¿Se podrá destinar una zona verde a pista de tenis en una Comunidad de propietarios?

Este puede ser solo un ejemplo por lo que, más bien, la pregunta sería, ¿se puede modificar el destino de una zona común? Esta es, en los últimos meses, una de las consultas más realizadas en la editorial, quizá porque los hábitos o modos de vida están cambiando y, al estar más en nuestras viviendas, necesitamos que los elementos comunes se adopten a nuestros gustos y podamos disfrutar sin salir de la Comunidad.
Así, lo primero que se debería saber es el alcance de la modificación porque considero que no sería lo mismo cambiar una zona verde por una enlosada o ampliar la destinada a gimnasio para otras actividades o, como señala la sentencia de la AP Madrid, Sec. 12.ª, 95/2021, de 15 de abril (SP/SENT/1107039), la transformación de la pista de tenis en pista de pádel cuando en los estatutos se contempla dicho elemento como servicio deportivo sin especificar cuál.
En estos casos, no parece haber duda de que, el cambio, supondría, desde mi punto de vista, un acto de mera administración para el que sería suficiente con el acuerdo, en segunda convocatoria, de la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, aplicando la regla 7 del artículo 17 de la LPH, así la citada sentencia de la AP de Madrid, considera que, no se requiere de la unanimidad “al no implicar modificación alguna de las reglas contenidas en el título constitutivo ni en los Estatutos, ni requería de una mayoría cualificada porque ni se crea un espacio nuevo, ni se modifica ni se suprime el destino del elemento común. En conclusión, para la validez del acuerdo adoptado, bastaba el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación (art. 17.7 LPH). Mayoría que fue alcanzada y por tanto el acuerdo es válido. …»
No obstante, y aunque no es el objeto de estos comentarios, pues se trataría más del uso y no del cambio del mismo, considero de interés hacer un breve reseña a la reciente sentencia de la AP Madrid, Sec. 10.ª, 283/2021, de 13 de mayo (SP/SENT/1110353), en la que anula un acuerdo, adoptado por mayoría, por el que se permite el desarrollo de un campamento de verano en zonas comunes, entendiendo que se altera el uso de las mismas, con el perjuicio a determinados propietarios que, durante ese tiempo, no podrán hacer uso de las mismas.
De este modo, aun defendiendo que el uso o el cambio del mismo, se puede decidir, repito, por acuerdo mayoritario, entiendo que siempre debe existir la posibilidad de que todos los propietarios puedan seguir haciendo uso del mismo, así la citada resolución señala que, «el acuerdo discutido es nulo, ya que el servicio de campamento acordado altera el uso de una zona común, y por más que se haga referencia a la preferencia de los vecinos en el uso de la piscina y la pista de pádel, en realidad impide un uso compatible con el normal del resto de los propietarios, pues cuando estén realizándose actividades programadas en el campamento en tales instalaciones, el resto de propietarios se verán privados de su uso».
Ahora bien y si la repetida zona verde se quiere destinar a una pista de tenis o pádel, plazas de garaje, incluso se pretende instalar una piscina comunitaria, ¿qué acuerdo será necesario?
Aunque habrá de estarse al supuesto especifico, la duda sería si se trata de una modificación del Título, teniendo en cuenta que, en la descripción de este espacio común aparece en el citado documento del tal modo que si se cambia el destino se estaría alterando el mismo.
A estos efectos, hay que tener en cuenta que, aunque en la mayoría de los casos se podría defender el acuerdo de la mayoría, lo que está claro es que, si se adopta por las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, existirán pocas posibilidades de éxito ante una posible impugnación judicial pues se podría argumentar la supresión de un servicio común y la creación de un nuevo, aplicando a estos efectos lo dispuesto en la regla 3 del citado artículo 17, señalando este precepto legal, que podrá adoptarse por el citado quorum, aunque suponga una modificación del Título Constitutivo, es decir, una vez adoptado el acuerdo en Junta, para lo que al menos, será necesario se haya obtenido el acuerdo de la mayoría de cuotas y propietarios de los presentes, criterio mantenido por la mayoría de las respuestas de la encuesta publicada por sepín (SP/DOCT/83628), se podrá notificar a las ausentes como señala el citado artículo 17.8 de la LPH.
Es decir, el acuerdo ha de salir de la Junta, pero para su perfección es necesario contar con el voto presunto, así, se deberá notificar y esperar los 30 días y, una vez transcurrido ese plazo, se entenderá que, los propietarios que no contestan en contra se adhieren al acuerdo.
