Reserva o señal en el contrato de arrendamiento

El precontrato de arrendamiento
Lo primero que deben hacer las partes es elaborar un documento (un precontrato de arrendamiento) en el que consten las condiciones del futuro contrato de arrendamiento, el tiempo de eficacia de la señal o reserva, y las consecuencias jurídicas del incumplimiento por las partes de ese precontrato.
Si este documento no se ha elaborado, o se elabora de forma defectuosa (cosa bastante habitual) hay muchas posibilidades de que un juzgado termine quitando valides a esa operación de reserva, por lo que la garantía que ambas partes buscaban con el dinero entregado va a perder su eficacia.
Por tanto, lo primero es elaborar el documento y elaborarlo bien.
Los tipos de arras, reserva o señal
Y lo segundo es otorgar (en el propio documento) a esa “señal” unas consecuencias jurídicas.
Es decir, las partes deben plasmar en el documento si esas arras que el inquilino ha entregado al propietario son arras confirmatorias, penitenciales o penales.
Si nada pactan las partes, las arras serán confirmatorias. Y también serán confirmatorias si así lo pactan las partes.
En caso de que las partes pacten que las arras son penitenciales, serán arras penitenciales.
Y en caso de que las partes pacten que son arras penales, pues serán arras penales.
Las arras confirmatorias
Como he adelantado, estaremos ante unas arras confirmatorias cuando así lo hayan pactado las partes.
Pero también serán confirmatorias las arras cuando en el precontrato no se haga mención a cuál de los tres tipos de arras estamos hablando.
Cuando las arras son confirmatorias y alguna de las partes incumple el acuerdo, la parte que se ve perjudicada no puede quedarse con las arras, sino que tiene que devolverlas.
Pero ojo, la parte perjudicada podrá reclamar, a quien incumplió, que finalmente firme el contrato de arrendamiento (cosa que normalmente no hará) o bien que le indemnice por los daños y perjuicios padecidos.
Lo que ocurre es que esos daños y perjuicios hay que probarlos, y no basta con decirlo.
Opera en este caso el artículo 1.124 del código civil.
Las arras penitenciales
Estaremos ante arras penitenciales cuando así lo hayan pactado las partes en el precontrato de arrendamiento.
Si hay un incumplimiento por alguna de las partes, no estaremos ante un verdadero incumplimiento, sino ante un desistimiento.
Las consecuencias jurídicas son que quien se ve afectado no puede reclamar daños y perjuicios, sino que podrá incrementar su patrimonio con dichas arras.
Es decir:
• Si el inquilino desiste de firmar el contrato de arrendamiento, el propietario puede quedarse con la señal.
• Si el propietario desiste de firmar el contrato de arrendamiento, tendrá que devolver las arras al inquilino, duplicadas.
Opera en este caso el artículo 1.454 del código civil.
Las arras penales
Las arras serán penales si las partes así lo han pactado en el precontrato.
Las consecuencias jurídicas son similares a las de las arras confirmatorias, pero además quien se vea afectado puede quedarse con las arras.
Es decir, quien se vea afectado puede pedir una indemnización por los daños y perjuicios padecidos (hay que probarlos), pero además puede quedarse con las arras. Así:
• Si incumple el inquilino perderá las arras entregadas y tendrá que indemnizar al propietario (si éste prueba haber padecido un perjuicio).
• Y si incumple el propietario tendrá que devolver al inquilino las arras duplicadas y, además, tendrá que indemnizar al inquilino si éste prueba haber padecido daños y perjuicios.

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El Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana (TSJCV) ha confirmado el despido de un trabajador, «pillado» en el gimnasio estando de baja por dolor de espalda, con una sintomatología que desaconsejaba los ejercicios de intensidad sobre la zona. Una sentencia en la que el tribunal estipula que el centro deportivo no es una zona «privada». El absentismo laboral se ha convertido en una de las mayores preocupaciones de las empresas en España. También dentro de la administración pública. Ausencias que se multiplican en los puestos de trabajo que llevan a muchas empresas a apostar por contratar detectives privados para comprobar si esos trabajadores realmente se encuentran en incapacidad temporal, o están intentando «engañar» al sistema. Una práctica que llevaba a FCC Aqualia S.A. a despedir a Jesús, un empleado de la empresa desde mayo de 2008. Así pues, en enero de 2022, el trabajador iniciaba una IT hasta junio de 2023 por «dolor en la parte inferior de la espalda». Una IT que volvía a causar baja en la empresa en enero de 2024, por la misma dolencia. Un dolor ante el que la recomendación médica era «no cargar peso sobre la espalda, no realizar ejercicios de cargas axilares de columna, saltos, carrera intensa», o ejercicios que supusiesen agresión a la zona afectada. Sin embargo, en abril de 2024, Detectives Garbo comprobaba que el trabajador, además de conducir y realizar todo tipo de actividades, había acudido a hacer un circuito intenso de montaña durante tres horas. También, durante varios días, «acudió a un club deportivo a realizar clases dirigidas en las que se realiza todo tipo de movimientos y esfuerzos», sin que se observase dolencia alguna. Algo que llevaba a la empresa a despedir al trabajador el 23 de abril de 2024 por falta muy grave. Ir al gimnasio puede ser motivo de despido Un despido que el hombre llevaba ante los tribunales. En concreto, ante el Juzgado de lo Social nº4 de Elche que, en su sentencia de 22 de noviembre de 2024, desestimaba las pretensiones del trabajador. Decisión que llevaba a Jesús a presentar un recurso de suplicación ante el TSJCV. Caso que recaía sobre los magistrados Isabel Moreno de Viana-Cárdenas (presidente), Miguel Ángel Beltrán Aleu y María del Carmen Torregrosa Maicas (ponente). Recurso en el que el trabajador alegaba que el informe del detective debía ser declarado nulo debido a que las fotos obtenidas en el gimnasio «lo fueron en un espacio privado, por lo que son ilícitas». Del mismo modo, alegaba Jesús que su despido era discriminatorio por baja médica. Y que, del mismo modo, no se podía demostrar una vulneración de la buena fe contractual. Motivos que desestimaba el tribunal. «El club privado, gimnasio, en el que se tomaron las fotografías no tiene la consideración de espacio reservado puesto que, de un lado, el detective obtuvo permiso para entrar; y de otro, no puede considerarse que se trate de un lugar donde se ejerce la vida íntima, personal y familiar», expone el tribunal. Una valoración que el TSJCV acompaña de que el trabajador no cumplió con el «leal comportamiento» que le imponía la incapacidad temporal de cara a la empresa, en busca de cooperar activamente en su recuperación. Algo que sí supone la transgresión de la buena fe contractual, justificando así su despido. Fallo en el que el tribunal desestima el recurso, confirmando el despido. Sin costas.


