Reserva o señal en el contrato de arrendamiento
El precontrato de arrendamiento
Lo primero que deben hacer las partes es elaborar un documento (un precontrato de arrendamiento) en el que consten las condiciones del futuro contrato de arrendamiento, el tiempo de eficacia de la señal o reserva, y las consecuencias jurídicas del incumplimiento por las partes de ese precontrato.
Si este documento no se ha elaborado, o se elabora de forma defectuosa (cosa bastante habitual) hay muchas posibilidades de que un juzgado termine quitando valides a esa operación de reserva, por lo que la garantía que ambas partes buscaban con el dinero entregado va a perder su eficacia.
Por tanto, lo primero es elaborar el documento y elaborarlo bien.
Los tipos de arras, reserva o señal
Y lo segundo es otorgar (en el propio documento) a esa “señal” unas consecuencias jurídicas.
Es decir, las partes deben plasmar en el documento si esas arras que el inquilino ha entregado al propietario son arras confirmatorias, penitenciales o penales.
Si nada pactan las partes, las arras serán confirmatorias. Y también serán confirmatorias si así lo pactan las partes.
En caso de que las partes pacten que las arras son penitenciales, serán arras penitenciales.
Y en caso de que las partes pacten que son arras penales, pues serán arras penales.
Las arras confirmatorias
Como he adelantado, estaremos ante unas arras confirmatorias cuando así lo hayan pactado las partes.
Pero también serán confirmatorias las arras cuando en el precontrato no se haga mención a cuál de los tres tipos de arras estamos hablando.
Cuando las arras son confirmatorias y alguna de las partes incumple el acuerdo, la parte que se ve perjudicada no puede quedarse con las arras, sino que tiene que devolverlas.
Pero ojo, la parte perjudicada podrá reclamar, a quien incumplió, que finalmente firme el contrato de arrendamiento (cosa que normalmente no hará) o bien que le indemnice por los daños y perjuicios padecidos.
Lo que ocurre es que esos daños y perjuicios hay que probarlos, y no basta con decirlo.
Opera en este caso el artículo 1.124 del código civil.
Las arras penitenciales
Estaremos ante arras penitenciales cuando así lo hayan pactado las partes en el precontrato de arrendamiento.
Si hay un incumplimiento por alguna de las partes, no estaremos ante un verdadero incumplimiento, sino ante un desistimiento.
Las consecuencias jurídicas son que quien se ve afectado no puede reclamar daños y perjuicios, sino que podrá incrementar su patrimonio con dichas arras.
Es decir:
• Si el inquilino desiste de firmar el contrato de arrendamiento, el propietario puede quedarse con la señal.
• Si el propietario desiste de firmar el contrato de arrendamiento, tendrá que devolver las arras al inquilino, duplicadas.
Opera en este caso el artículo 1.454 del código civil.
Las arras penales
Las arras serán penales si las partes así lo han pactado en el precontrato.
Las consecuencias jurídicas son similares a las de las arras confirmatorias, pero además quien se vea afectado puede quedarse con las arras.
Es decir, quien se vea afectado puede pedir una indemnización por los daños y perjuicios padecidos (hay que probarlos), pero además puede quedarse con las arras. Así:
• Si incumple el inquilino perderá las arras entregadas y tendrá que indemnizar al propietario (si éste prueba haber padecido un perjuicio).
• Y si incumple el propietario tendrá que devolver al inquilino las arras duplicadas y, además, tendrá que indemnizar al inquilino si éste prueba haber padecido daños y perjuicios.
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La sección civil y de Instrucción del Tribunal de Instancia de Alcorcón ha desestimado las pretensiones de la inmobiliaria del municipio madrileño. Ello, rechazando los más de 6.000 euros que exigían a una pareja por una vivienda que visitaron, pero cuya compra no se llegó a formalizar. Carmen y Julio (nombres ficticios) acudían a la inmobiliaria Vitapiso Servicios Inmobiliarios, de Alcorcón, en 2018, con la intención de adquirir una vivienda, anunciada en el portal de internet Idealista. Desde la inmobiliaria intermediaria se concertó una visita al inmueble el 7 de abril de 2017, tras la que la pareja realizó una oferta formal por la vivienda, firmada por ambos compradores. Un encuentro en el que, igualmente, Carmen firmaba una hoja de encargo a la inmobiliaria, en la que se formalizaba la relación entre ambos para la búsqueda de un inmueble con las características solicitadas. Un escrito en el que la pareja se comprometía a abonar una comisión del 3% a la inmobiliaria por su gestión «para el supuesto de llegarse a adquirir el inmueble en el año siguiente a la visita». Compra que, sin embargo, no llegaba a formalizarse. Y por la que la inmobiliaria reclamaba el abono de 6.534 euros, IVA incluido, a la pareja visitante. Una exigencia que la entidad llevaba ante los tribunales. En concreto, ante el Tribunal de Instancia de Alcorcón, bajo la magistratura de María del Mar Tomás Corpa. Demanda en la que la intermediaria destacaba que la compra no llegó a formalizarse «por causa no imputable» a la compañía. Razón por la que valoraban que la pareja visitante del inmueble debían abonar sus honorarios, de más de 6.000 euros. NO HAY ABONO DE HONORARIOS PARA LA INMOBILIARIA Se oponía la demandada, ya que la propuesta de compra «nunca fe aceptada por los vendedores, que transmitieron la vivienda a otros compradores», Algo por lo que, alegan, «no se cumplen los presupuestos establecidos en el contrato». Una valoración de los demandados, representados por el abogado Rubén Loro Cáceres que comparte el juzgado en su sentencia 129/2025. Ello, desestimando las pretensiones de la inmobiliaria de Alcorcón. «El documento condiciona el devengo de los honorarios del actor a que se llegase a adquirir el inmueble durante el periodo de un año desde la visita», expone la sentencia. Un condicionante que no se produce. «Es obvio que la compraventa no se formalizó», puntualiza la magistrada. «La parte demandante no ha acreditado, ni siquiera, que la propuesta de compraventa realizada se aceptase por los vendedores, luego difícilmente podrían estos adquirir la propiedad, siendo ello un requisito imprescindible para que se devengaran los honorarios». Del mismo modo, destaca la magistrada que tampoco queda probado que la falta de compra «fuese imputable» a los codemandados. Algo por lo que desestima la demanda. Y con ello, rechaza que la pareja que visitó la vivienda deba abonar pago alguno a la inmobiliaria. Empresa que deberá hacer frente al pago de costas. FUENTE: CONFILEGAL
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