¿Se podrá destinar una zona verde a pista de tenis en una Comunidad de propietarios?
Este puede ser solo un ejemplo por lo que, más bien, la pregunta sería, ¿se puede modificar el destino de una zona común? Esta es, en los últimos meses, una de las consultas más realizadas en la editorial, quizá porque los hábitos o modos de vida están cambiando y, al estar más en nuestras viviendas, necesitamos que los elementos comunes se adopten a nuestros gustos y podamos disfrutar sin salir de la Comunidad.
Así, lo primero que se debería saber es el alcance de la modificación porque considero que no sería lo mismo cambiar una zona verde por una enlosada o ampliar la destinada a gimnasio para otras actividades o, como señala la sentencia de la AP Madrid, Sec. 12.ª, 95/2021, de 15 de abril (SP/SENT/1107039), la transformación de la pista de tenis en pista de pádel cuando en los estatutos se contempla dicho elemento como servicio deportivo sin especificar cuál.
En estos casos, no parece haber duda de que, el cambio, supondría, desde mi punto de vista, un acto de mera administración para el que sería suficiente con el acuerdo, en segunda convocatoria, de la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, aplicando la regla 7 del artículo 17 de la LPH, así la citada sentencia de la AP de Madrid, considera que, no se requiere de la unanimidad “al no implicar modificación alguna de las reglas contenidas en el título constitutivo ni en los Estatutos, ni requería de una mayoría cualificada porque ni se crea un espacio nuevo, ni se modifica ni se suprime el destino del elemento común. En conclusión, para la validez del acuerdo adoptado, bastaba el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación (art. 17.7 LPH). Mayoría que fue alcanzada y por tanto el acuerdo es válido. …»
No obstante, y aunque no es el objeto de estos comentarios, pues se trataría más del uso y no del cambio del mismo, considero de interés hacer un breve reseña a la reciente sentencia de la AP Madrid, Sec. 10.ª, 283/2021, de 13 de mayo (SP/SENT/1110353), en la que anula un acuerdo, adoptado por mayoría, por el que se permite el desarrollo de un campamento de verano en zonas comunes, entendiendo que se altera el uso de las mismas, con el perjuicio a determinados propietarios que, durante ese tiempo, no podrán hacer uso de las mismas.
De este modo, aun defendiendo que el uso o el cambio del mismo, se puede decidir, repito, por acuerdo mayoritario, entiendo que siempre debe existir la posibilidad de que todos los propietarios puedan seguir haciendo uso del mismo, así la citada resolución señala que, «el acuerdo discutido es nulo, ya que el servicio de campamento acordado altera el uso de una zona común, y por más que se haga referencia a la preferencia de los vecinos en el uso de la piscina y la pista de pádel, en realidad impide un uso compatible con el normal del resto de los propietarios, pues cuando estén realizándose actividades programadas en el campamento en tales instalaciones, el resto de propietarios se verán privados de su uso».
Ahora bien y si la repetida zona verde se quiere destinar a una pista de tenis o pádel, plazas de garaje, incluso se pretende instalar una piscina comunitaria, ¿qué acuerdo será necesario?
Aunque habrá de estarse al supuesto especifico, la duda sería si se trata de una modificación del Título, teniendo en cuenta que, en la descripción de este espacio común aparece en el citado documento del tal modo que si se cambia el destino se estaría alterando el mismo.
A estos efectos, hay que tener en cuenta que, aunque en la mayoría de los casos se podría defender el acuerdo de la mayoría, lo que está claro es que, si se adopta por las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, existirán pocas posibilidades de éxito ante una posible impugnación judicial pues se podría argumentar la supresión de un servicio común y la creación de un nuevo, aplicando a estos efectos lo dispuesto en la regla 3 del citado artículo 17, señalando este precepto legal, que podrá adoptarse por el citado quorum, aunque suponga una modificación del Título Constitutivo, es decir, una vez adoptado el acuerdo en Junta, para lo que al menos, será necesario se haya obtenido el acuerdo de la mayoría de cuotas y propietarios de los presentes, criterio mantenido por la mayoría de las respuestas de la encuesta publicada por sepín (SP/DOCT/83628), se podrá notificar a las ausentes como señala el citado artículo 17.8 de la LPH.
Es decir, el acuerdo ha de salir de la Junta, pero para su perfección es necesario contar con el voto presunto, así, se deberá notificar y esperar los 30 días y, una vez transcurrido ese plazo, se entenderá que, los propietarios que no contestan en contra se adhieren al acuerdo.
Lo que no pueden los ausentes es cambiar el acuerdo adoptado, solo ratificarlo o dejarlo sin efecto. Es decir, si hay, por ejemplo, 5 votos a favor y 4 en contra, y los 2 ausentes votan que no; han dejado el acuerdo sin efecto; si votan sí, lo ratifican; pero no hay manera de cambiarlo
Una vez adoptado el acuerdo y siempre que se considere como una supresión o creación de un nuevo servicio de interés general, todos los propietarios estarán obligados al pago de los gastos que se deriven, como señala el citado precepto legal y si alguno considera que se le causa un perjuicio, deberá impugnarlo en la forma y plazos del artículo 18 del citado texto legal.
En este sentido se ha pronunciado la sentencia de AP Madrid, Sec. 9.ª, 237/2006, de 11 de mayo (SP/SENT/94450), que considera que es suficiente el acuerdo de las 3/5 partes de cuotas y propietario para construir una pista de pádel.
