Reserva o señal en el contrato de arrendamiento
El precontrato de arrendamiento
Lo primero que deben hacer las partes es elaborar un documento (un precontrato de arrendamiento) en el que consten las condiciones del futuro contrato de arrendamiento, el tiempo de eficacia de la señal o reserva, y las consecuencias jurídicas del incumplimiento por las partes de ese precontrato.
Si este documento no se ha elaborado, o se elabora de forma defectuosa (cosa bastante habitual) hay muchas posibilidades de que un juzgado termine quitando valides a esa operación de reserva, por lo que la garantía que ambas partes buscaban con el dinero entregado va a perder su eficacia.
Por tanto, lo primero es elaborar el documento y elaborarlo bien.
Los tipos de arras, reserva o señal
Y lo segundo es otorgar (en el propio documento) a esa “señal” unas consecuencias jurídicas.
Es decir, las partes deben plasmar en el documento si esas arras que el inquilino ha entregado al propietario son arras confirmatorias, penitenciales o penales.
Si nada pactan las partes, las arras serán confirmatorias. Y también serán confirmatorias si así lo pactan las partes.
En caso de que las partes pacten que las arras son penitenciales, serán arras penitenciales.
Y en caso de que las partes pacten que son arras penales, pues serán arras penales.
Las arras confirmatorias
Como he adelantado, estaremos ante unas arras confirmatorias cuando así lo hayan pactado las partes.
Pero también serán confirmatorias las arras cuando en el precontrato no se haga mención a cuál de los tres tipos de arras estamos hablando.
Cuando las arras son confirmatorias y alguna de las partes incumple el acuerdo, la parte que se ve perjudicada no puede quedarse con las arras, sino que tiene que devolverlas.
Pero ojo, la parte perjudicada podrá reclamar, a quien incumplió, que finalmente firme el contrato de arrendamiento (cosa que normalmente no hará) o bien que le indemnice por los daños y perjuicios padecidos.
Lo que ocurre es que esos daños y perjuicios hay que probarlos, y no basta con decirlo.
Opera en este caso el artículo 1.124 del código civil.
Las arras penitenciales
Estaremos ante arras penitenciales cuando así lo hayan pactado las partes en el precontrato de arrendamiento.
Si hay un incumplimiento por alguna de las partes, no estaremos ante un verdadero incumplimiento, sino ante un desistimiento.
Las consecuencias jurídicas son que quien se ve afectado no puede reclamar daños y perjuicios, sino que podrá incrementar su patrimonio con dichas arras.
Es decir:
• Si el inquilino desiste de firmar el contrato de arrendamiento, el propietario puede quedarse con la señal.
• Si el propietario desiste de firmar el contrato de arrendamiento, tendrá que devolver las arras al inquilino, duplicadas.
Opera en este caso el artículo 1.454 del código civil.
Las arras penales
Las arras serán penales si las partes así lo han pactado en el precontrato.
Las consecuencias jurídicas son similares a las de las arras confirmatorias, pero además quien se vea afectado puede quedarse con las arras.
Es decir, quien se vea afectado puede pedir una indemnización por los daños y perjuicios padecidos (hay que probarlos), pero además puede quedarse con las arras. Así:
• Si incumple el inquilino perderá las arras entregadas y tendrá que indemnizar al propietario (si éste prueba haber padecido un perjuicio).
• Y si incumple el propietario tendrá que devolver al inquilino las arras duplicadas y, además, tendrá que indemnizar al inquilino si éste prueba haber padecido daños y perjuicios.
