¿Se podrá destinar una zona verde a pista de tenis en una Comunidad de propietarios?
Este puede ser solo un ejemplo por lo que, más bien, la pregunta sería, ¿se puede modificar el destino de una zona común? Esta es, en los últimos meses, una de las consultas más realizadas en la editorial, quizá porque los hábitos o modos de vida están cambiando y, al estar más en nuestras viviendas, necesitamos que los elementos comunes se adopten a nuestros gustos y podamos disfrutar sin salir de la Comunidad.
Así, lo primero que se debería saber es el alcance de la modificación porque considero que no sería lo mismo cambiar una zona verde por una enlosada o ampliar la destinada a gimnasio para otras actividades o, como señala la sentencia de la AP Madrid, Sec. 12.ª, 95/2021, de 15 de abril (SP/SENT/1107039), la transformación de la pista de tenis en pista de pádel cuando en los estatutos se contempla dicho elemento como servicio deportivo sin especificar cuál.
En estos casos, no parece haber duda de que, el cambio, supondría, desde mi punto de vista, un acto de mera administración para el que sería suficiente con el acuerdo, en segunda convocatoria, de la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, aplicando la regla 7 del artículo 17 de la LPH, así la citada sentencia de la AP de Madrid, considera que, no se requiere de la unanimidad “al no implicar modificación alguna de las reglas contenidas en el título constitutivo ni en los Estatutos, ni requería de una mayoría cualificada porque ni se crea un espacio nuevo, ni se modifica ni se suprime el destino del elemento común. En conclusión, para la validez del acuerdo adoptado, bastaba el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación (art. 17.7 LPH). Mayoría que fue alcanzada y por tanto el acuerdo es válido. …»
No obstante, y aunque no es el objeto de estos comentarios, pues se trataría más del uso y no del cambio del mismo, considero de interés hacer un breve reseña a la reciente sentencia de la AP Madrid, Sec. 10.ª, 283/2021, de 13 de mayo (SP/SENT/1110353), en la que anula un acuerdo, adoptado por mayoría, por el que se permite el desarrollo de un campamento de verano en zonas comunes, entendiendo que se altera el uso de las mismas, con el perjuicio a determinados propietarios que, durante ese tiempo, no podrán hacer uso de las mismas.
De este modo, aun defendiendo que el uso o el cambio del mismo, se puede decidir, repito, por acuerdo mayoritario, entiendo que siempre debe existir la posibilidad de que todos los propietarios puedan seguir haciendo uso del mismo, así la citada resolución señala que, «el acuerdo discutido es nulo, ya que el servicio de campamento acordado altera el uso de una zona común, y por más que se haga referencia a la preferencia de los vecinos en el uso de la piscina y la pista de pádel, en realidad impide un uso compatible con el normal del resto de los propietarios, pues cuando estén realizándose actividades programadas en el campamento en tales instalaciones, el resto de propietarios se verán privados de su uso».
Ahora bien y si la repetida zona verde se quiere destinar a una pista de tenis o pádel, plazas de garaje, incluso se pretende instalar una piscina comunitaria, ¿qué acuerdo será necesario?
Aunque habrá de estarse al supuesto especifico, la duda sería si se trata de una modificación del Título, teniendo en cuenta que, en la descripción de este espacio común aparece en el citado documento del tal modo que si se cambia el destino se estaría alterando el mismo.
A estos efectos, hay que tener en cuenta que, aunque en la mayoría de los casos se podría defender el acuerdo de la mayoría, lo que está claro es que, si se adopta por las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, existirán pocas posibilidades de éxito ante una posible impugnación judicial pues se podría argumentar la supresión de un servicio común y la creación de un nuevo, aplicando a estos efectos lo dispuesto en la regla 3 del citado artículo 17, señalando este precepto legal, que podrá adoptarse por el citado quorum, aunque suponga una modificación del Título Constitutivo, es decir, una vez adoptado el acuerdo en Junta, para lo que al menos, será necesario se haya obtenido el acuerdo de la mayoría de cuotas y propietarios de los presentes, criterio mantenido por la mayoría de las respuestas de la encuesta publicada por sepín (SP/DOCT/83628), se podrá notificar a las ausentes como señala el citado artículo 17.8 de la LPH.
