¿Se podrá destinar una zona verde a pista de tenis en una Comunidad de propietarios?
Este puede ser solo un ejemplo por lo que, más bien, la pregunta sería, ¿se puede modificar el destino de una zona común? Esta es, en los últimos meses, una de las consultas más realizadas en la editorial, quizá porque los hábitos o modos de vida están cambiando y, al estar más en nuestras viviendas, necesitamos que los elementos comunes se adopten a nuestros gustos y podamos disfrutar sin salir de la Comunidad.
Así, lo primero que se debería saber es el alcance de la modificación porque considero que no sería lo mismo cambiar una zona verde por una enlosada o ampliar la destinada a gimnasio para otras actividades o, como señala la sentencia de la AP Madrid, Sec. 12.ª, 95/2021, de 15 de abril (SP/SENT/1107039), la transformación de la pista de tenis en pista de pádel cuando en los estatutos se contempla dicho elemento como servicio deportivo sin especificar cuál.
En estos casos, no parece haber duda de que, el cambio, supondría, desde mi punto de vista, un acto de mera administración para el que sería suficiente con el acuerdo, en segunda convocatoria, de la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, aplicando la regla 7 del artículo 17 de la LPH, así la citada sentencia de la AP de Madrid, considera que, no se requiere de la unanimidad “al no implicar modificación alguna de las reglas contenidas en el título constitutivo ni en los Estatutos, ni requería de una mayoría cualificada porque ni se crea un espacio nuevo, ni se modifica ni se suprime el destino del elemento común. En conclusión, para la validez del acuerdo adoptado, bastaba el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación (art. 17.7 LPH). Mayoría que fue alcanzada y por tanto el acuerdo es válido. …»
No obstante, y aunque no es el objeto de estos comentarios, pues se trataría más del uso y no del cambio del mismo, considero de interés hacer un breve reseña a la reciente sentencia de la AP Madrid, Sec. 10.ª, 283/2021, de 13 de mayo (SP/SENT/1110353), en la que anula un acuerdo, adoptado por mayoría, por el que se permite el desarrollo de un campamento de verano en zonas comunes, entendiendo que se altera el uso de las mismas, con el perjuicio a determinados propietarios que, durante ese tiempo, no podrán hacer uso de las mismas.
De este modo, aun defendiendo que el uso o el cambio del mismo, se puede decidir, repito, por acuerdo mayoritario, entiendo que siempre debe existir la posibilidad de que todos los propietarios puedan seguir haciendo uso del mismo, así la citada resolución señala que, «el acuerdo discutido es nulo, ya que el servicio de campamento acordado altera el uso de una zona común, y por más que se haga referencia a la preferencia de los vecinos en el uso de la piscina y la pista de pádel, en realidad impide un uso compatible con el normal del resto de los propietarios, pues cuando estén realizándose actividades programadas en el campamento en tales instalaciones, el resto de propietarios se verán privados de su uso».
Ahora bien y si la repetida zona verde se quiere destinar a una pista de tenis o pádel, plazas de garaje, incluso se pretende instalar una piscina comunitaria, ¿qué acuerdo será necesario?
Aunque habrá de estarse al supuesto especifico, la duda sería si se trata de una modificación del Título, teniendo en cuenta que, en la descripción de este espacio común aparece en el citado documento del tal modo que si se cambia el destino se estaría alterando el mismo.
A estos efectos, hay que tener en cuenta que, aunque en la mayoría de los casos se podría defender el acuerdo de la mayoría, lo que está claro es que, si se adopta por las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, existirán pocas posibilidades de éxito ante una posible impugnación judicial pues se podría argumentar la supresión de un servicio común y la creación de un nuevo, aplicando a estos efectos lo dispuesto en la regla 3 del citado artículo 17, señalando este precepto legal, que podrá adoptarse por el citado quorum, aunque suponga una modificación del Título Constitutivo, es decir, una vez adoptado el acuerdo en Junta, para lo que al menos, será necesario se haya obtenido el acuerdo de la mayoría de cuotas y propietarios de los presentes, criterio mantenido por la mayoría de las respuestas de la encuesta publicada por sepín (SP/DOCT/83628), se podrá notificar a las ausentes como señala el citado artículo 17.8 de la LPH.
Es decir, el acuerdo ha de salir de la Junta, pero para su perfección es necesario contar con el voto presunto, así, se deberá notificar y esperar los 30 días y, una vez transcurrido ese plazo, se entenderá que, los propietarios que no contestan en contra se adhieren al acuerdo.