Lo que no pueden los ausentes es cambiar el acuerdo adoptado, solo ratificarlo o dejarlo sin efecto. Es decir, si hay, por ejemplo, 5 votos a favor y 4 en contra, y los 2 ausentes votan que no; han dejado el acuerdo sin efecto; si votan sí, lo ratifican; pero no hay manera de cambiarlo
Una vez adoptado el acuerdo y siempre que se considere como una supresión o creación de un nuevo servicio de interés general, todos los propietarios estarán obligados al pago de los gastos que se deriven, como señala el citado precepto legal y si alguno considera que se le causa un perjuicio, deberá impugnarlo en la forma y plazos del artículo 18 del citado texto legal.
En este sentido se ha pronunciado la sentencia de AP Madrid, Sec. 9.ª, 237/2006, de 11 de mayo (SP/SENT/94450), que considera que es suficiente el acuerdo de las 3/5 partes de cuotas y propietario para construir una pista de pádel.
En cualquier caso, repito, habrá de estarse al supuesto concreto, a aquello que se quiere instalar, pues no siempre la jurisprudencia considera que determinados servicios son de interés general, entendiendo que, en ocasiones, estamos ante una mejora, como el caso de las piscinas, (SP/DOCT/82952) o que, al convertirse un elemento común a uso privativo, en el caso de la construcción de trasteros, (SP/DOCT/22416) sería necesario el acuerdo unánime como señala la sentencia de la AP Madrid, Sec. 18.ª, 107/2018, de 28 de febrero (SP/SENT/955689), siendo también este el quorum requerido según la DGRN/DGSJFP, de 17 de enero de 2018 (SP/SENT/938446).
No obstante, mantengo el criterio de que se trataría de la creación de un nuevo servicio común de interés general, aplicando el art. 17.3 LPH, siempre que así sea, es decir, que se construyan, por ejemplo, trasteros o garajes para todos o al menos que, si se aprueba como una mejora, se deje espacio para los que, aunque ahora no asumen el gasto, puedan tener también trastero, aplicando en este supuesto lo dispuesto en el citado artículo 17.4 LPH.

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El Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana (TSJCV) ha confirmado el despido de un trabajador, «pillado» en el gimnasio estando de baja por dolor de espalda, con una sintomatología que desaconsejaba los ejercicios de intensidad sobre la zona. Una sentencia en la que el tribunal estipula que el centro deportivo no es una zona «privada». El absentismo laboral se ha convertido en una de las mayores preocupaciones de las empresas en España. También dentro de la administración pública. Ausencias que se multiplican en los puestos de trabajo que llevan a muchas empresas a apostar por contratar detectives privados para comprobar si esos trabajadores realmente se encuentran en incapacidad temporal, o están intentando «engañar» al sistema. Una práctica que llevaba a FCC Aqualia S.A. a despedir a Jesús, un empleado de la empresa desde mayo de 2008. Así pues, en enero de 2022, el trabajador iniciaba una IT hasta junio de 2023 por «dolor en la parte inferior de la espalda». Una IT que volvía a causar baja en la empresa en enero de 2024, por la misma dolencia. Un dolor ante el que la recomendación médica era «no cargar peso sobre la espalda, no realizar ejercicios de cargas axilares de columna, saltos, carrera intensa», o ejercicios que supusiesen agresión a la zona afectada. Sin embargo, en abril de 2024, Detectives Garbo comprobaba que el trabajador, además de conducir y realizar todo tipo de actividades, había acudido a hacer un circuito intenso de montaña durante tres horas. También, durante varios días, «acudió a un club deportivo a realizar clases dirigidas en las que se realiza todo tipo de movimientos y esfuerzos», sin que se observase dolencia alguna. Algo que llevaba a la empresa a despedir al trabajador el 23 de abril de 2024 por falta muy grave. Ir al gimnasio puede ser motivo de despido Un despido que el hombre llevaba ante los tribunales. En concreto, ante el Juzgado de lo Social nº4 de Elche que, en su sentencia de 22 de noviembre de 2024, desestimaba las pretensiones del trabajador. Decisión que llevaba a Jesús a presentar un recurso de suplicación ante el TSJCV. Caso que recaía sobre los magistrados Isabel Moreno de Viana-Cárdenas (presidente), Miguel Ángel Beltrán Aleu y María del Carmen Torregrosa Maicas (ponente). Recurso en el que el trabajador alegaba que el informe del detective debía ser declarado nulo debido a que las fotos obtenidas en el gimnasio «lo fueron en un espacio privado, por lo que son ilícitas». Del mismo modo, alegaba Jesús que su despido era discriminatorio por baja médica. Y que, del mismo modo, no se podía demostrar una vulneración de la buena fe contractual. Motivos que desestimaba el tribunal. «El club privado, gimnasio, en el que se tomaron las fotografías no tiene la consideración de espacio reservado puesto que, de un lado, el detective obtuvo permiso para entrar; y de otro, no puede considerarse que se trate de un lugar donde se ejerce la vida íntima, personal y familiar», expone el tribunal. Una valoración que el TSJCV acompaña de que el trabajador no cumplió con el «leal comportamiento» que le imponía la incapacidad temporal de cara a la empresa, en busca de cooperar activamente en su recuperación. Algo que sí supone la transgresión de la buena fe contractual, justificando así su despido. Fallo en el que el tribunal desestima el recurso, confirmando el despido. Sin costas.