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El Tribunal Supremo ha negado que una caída al salir del domicilio, pero aún dentro de él, sea accidente in itinere. Foto: Confilegal El Tribunal Supremo ha considerado que la caída en la salida de la casa particular del trabajador no puede ser considerada un accidente in itinere. Ello, declarando que la entrada de una vivienda sigue formando parte del «espacio exclusivo y excluyente que es el domicilio». Y así, estima el recurso de casación interpuesto por la mutua dela empresa. Tomás (nombre ficticio) era encargado de obra en la empresa Unión de Desarrollos y Proyectos Grupo Empresarial S.L. Compañía para la que trabajaba el 8 de marzo de 2018, momento en el que sufría una caída a las 7:30 de la mañana, cuando se dirigía a su trabajo, que comenzaba a las 8 de la mañana. En esta noticia se habla de: Félix AzónIn itinereTribunal Supremo (TS) El Tribunal Supremo ha considerado que la caída en la salida de la casa particular del trabajador no puede ser considerada un accidente in itinere. Ello, declarando que la entrada de una vivienda sigue formando parte del «espacio exclusivo y excluyente que es el domicilio». Y así, estima el recurso de casación interpuesto por la mutua dela empresa. Tomás (nombre ficticio) era encargado de obra en la empresa Unión de Desarrollos y Proyectos Grupo Empresarial S.L. Compañía para la que trabajaba el 8 de marzo de 2018, momento en el que sufría una caída a las 7:30 de la mañana, cuando se dirigía a su trabajo, que comenzaba a las 8 de la mañana. «El accidente se produjo cuando, al salir del portal de su vivienda, resbala en los escalones de salida y cae al suelo». Caída tras la que comenzó un proceso de incapacidad temporal por contingencias comunes. Contingencia que, sin embargo, el Instituto Nacional de la Seguridad Social (INSS) negaba que se tratase de un accidente in itinere. Algo que llegaba ante el Juzgado de lo Social nº1 de Murcia, que desestimaba la demanda de Tomás. «El beneficiario tiene su domicilio en vivienda unifamiliar El accidente se produce cuando se dispone a salir hacia el trabajo, cayendo por las escaleras de su casa dentro de su finca sin haber salido al exterior«, expone el juzgado en su escrito de desestimación. Algo ante lo que el hombre presentaba recurso de suplicación ante el Tribunal Superior de Justicia de Murcia. Tribunal que estimaba el recurso en su sentencia de 5 de julio de 2022. Y así, reconocía que la caída era un accidente in itinere. EL SUPREMO NIEGA EL ACCIDENTE IN ITINERE Fallo del TSJM que llegaba, en recurso de suplicación presentado por Ibermutuamur, Mutua de Accidentes de Trabajo u Enfermedades Profesionales de la Seguridad Social, ante el Tribunal Supremo. En concreto, ante la Sala de lo Social, compuesta por los magistrados Félix V. Azón Vilas (ponente), Antonio V. Sempere Navarro, Juan Molins García-Atance, Juan Manuel San Cristóbal Villanueva y Ana María Orellana Cano. Tribunal que, en su sentencia 522/2025, del 2 de junio, estimaba las pretensiones de la aseguradora. Ello, estipulando que una caída en el domicilio, que es un espacio privado, no puede considerarse un accidente in itinere, a pesar de haberse producido al salir para acudir a tu puesto de trabajo. «Con carácter general cabe entender que el accidente que se produce dentro dela vivienda unifamiliar, cuya obligación de mantenimiento y cuidado corresponde a la persona accidentada, no podrá considerarse in itinere, en la medida que no ha salido a la vía pública, punto geográfico en el que no tiene ninguna capacidad de intervención para minimizar el riesgo», expone el alto tribunal. Así pues, destaca el tribunal que «resulta evidente que el accidentado no había iniciado su desplazamiento al centro de trabajo» cuando se produjo la caída. Y tampoco se puede considerar que existieran «circunstancias excepcionales» que llevasen a segundo término la cuestión geográfica, y permitiese aceptar esta caída como un accidente in itinere. Afirmación con la que el tribunal estima el recurso de casación. Y así, niega el accidente in itinere. Sin condena al pago de costas. FUENTE: CONFILEGAL
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