Es decir, el acuerdo ha de salir de la Junta, pero para su perfección es necesario contar con el voto presunto, así, se deberá notificar y esperar los 30 días y, una vez transcurrido ese plazo, se entenderá que, los propietarios que no contestan en contra se adhieren al acuerdo.
Lo que no pueden los ausentes es cambiar el acuerdo adoptado, solo ratificarlo o dejarlo sin efecto. Es decir, si hay, por ejemplo, 5 votos a favor y 4 en contra, y los 2 ausentes votan que no; han dejado el acuerdo sin efecto; si votan sí, lo ratifican; pero no hay manera de cambiarlo
Una vez adoptado el acuerdo y siempre que se considere como una supresión o creación de un nuevo servicio de interés general, todos los propietarios estarán obligados al pago de los gastos que se deriven, como señala el citado precepto legal y si alguno considera que se le causa un perjuicio, deberá impugnarlo en la forma y plazos del artículo 18 del citado texto legal.
En este sentido se ha pronunciado la sentencia de AP Madrid, Sec. 9.ª, 237/2006, de 11 de mayo (SP/SENT/94450), que considera que es suficiente el acuerdo de las 3/5 partes de cuotas y propietario para construir una pista de pádel.
En cualquier caso, repito, habrá de estarse al supuesto concreto, a aquello que se quiere instalar, pues no siempre la jurisprudencia considera que determinados servicios son de interés general, entendiendo que, en ocasiones, estamos ante una mejora, como el caso de las piscinas, (SP/DOCT/82952) o que, al convertirse un elemento común a uso privativo, en el caso de la construcción de trasteros, (SP/DOCT/22416) sería necesario el acuerdo unánime como señala la sentencia de la AP Madrid, Sec. 18.ª, 107/2018, de 28 de febrero (SP/SENT/955689), siendo también este el quorum requerido según la DGRN/DGSJFP, de 17 de enero de 2018 (SP/SENT/938446).
No obstante, mantengo el criterio de que se trataría de la creación de un nuevo servicio común de interés general, aplicando el art. 17.3 LPH, siempre que así sea, es decir, que se construyan, por ejemplo, trasteros o garajes para todos o al menos que, si se aprueba como una mejora, se deje espacio para los que, aunque ahora no asumen el gasto, puedan tener también trastero, aplicando en este supuesto lo dispuesto en el citado artículo 17.4 LPH.
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El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA) mantiene el despido procedente de un trabajador, pese a estar de baja por ansiedad, por su consumo de alcohol. Una práctica que mermaba su capacidad de recuperación, según los tribunales. Vidal trabajaba para TRANSDOYLO SL, empresa dedicada a la actividad de transporte de mercancías, desde febrero de 2011. Un puesto de trabajo en el que se mantenía cuando, en diciembre de 2022, comenzaba una baja médica, siendo diagnosticado con un trastorno de adaptación con ansiedad. Una situación mental ante la que el hombre recibía medicación por parte de la atención primaria. Pero ante la que el hombre no mantenía una actitud de recuperación. Así pues, tal y como pudo comprobar el detective contratado por la compañía durante varios días, Vidal acompañaba esta situación de baja por ansiedad con altos consumos de alcohol, así como conduciendo su vehículo particular. En concreto, según el informe del investigador, el hombre ingirió «cerveza con alcohol, en una cantidad relevante, como mínimo un litro». También «la ingesta de combinado de whiskey», además de cerveza. Consumo de alcohol al que añadía conducción de vehículos a motor de forma habitual. Algo que llevaba a la empresa, en noviembre de 2023, a comunicar al trabajador la carta de despido disciplinario. «Estas actividades están dotadas de una más que suficiente gravedad e intencionalidad como para considerarse que ha transgredido la buena fe contractual», valora la empresa en la carta de despido. Ello, debido a que la ingesta de alcohol está contraindicada en el tratamiento médico del trabajador, «perturbando» su curación. Un despido ante el que el trabajador presentaba una demanda ante el Juzgado de lo Social nº1 de