La suplantación de identidad en internet no es un fenómeno nuevo, pero en los últimos años ha experimentado un crecimiento notable impulsado por el uso masivo de aplicaciones de mensajería instantánea. Entre ellas, WhatsApp se ha convertido en uno de los escenarios más habituales para este tipo de conductas. La facilidad con la que puede crearse un perfil utilizando datos de terceros, así como la confianza que los usuarios depositan en los mensajes recibidos desde contactos aparentemente conocidos, ha convertido esta herramienta en un vehículo frecuente para la comisión de fraudes y otros ilícitos penales. En la práctica, los casos de suplantación en WhatsApp presentan diversas modalidades. Supuestos más comunes Uno de los supuestos más comunes consiste en que un tercero crea una cuenta utilizando el nombre y la fotografía de otra persona para contactar con familiares, amigos o clientes de la víctima. En otras ocasiones, el autor logra apropiarse directamente de la cuenta legítima mediante técnicas de ingeniería social o mediante la obtención fraudulenta del código de verificación que permite activar la cuenta en otro dispositivo. l resultado, en ambos casos, es similar: la persona suplantada pierde el control sobre su identidad digital mientras el autor utiliza esa apariencia para interactuar con terceros. Desde el punto de vista jurídico conviene aclarar que el ordenamiento penal español no recoge un delito específico de «suplantación de identidad digital» como tal. No obstante, ello no significa que estas conductas queden impunes. Dependiendo de las circunstancias concretas, pueden encajar en distintos tipos penales previstos en el Código Penal. Estafa Uno de los supuestos más habituales es el delito de estafa. No es extraño que el autor utilice la identidad suplantada para solicitar dinero a los contactos de la víctima alegando una situación urgente: un problema con el teléfono, una necesidad económica imprevista o cualquier otra excusa destinada a generar confianza. Cuando el engaño provoca que un tercero realice una transferencia o entregue dinero creyendo que está ayudando a un conocido, nos encontramos ante un claro supuesto de estafa. El elemento determinante será acreditar que el engaño fue suficiente para provocar el error de la víctima y que este condujo a un perjuicio económico. En esta línea, la jurisprudencia reciente ha analizado diversos supuestos de suplantación mediante aplicaciones de mensajería. A modo de ejemplo, la Audiencia Provincial de Asturias, en su reciente sentencia 331/2025, de 26 de septiembre, confirmó la condena a un acusado que se hizo pasar por la hija de la víctima a través de WhatsApp para solicitar transferencias urgentes, considerando acreditado el engaño bastante y el desplazamiento patrimonial derivado de la suplantación digital. Usurpación del estado civil En otros casos, la conducta puede analizarse desde la perspectiva del delito de usurpación de estado civil. Aunque tradicionalmente se ha aplicado a situaciones ajenas al entorno digital, algunos tribunales han admitido su aplicación cuando el autor adopta de forma persistente la identidad de otra persona y actúa públicamente como si fuera ella. Sin embargo, este delito exige un grado relevante de apropiación de la identidad, por lo que no todos los perfiles falsos en redes o aplicaciones de mensajería encajan automáticamente en este tipo penal. Delitos contra la intimidad o contra el honor También pueden concurrir delitos contra la intimidad o contra el honor cuando la suplantación se utiliza para difundir mensajes ofensivos, información falsa o contenido que perjudique la reputación de la persona afectada. En estos supuestos, el daño no es necesariamente económico, sino personal o reputacional, lo que puede dar lugar tanto a responsabilidades penales como a reclamaciones en la vía civil. Una de las principales dificultades en este tipo de procedimientos reside en la obtención de la prueba. A diferencia de otros delitos más tradicionales, la identificación del autor en el entorno digital puede resultar compleja. Las investigaciones suelen requerir el análisis de datos técnicos, direcciones IP, registros de actividad y otra información que, en ocasiones, se encuentra almacenada en servidores situados fuera de nuestro territorio. Prueba digital La importancia de la prueba digital ha sido subrayada por distintos