¿Se podrá destinar una zona verde a pista de tenis en una Comunidad de propietarios?
Este puede ser solo un ejemplo por lo que, más bien, la pregunta sería, ¿se puede modificar el destino de una zona común? Esta es, en los últimos meses, una de las consultas más realizadas en la editorial, quizá porque los hábitos o modos de vida están cambiando y, al estar más en nuestras viviendas, necesitamos que los elementos comunes se adopten a nuestros gustos y podamos disfrutar sin salir de la Comunidad.
Así, lo primero que se debería saber es el alcance de la modificación porque considero que no sería lo mismo cambiar una zona verde por una enlosada o ampliar la destinada a gimnasio para otras actividades o, como señala la sentencia de la AP Madrid, Sec. 12.ª, 95/2021, de 15 de abril (SP/SENT/1107039), la transformación de la pista de tenis en pista de pádel cuando en los estatutos se contempla dicho elemento como servicio deportivo sin especificar cuál.
En estos casos, no parece haber duda de que, el cambio, supondría, desde mi punto de vista, un acto de mera administración para el que sería suficiente con el acuerdo, en segunda convocatoria, de la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, aplicando la regla 7 del artículo 17 de la LPH, así la citada sentencia de la AP de Madrid, considera que, no se requiere de la unanimidad “al no implicar modificación alguna de las reglas contenidas en el título constitutivo ni en los Estatutos, ni requería de una mayoría cualificada porque ni se crea un espacio nuevo, ni se modifica ni se suprime el destino del elemento común. En conclusión, para la validez del acuerdo adoptado, bastaba el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación (art. 17.7 LPH). Mayoría que fue alcanzada y por tanto el acuerdo es válido. …»
No obstante, y aunque no es el objeto de estos comentarios, pues se trataría más del uso y no del cambio del mismo, considero de interés hacer un breve reseña a la reciente sentencia de la AP Madrid, Sec. 10.ª, 283/2021, de 13 de mayo (SP/SENT/1110353), en la que anula un acuerdo, adoptado por mayoría, por el que se permite el desarrollo de un campamento de verano en zonas comunes, entendiendo que se altera el uso de las mismas, con el perjuicio a determinados propietarios que, durante ese tiempo, no podrán hacer uso de las mismas.
De este modo, aun defendiendo que el uso o el cambio del mismo, se puede decidir, repito, por acuerdo mayoritario, entiendo que siempre debe existir la posibilidad de que todos los propietarios puedan seguir haciendo uso del mismo, así la citada resolución señala que, «el acuerdo discutido es nulo, ya que el servicio de campamento acordado altera el uso de una zona común, y por más que se haga referencia a la preferencia de los vecinos en el uso de la piscina y la pista de pádel, en realidad impide un uso compatible con el normal del resto de los propietarios, pues cuando estén realizándose actividades programadas en el campamento en tales instalaciones, el resto de propietarios se verán privados de su uso».
Ahora bien y si la repetida zona verde se quiere destinar a una pista de tenis o pádel, plazas de garaje, incluso se pretende instalar una piscina comunitaria, ¿qué acuerdo será necesario?
Aunque habrá de estarse al supuesto especifico, la duda sería si se trata de una modificación del Título, teniendo en cuenta que, en la descripción de este espacio común aparece en el citado documento del tal modo que si se cambia el destino se estaría alterando el mismo.
A estos efectos, hay que tener en cuenta que, aunque en la mayoría de los casos se podría defender el acuerdo de la mayoría, lo que está claro es que, si se adopta por las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, existirán pocas posibilidades de éxito ante una posible impugnación judicial pues se podría argumentar la supresión de un servicio común y la creación de un nuevo, aplicando a estos efectos lo dispuesto en la regla 3 del citado artículo 17, señalando este precepto legal, que podrá adoptarse por el citado quorum, aunque suponga una modificación del Título Constitutivo, es decir, una vez adoptado el acuerdo en Junta, para lo que al menos, será necesario se haya obtenido el acuerdo de la mayoría de cuotas y propietarios de los presentes, criterio mantenido por la mayoría de las respuestas de la encuesta publicada por sepín (SP/DOCT/83628), se podrá notificar a las ausentes como señala el citado artículo 17.8 de la LPH.
Es decir, el acuerdo ha de salir de la Junta, pero para su perfección es necesario contar con el voto presunto, así, se deberá notificar y esperar los 30 días y, una vez transcurrido ese plazo, se entenderá que, los propietarios que no contestan en contra se adhieren al acuerdo.
Lo que no pueden los ausentes es cambiar el acuerdo adoptado, solo ratificarlo o dejarlo sin efecto. Es decir, si hay, por ejemplo, 5 votos a favor y 4 en contra, y los 2 ausentes votan que no; han dejado el acuerdo sin efecto; si votan sí, lo ratifican; pero no hay manera de cambiarlo
Una vez adoptado el acuerdo y siempre que se considere como una supresión o creación de un nuevo servicio de interés general, todos los propietarios estarán obligados al pago de los gastos que se deriven, como señala el citado precepto legal y si alguno considera que se le causa un perjuicio, deberá impugnarlo en la forma y plazos del artículo 18 del citado texto legal.