En cualquier caso, repito, habrá de estarse al supuesto concreto, a aquello que se quiere instalar, pues no siempre la jurisprudencia considera que determinados servicios son de interés general, entendiendo que, en ocasiones, estamos ante una mejora, como el caso de las piscinas, (SP/DOCT/82952) o que, al convertirse un elemento común a uso privativo, en el caso de la construcción de trasteros, (SP/DOCT/22416) sería necesario el acuerdo unánime como señala la sentencia de la AP Madrid, Sec. 18.ª, 107/2018, de 28 de febrero (SP/SENT/955689), siendo también este el quorum requerido según la DGRN/DGSJFP, de 17 de enero de 2018 (SP/SENT/938446).
No obstante, mantengo el criterio de que se trataría de la creación de un nuevo servicio común de interés general, aplicando el art. 17.3 LPH, siempre que así sea, es decir, que se construyan, por ejemplo, trasteros o garajes para todos o al menos que, si se aprueba como una mejora, se deje espacio para los que, aunque ahora no asumen el gasto, puedan tener también trastero, aplicando en este supuesto lo dispuesto en el citado artículo 17.4 LPH.
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El Tribunal Supremo ha negado que una caída al salir del domicilio, pero aún dentro de él, sea accidente in itinere. Foto: Confilegal El Tribunal Supremo ha considerado que la caída en la salida de la casa particular del trabajador no puede ser considerada un accidente in itinere. Ello, declarando que la entrada de una vivienda sigue formando parte del «espacio exclusivo y excluyente que es el domicilio». Y así, estima el recurso de casación interpuesto por la mutua dela empresa. Tomás (nombre ficticio) era encargado de obra en la empresa Unión de Desarrollos y Proyectos Grupo Empresarial S.L. Compañía para la que trabajaba el 8 de marzo de 2018, momento en el que sufría una caída a las 7:30 de la mañana, cuando se dirigía a su trabajo, que comenzaba a las 8 de la mañana. En esta noticia se habla de: Félix AzónIn itinereTribunal Supremo (TS) El Tribunal Supremo ha considerado que la caída en la salida de la casa particular del trabajador no puede ser considerada un accidente in itinere. Ello, declarando que la entrada de una vivienda sigue formando parte del «espacio exclusivo y excluyente que es el domicilio». Y así, estima el recurso de casación interpuesto por la mutua dela empresa. Tomás (nombre ficticio) era encargado de obra en la empresa Unión de Desarrollos y Proyectos Grupo Empresarial S.L. Compañía para la que trabajaba el 8 de marzo de 2018, momento en el que sufría una caída a las 7:30 de la mañana, cuando se dirigía a su trabajo, que comenzaba a las 8 de la mañana. «El accidente se produjo cuando, al salir del portal de su vivienda, resbala en los escalones de salida y cae al suelo». Caída tras la que comenzó un proceso de incapacidad temporal por contingencias comunes. Contingencia que, sin embargo, el Instituto Nacional de la Seguridad Social (INSS) negaba que se tratase de un accidente in itinere. Algo que llegaba ante el Juzgado de lo Social nº1 de Murcia, que desestimaba la demanda de Tomás. «El beneficiario tiene su domicilio en vivienda unifamiliar El accidente se produce cuando se dispone a salir hacia el trabajo, cayendo por las escaleras de su casa dentro de su finca sin haber salido al exterior«, expone el juzgado en su escrito de desestimación. Algo ante lo que el hombre presentaba recurso de suplicación ante el Tribunal Superior de Justicia de Murcia. Tribunal que estimaba el recurso en su sentencia de 5 de julio de 2022. Y así, reconocía que la caída era un accidente in itinere. EL SUPREMO NIEGA EL ACCIDENTE IN ITINERE Fallo del TSJM que llegaba, en recurso de suplicación presentado por Ibermutuamur, Mutua de Accidentes de Trabajo u Enfermedades Profesionales de la Seguridad Social, ante el Tribunal Supremo. En concreto, ante la Sala de lo Social, compuesta por los magistrados Félix V. Azón Vilas (ponente), Antonio V. Sempere Navarro, Juan Molins García-Atance, Juan Manuel San Cristóbal Villanueva y Ana María Orellana Cano. Tribunal que, en su sentencia 522/2025, del 2 de junio, estimaba las pretensiones de la aseguradora. Ello, estipulando que una caída en el domicilio, que es un espacio privado, no puede considerarse un accidente in itinere, a pesar de haberse producido al salir para acudir a tu puesto de trabajo. «Con carácter general cabe entender que el accidente que se produce dentro dela vivienda unifamiliar, cuya obligación de mantenimiento y cuidado corresponde a la persona accidentada, no podrá considerarse in itinere, en la medida que no ha salido a la vía pública, punto geográfico en el que no tiene ninguna capacidad de intervención para minimizar el riesgo», expone el alto tribunal. Así pues, destaca el tribunal que «resulta evidente que el accidentado no había iniciado su desplazamiento al centro de trabajo» cuando se produjo la caída. Y tampoco se puede considerar que existieran «circunstancias excepcionales» que llevasen a segundo término la cuestión geográfica, y permitiese aceptar esta caída como un accidente in itinere. Afirmación con la que el tribunal estima el recurso de casación. Y así, niega el accidente in itinere. Sin condena al pago de costas. FUENTE: CONFILEGAL
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