tribunales, como ocurrió en la sentencia 81/2024, de 9 de julio, del Tribunal Superior de Justicia de Galicia, que ordenó repetir un juicio en el que se había descartado indebidamente el valor probatorio de mensajes de WhatsApp aportados en una causa por estafa. Por ello, como aconsejamos a todos nuestros clientes que confían en PenalTech, la actuación temprana resulta fundamental. La conservación de los mensajes recibidos, la realización de capturas de pantalla y la rápida presentación de una denuncia pueden ser determinantes para facilitar la investigación. En muchos procedimientos, además, la intervención de peritos informáticos permite acreditar la autenticidad de la prueba digital y reforzar su valor probatorio ante los tribunales. La experiencia profesional demuestra que este tipo de situaciones no solo generan perjuicios económicos a quienes son engañados, sino también un importante impacto en la reputación de la persona cuya identidad ha sido utilizada. Los perfiles falsos, un peligro En entornos profesionales o empresariales, un perfil falso puede afectar gravemente a la confianza de clientes, proveedores o colaboradores. En el ámbito de la práctica jurídica especializada en ciberdelincuencia, cada vez es más frecuente encontrar casos en los que la identidad digital se convierte en el elemento central del conflicto penal. En definitiva, la proliferación de perfiles falsos en aplicaciones de mensajería refleja cómo las nuevas tecnologías han ampliado los escenarios en los que pueden producirse conductas delictivas. La identidad digital se ha convertido en un activo especialmente sensible, y su utilización fraudulenta puede generar consecuencias jurídicas relevantes. Ante esta realidad, como siempre alertamos, la prevención y la reacción temprana son claves. Desconfiar de solicitudes económicas inesperadas, verificar por otros canales la identidad de quien solicita ayuda y proteger adecuadamente los sistemas de verificación de las cuentas son medidas básicas que pueden reducir significativamente el riesgo. En un entorno digital cada vez más complejo, el Derecho penal seguirá enfrentándose al desafío de adaptar sus instrumentos a nuevas formas de delincuencia que se desarrollan, cada vez con mayor frecuencia, en espacios digitales cotidianos. FUENTE: CONFILEGAL

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El fallo es rotundo: Carrefour no informó a sus clientes de forma clara, comprensible y con la antelación suficiente sobre los riesgos reales de ese sistema de pago. La sentencia no es un caso aislado. El Supremo ya se había pronunciado sobre tarjetas «revolving» de otras entidades, pero este fallo tiene una dimensión colectiva que lo hace especialmente relevante: es la primera vez que se resuelve en casación una acción colectiva de nulidad de condiciones generales por abusividad en contratos «revolving». Un importante triunfo para ASUFIN “Este triunfo en tribunales es muy importante en nuestra lucha contra el crédito ‘revolving’. Fuimos una asociación pionera en denunciar públicamente no sólo la usura de los tipos de interés de este crédito sino también de la falta de transparencia con el que se colocaban estos plásticos, con un mecanismo perverso de amortización: a cambio del pago de cuotas mensuales fijas y bajas, se cobran unos intereses muy altos, que apenas cubren la deuda principal y provocan que el dinero gastado se recapitalice constantemente, convirtiendo el préstamo en una deuda indefinida«, afirma Patricia Suárez, presidenta de ASUFIN. La conclusión de este procedimiento, cuya dirección letrada ha corrido a cargo del abogado colaborador de la asociación, Rodrigo Royo, abre la puerta a revisar todos los contratos del resto de tarjetas «revolving«, previas a los cambios que hicieron las entidades a cuenta de la orden ministerial relativa al crédito «revolving«, que entró en vigor el 2 de enero de 2021. El núcleo del problema: la transparencia El tribunal de esta causa, formado por los magistrados Ignacio Sancho Gargallo, presidente, Rafael Sarazá Jimena, ponente, Pedro José Vela Torres, Nuria Auxiliadora Orellana Cano y Fernando Cerdá Albero, ha analizado la cláusula 12 del contrato, que regula los sistemas de pago. No discute que Carrefour tuviera derecho a comercializar este producto, ni que el tipo de interés fuera en sí mismo ilegal. Lo que reprocha es que la cláusula