Lo que no pueden los ausentes es cambiar el acuerdo adoptado, solo ratificarlo o dejarlo sin efecto. Es decir, si hay, por ejemplo, 5 votos a favor y 4 en contra, y los 2 ausentes votan que no; han dejado el acuerdo sin efecto; si votan sí, lo ratifican; pero no hay manera de cambiarlo
Una vez adoptado el acuerdo y siempre que se considere como una supresión o creación de un nuevo servicio de interés general, todos los propietarios estarán obligados al pago de los gastos que se deriven, como señala el citado precepto legal y si alguno considera que se le causa un perjuicio, deberá impugnarlo en la forma y plazos del artículo 18 del citado texto legal.
En este sentido se ha pronunciado la sentencia de AP Madrid, Sec. 9.ª, 237/2006, de 11 de mayo (SP/SENT/94450), que considera que es suficiente el acuerdo de las 3/5 partes de cuotas y propietario para construir una pista de pádel.
En cualquier caso, repito, habrá de estarse al supuesto concreto, a aquello que se quiere instalar, pues no siempre la jurisprudencia considera que determinados servicios son de interés general, entendiendo que, en ocasiones, estamos ante una mejora, como el caso de las piscinas, (SP/DOCT/82952) o que, al convertirse un elemento común a uso privativo, en el caso de la construcción de trasteros, (SP/DOCT/22416) sería necesario el acuerdo unánime como señala la sentencia de la AP Madrid, Sec. 18.ª, 107/2018, de 28 de febrero (SP/SENT/955689), siendo también este el quorum requerido según la DGRN/DGSJFP, de 17 de enero de 2018 (SP/SENT/938446).
No obstante, mantengo el criterio de que se trataría de la creación de un nuevo servicio común de interés general, aplicando el art. 17.3 LPH, siempre que así sea, es decir, que se construyan, por ejemplo, trasteros o garajes para todos o al menos que, si se aprueba como una mejora, se deje espacio para los que, aunque ahora no asumen el gasto, puedan tener también trastero, aplicando en este supuesto lo dispuesto en el citado artículo 17.4 LPH.
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La sección civil y de Instrucción del Tribunal de Instancia de Alcorcón ha desestimado las pretensiones de la inmobiliaria del municipio madrileño. Ello, rechazando los más de 6.000 euros que exigían a una pareja por una vivienda que visitaron, pero cuya compra no se llegó a formalizar. Carmen y Julio (nombres ficticios) acudían a la inmobiliaria Vitapiso Servicios Inmobiliarios, de Alcorcón, en 2018, con la intención de adquirir una vivienda, anunciada en el portal de internet Idealista. Desde la inmobiliaria intermediaria se concertó una visita al inmueble el 7 de abril de 2017, tras la que la pareja realizó una oferta formal por la vivienda, firmada por ambos compradores. Un encuentro en el que, igualmente, Carmen firmaba una hoja de encargo a la inmobiliaria, en la que se formalizaba la relación entre ambos para la búsqueda de un inmueble con las características solicitadas. Un escrito en el que la pareja se comprometía a abonar una comisión del 3% a la inmobiliaria por su gestión «para el supuesto de llegarse a adquirir el inmueble en el año siguiente a la visita». Compra que, sin embargo, no llegaba a formalizarse. Y por la que la inmobiliaria reclamaba el abono de 6.534 euros, IVA incluido, a la pareja visitante. Una exigencia que la entidad llevaba ante los tribunales. En concreto, ante el Tribunal de Instancia de Alcorcón, bajo la magistratura de María del Mar Tomás Corpa. Demanda en la que la intermediaria destacaba que la compra no llegó a formalizarse «por causa no imputable» a la compañía. Razón por la que valoraban que la pareja visitante del inmueble debían abonar sus honorarios, de más de 6.000 euros. NO HAY ABONO DE HONORARIOS PARA LA INMOBILIARIA Se oponía la demandada, ya que la propuesta de compra «nunca fe aceptada por los vendedores, que transmitieron la vivienda a otros compradores», Algo por lo que, alegan, «no se cumplen los presupuestos establecidos en el contrato». Una valoración de los demandados, representados por el abogado Rubén Loro Cáceres que comparte el juzgado en su sentencia 129/2025. Ello, desestimando las pretensiones de la inmobiliaria de Alcorcón. «El documento condiciona el devengo de los honorarios del actor a que se llegase a adquirir el inmueble durante el periodo de un año desde la visita», expone la sentencia. Un condicionante que no se produce. «Es obvio que la compraventa no se formalizó», puntualiza la magistrada. «La parte demandante no ha acreditado, ni siquiera, que la propuesta de compraventa realizada se aceptase por los vendedores, luego difícilmente podrían estos adquirir la propiedad, siendo ello un requisito imprescindible para que se devengaran los honorarios». Del mismo modo, destaca la magistrada que tampoco queda probado que la falta de compra «fuese imputable» a los codemandados. Algo por lo que desestima la demanda. Y con ello, rechaza que la pareja que visitó la vivienda deba abonar pago alguno a la inmobiliaria. Empresa que deberá hacer frente al pago de costas. FUENTE: CONFILEGAL
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