban así “en peor situación” que aquellos que no habían demandado. Además, el TSJ concluyó que la empresa no había acreditado “razones de tipo productivo u organizativo” que justificaran el cambio. A partir de ese razonamiento, declaró la nulidad de la medida y estimó la demanda de los sindicatos. Una decisión que la empresa recurría ante el Tribunal Supremo. En concreto, ante la sala de lo Social compuesta por los magistrados Félix Vicente Azon (ponente), Antonio V.Sempere Navarro, Juan Molins García-Atance, Juan Manuel San Cristóbal, y Luisa María Gómez Garrido. Magistrados que, en su sentencia 808/2025, cambiaban el rumbo del procedimiento. Ello, en primer lugar, asegurando que este cambio “se aplicó por igual a todos los trabajadores”, lo que descarta cualquier trato diferenciado, motivo por el cual “no puede apreciarse represalia alguna”. El Supremo identifica después el elemento que considera decisivo: las instrucciones internas entregadas a la plantilla. En ellas se indicaba literalmente que durante la hora de comida “no estará usted a disposición de CECOS” y que los trabajadores podían proceder “al apagado de todos los sistemas de telecomunicaciones”. Para el Tribunal Supremo, esto demuestra que el tiempo de comida pasó a ser “tiempo de descanso real y efectivo”, algo que el TSJ no valoró. Por esa razón, el Alto Tribunal concluye que “no puede hablarse de cosa juzgada”, Y así, estima el recurso de la empresa, revocando la sentencia anterior y declarando ajustada a derecho la modificación de 2018. FUENTE: CONFILEGAL
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