Jaén. Juzgado que, sin embargo, desestimaba su demanda, llegando el caso ante el TSJA. Alcohol y ansiedad son incompatibles Un caso que valoraban los magistrados Beatriz Pérez Heredia (presidente), Fernando Oliet Palá, y Benito Raboso del Amo (ponente), en su sentencia 37/2026. Tribunal ante el que el trabajador alegaba que se había vulnerado su derecho fundamental a la garantía de indemnidad. Ello, al estar de baja médica cuando se produjo el despido disciplinario por parte de la empresa. Una valoración que, sin embargo, no comparte el tribunal. «La suspensión (laboral) exonera al trabajador de prestar servicio, pero no de cumplir con las estantes obligaciones del contrato de trabajo», recuerda, en este sentido, el TSJA. Así pues, pese a estar de baja médica, el trabajador cometió transgresión de la buena fe contractual, al producirse «quebrantamiento de los deberes de fidelidad y lealtad implícitos en toda relación laboral». En concreto, «por realizar actividades que eran incompatibles con la situación de incapacidad temporal en la que se encontraba el demandante». «Ha realizado una actividad que no tenía permitida por el tipo de medicación que estaba tomando. Ha venido realizando actividades que son incompatibles con su estado médico y tratamiento farmacológico, consistentes en la ingesta de alcohol de forma habitual, estando ante una conducta que retrasa el proceso de curación, lo que supone un incumplimiento de las obligaciones laborales», valora el TSJA. Algo que lleva al tribunal a coincidir con el criterio de instancia. Y por tanto, a desestimar el recurso de suplicación interpuesto, confirmando el despido procedente. FUENTE: CONFILEGAL
Un juez permite dividir una vivienda en dos, a pesar de que la comunidad de vecinos estaba en contra
El Tribunal de Instancia de Madrid nº92 ha dado la razón a un propietario de un local, en su pretensión de dividir su local para convertirlo en dos viviendas. Un proyecto al que se oponía la comunidad de vecinos, que rechazaba en votación la propuesta del propietario. La crisis de la vivienda se ha convertido en una realidad para muchos jóvenes. No sólo por los elevados y en muchas ocasiones abusivos precios de alquileres y compra, sino también por la falta de oferta de vivienda. Especialmente, en grandes ciudades como Madrid o Barcelona. Un contexto en el que A.A., propietario de un local de más de 100 metros cuadrados en Madrid, tomaba la decisión de dividir un local de su propiedad, a fin de convertirlo en dos viviendas individuales. Algo para lo que solicitaba autorización a la junta de la comunidad de propietarios. Una primera votación en la que no se alcanzaba la mayoría necesaria. Sin embargo, en una segunda votación, sí que se obtenía la mayoría exigida por la Ley de Propiedad Horizontal, cumpliendo con todos los requisitos legales y administrativos. Pese a ello, el administrador exigió unanimidad. Un requisito que no estaba contemplado en la normativa, pero que llevó a la comunidad a intentar revocar, en una junta posterior, la autorización ya admitida al propietario. Un caso que A.A., representado por Servilegal Abogados, llevaba ante los tribunales. En concreto, ante el Tribunal de Instancia de Madrid nº92 , bajo la magistratura de Francisco Juan Hernández Bautista. Dividir la vivienda no necesita el «sí» unánime de la comunidad Magistrado que, en su sentencia 21/2026, da la razón al propietario del inmueble. Ello, recordando que la Ley a este respecto «no exige unanimidad en estos supuestos, sino una mayoría cualificada» explican desde el bufete a Confilegal. “Demostramos que la interpretación legal debía ser la de la mayoría cualificada. La ley es clara. Exigir unanimidad cuando no procede supone un abuso y genera un perjuicio injustificado al propietario”, explica Ignacio Palomar Ruiz, letrado del caso y director de Servilegal Abogados. Así pues, el tribunal declaró que la mayoría exigible era de tres quintos en la comunidad de propietarios, y no era necesaria la unanimidad. Además, se puso de manifiesto que, tras un «sí» concedido a la división de