En este sentido se ha pronunciado la sentencia de AP Madrid, Sec. 9.ª, 237/2006, de 11 de mayo (SP/SENT/94450), que considera que es suficiente el acuerdo de las 3/5 partes de cuotas y propietario para construir una pista de pádel.
En cualquier caso, repito, habrá de estarse al supuesto concreto, a aquello que se quiere instalar, pues no siempre la jurisprudencia considera que determinados servicios son de interés general, entendiendo que, en ocasiones, estamos ante una mejora, como el caso de las piscinas, (SP/DOCT/82952) o que, al convertirse un elemento común a uso privativo, en el caso de la construcción de trasteros, (SP/DOCT/22416) sería necesario el acuerdo unánime como señala la sentencia de la AP Madrid, Sec. 18.ª, 107/2018, de 28 de febrero (SP/SENT/955689), siendo también este el quorum requerido según la DGRN/DGSJFP, de 17 de enero de 2018 (SP/SENT/938446).
No obstante, mantengo el criterio de que se trataría de la creación de un nuevo servicio común de interés general, aplicando el art. 17.3 LPH, siempre que así sea, es decir, que se construyan, por ejemplo, trasteros o garajes para todos o al menos que, si se aprueba como una mejora, se deje espacio para los que, aunque ahora no asumen el gasto, puedan tener también trastero, aplicando en este supuesto lo dispuesto en el citado artículo 17.4 LPH.
LA DISCAPACIDAD DE UN HIJO MAYOR DE EDAD NO IMPIDE POR SI MISMO LA EXTINCIÓN DE LA PENSIÓN DE ALIMENTOS
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El Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana (TSJCV) ha confirmado el despido de un trabajador, «pillado» en el gimnasio estando de baja por dolor de espalda, con una sintomatología que desaconsejaba los ejercicios de intensidad sobre la zona. Una sentencia en la que el tribunal estipula que el centro deportivo no es una zona «privada». El absentismo laboral se ha convertido en una de las mayores preocupaciones de las empresas en España. También dentro de la administración pública. Ausencias que se multiplican en los puestos de trabajo que llevan a muchas empresas a apostar por contratar detectives privados para comprobar si esos trabajadores realmente se encuentran en incapacidad temporal, o están intentando «engañar» al sistema. Una práctica que llevaba a FCC Aqualia S.A. a despedir a Jesús, un empleado de la empresa desde mayo de 2008. Así pues, en enero de 2022, el trabajador iniciaba una IT hasta junio de 2023 por «dolor en la parte inferior de la espalda». Una IT que volvía a causar baja en la empresa en enero de 2024, por la misma dolencia. Un dolor ante el que la recomendación médica era «no cargar peso sobre la espalda, no realizar ejercicios de cargas axilares de columna, saltos, carrera intensa», o ejercicios que supusiesen agresión a la zona afectada. Sin embargo, en abril de 2024, Detectives Garbo comprobaba que el trabajador, además de conducir y realizar todo tipo de actividades, había acudido a hacer un circuito intenso de montaña durante tres horas. También, durante varios días, «acudió a un club deportivo a realizar clases dirigidas en las que se realiza todo tipo de movimientos y esfuerzos», sin que se observase dolencia alguna. Algo que llevaba a la empresa a despedir al trabajador el 23 de abril de 2024 por falta muy grave. Ir al gimnasio puede ser motivo de despido Un despido que el hombre llevaba ante los tribunales. En concreto, ante el Juzgado de lo Social nº4 de Elche que, en su sentencia de 22 de noviembre de 2024, desestimaba las pretensiones del trabajador. Decisión que llevaba a Jesús a presentar un recurso de suplicación ante el TSJCV. Caso que recaía sobre los magistrados Isabel Moreno de Viana-Cárdenas (presidente), Miguel Ángel Beltrán Aleu y María del Carmen Torregrosa Maicas (ponente). Recurso en el que el trabajador alegaba que el informe del detective debía ser declarado nulo debido a que las fotos obtenidas en el gimnasio «lo fueron en un espacio privado, por lo que son ilícitas». Del mismo modo, alegaba Jesús que su despido era discriminatorio por baja médica. Y que, del mismo modo, no se podía demostrar una vulneración de la buena fe contractual. Motivos que desestimaba el tribunal. «El club privado, gimnasio, en el que se tomaron las fotografías no tiene la consideración de espacio reservado puesto que, de un lado, el detective obtuvo permiso para entrar; y de otro, no puede considerarse que se trate de un lugar donde se ejerce la vida íntima, personal y familiar», expone el tribunal. Una valoración que el TSJCV acompaña de que el trabajador no cumplió con el «leal comportamiento» que le imponía la incapacidad temporal de cara a la empresa, en busca de cooperar activamente en su recuperación. Algo que sí supone la transgresión de la buena fe contractual, justificando así su despido. Fallo en el que el tribunal desestima el recurso, confirmando el despido. Sin costas.