que lo regula no cumple con las exigencias de transparencia que impone el derecho europeo. Según los artículos 4.2 y 5 de la Directiva 93/13/CEE, una cláusula que afecta a elementos esenciales del contrato —como el precio o el mecanismo de amortización— solo escapa al control de abusividad si está redactada de forma clara y comprensible. Y eso, dice el tribunal, no se cumplía aquí. El estándar que aplica el Supremo es el del «consumidor medio, normalmente informado, razonablemente atento y perspicaz», consolidado por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) desde la STJUE C-26/13, Kásler y Káslerné Rábai. A la luz de ese estándar, la Sala concluye que un consumidor tipo no podía comprender, leyendo el contrato de Carrefour, el funcionamiento real del sistema «revolving» ni las consecuencias económicas que ese sistema podía tener para él. También subraya que Carrefour no entregaba esa información con suficiente antelación a la firma: en el mejor de los casos, la documentación se proporcionaba en el mismo momento de suscribir el contrato, lo que la normativa considera claramente insuficiente. El cliente tampoco no tenía tiempo para leer, comparar con otras ofertas ni reflexionar antes de comprometerse. La Directiva 2008/48/CE sobre crédito al consumo, desarrollada en España por la Ley 16/2011 de contratos de crédito al consumo y por la Orden EHA/2899/2011 de transparencia bancaria, exige que el prestamista facilite la información precontractual antes de que el consumidor se comprometa. De la falta de transparencia a la abusividad Una cláusula opaca no es automáticamente abusiva, pero la falta de transparencia es un elemento decisivo para apreciarlo. Así lo ha reiterado el TJUE en sentencias como C-265/22, Banco Santander (2023) y C-300/23, Kutxabank (2024): la oscuridad de una cláusula puede contribuir a concluir que genera un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor, en contra de las exigencias de la buena fe. El Supremo aplica esta lógica al «revolving» y da un paso adicional: cuando el consumidor ignora los riesgos significativos del sistema de amortización, no puede comparar la oferta con otras alternativas ni evaluar si ese producto se ajusta a su situación financiera. Eso genera, por sí solo, un grave desequilibrio contrario a la buena fe en los términos del artículo 82 del TRLCU y el artículo 3.1 de la Directiva 93/13/CEE. La cláusula es, por tanto, abusiva y nula. Este razonamiento sigue la estela de lo que el Supremo ya había construido en la STS pleno 628/2015, de 25 de noviembre —sobre cláusulas suelo— y en las recientes STS pleno 154/2025 y 155/2025, de 30 de enero, que analizaron el «revolving» en acciones individuales. La diferencia ahora es que el pronunciamiento tiene efecto colectivo. ¿Qué implica este fallo para los afectados? Una tarjeta «revolving» no es una tarjeta normal. Cuando se paga con ella, no se liquida la deuda al mes siguiente: la financia de forma indefinida mediante cuotas mensuales muy pequeñas. El problema es que esas cuotas apenas reducen el capital; la mayor parte va destinada a pagar intereses. Mientras tanto, el crédito se reconstituye automáticamente con cada pago, como si fuera una línea de crédito permanente. Ya en la STS pleno 149/2020, de 4 de marzo, el Supremo describió con precisión los riesgos de este modelo: las cuotas bajas, elegidas por su atractivo a corto plazo, alargan indefinidamente el pago; el anatocismo —capitalización de intereses sobre intereses— agrava la deuda cuando hay impagos; y el límite del crédito se va recomponiendo constantemente, lo que puede convertir al prestatario en un «deudor cautivo». El Banco de España ha denominado este fenómeno «efecto bola de nieve»: una deuda que nunca se termina de pagar. En el caso concreto de la tarjeta Pass, la TAE era del 21,99%, con una cuota mínima mensual del 3% del límite de crédito (con un mínimo de 15 euros). Una cuantía tan reducida que en la práctica apenas amortizaba capital. La jurisprudencia del Supremo —que la falta de transparencia sobre el funcionamiento del «revolving» es abusiva porque genera un grave desequilibrio— puede extenderse a productos similares comercializados por otras entidades financieras. Los usuarios de tarjetas «revolving» de cualquier banco o financiera tienen motivos para revisar su contrato. 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