la vivienda, no se podía dar marcha atrás. Decisión con la que el magistrado estimaba la demanda. Y, así, aceptaba la división del inmueble, con imposición de costas a la comunidad de vecinos. «El caso tiene una trascendencia que va más allá del conflicto concreto», valora el abogado. Ello, debido a que cada vez son más frecuentes estos casos de cambio de uso en un local. Especialmente, en las grandes ciudades, donde cada vez es más complicado encontrar un lugar al que llamar hogar. “Este fallo devuelve la confianza en la justicia frente a decisiones arbitrarias dentro de las comunidades. No se puede cambiar las reglas cuando no gusta el resultado de una votación», expone Palomar. FUENTE: CONFILEGAL
El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (TSJCat) ha desestimado las pretensiones del trabajador, confirmando el despido procedente. Y es que, tras amenazar a su encargado de obra con golpearle en la cabeza con una piedra, la defensa del despedido no justificó la razón por la que no era merecedor de la sanción máxima por parte de la compañía. Raúl trabajaba para Opera Catalonia S.L.U. desde septiembre de 2018, con contrato indefinido como Oficial 1ª. Un puesto de trabajo que el hombre mantenía el 27 de junio de 2023, día en el que tenía un duro enfrentamiento con el encargado de la obra en la que trabajaba. Así pues, después de criticar el encargado que la obra estaba hecha «una mierda», Raúl se enfrentaba a él, «reaccionando de una forma violenta». «Le ha dicho ‘»cojo una piedra y te reviento la cabeza». Seguidamente, se ha dirigido al encargado, con la intención de agredirle, llegando a cogerlo del cuello, y debiendo se separado por otro trabajador presente en ese momento», explica ahora la sentencia del TSJCat. Acciones que llevaban a la empresa a despedir al trabajador disciplinariamente, con efectos ese mismo día. Ello, alegando que el trabajador había cometido una falta muy grave, tipificada en el artículo 101h) del convenio colectivo estatal del sector de la Construcción, como malos tratos de palabra y obra, o faltas graves de respeto y consideraciones a los superiores. Un apartado que se contempla como sanción en el art. 102 del mismo Convenio con suspensión de empleo y sueldo de 16 a 90 días, o el despido. Un despido disciplinario que el hombre llevaba ante los tribunales. En concreto, ante el Juzgado de lo Social nº2 de Tarragona que, en su sentencia de 18 de octubre de 2024, desestimaba las pretensiones del trabajador. Fallo ante el que el hombre elevaba el caso ante el TSJCat. Recurso de suplicación que llegaba ante la sala compuesta por los magistrados Amparo Illán Teba (ponente), María Pía Casajuana Palet y Jesús Gómez Esteban. Amenazas que suponen un despido procedente «No se ha guardado una proporcionalidad entre la falta y la sanción impuesta, habiendo optado la empresa demandada por la sanción máxima del despido, cuando tenía la posibilidad de imponer la suspensión de empleo y sueldo», expone la defensa de Raúl ante el TSJCat. Unas alegaciones ante las que se oponía la empresa demandada. Ello, recordando que «los hechos probados ponen en evidencia que el trabajador en dos ocasiones amenaza y trata de agredir a su encargado». Respuesta de la empresa en la que, además, se pone de manifiesto que la recurrente «se limita a efectuar una exposición teórica sobre el principio de proporcionalidad, pero sin argumentar sobre las razones por las que no resultaría proporcionada la sanción en este caso». Alegaciones expuestas por Opera Catalonia S.L.U. con las que coincide el tribunal. «Debe señalarse que, si bien la parte recurrente alega que no existe proporcionalidad entre la conducta y la sanción de despido, ni siquiera alega circunstancia alguna que pudiera atenuar la gravedad de la conducta del trabajador», sentencia el TSJCat, que recuerda que conducta de Raúl fue «muy violenta y agresiva». Y por tanto, justificaba el despido disciplinario. Valoración con la que el tribunal desestima el recurso de suplicación, confirmando la sentencia de instancia. Sin costas. FUENTE: CONFILEGAL