Tipos de desahucios
¿Qué es un desahucio?
El juicio de desahucio es un procedimiento judicial, especial y sumario, que sirve para que el propietario pueda recuperar la posesión tanto de un inmueble arrendado como de un inmueble cedido en precario.
Está regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Los supuestos de desahucio más habituales son el desahucio por falta de pago de la renta, el desahucio por expiración del plazo y el desahucio por precario, que ya explicamos en este artículo.
Desahucio por falta de pago de la renta
El desahucio por falta de pago se encuentra regulado en los arts. 250.1 y 22.4 párrafo 1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
Cuando los inquilinos, técnicamente decimos arrendatarios, dejan de pagar la renta el propietario o arrendador tiene dos opciones:
• solicitar a la autoridad judicial la recuperación de la vivienda o inmueble ó
• solicitar a la autoridad judicial no sólo la recuperación del inmueble sino también el importe de las rentas y cualquier otra cantidad adeudada, como por ejemplo los suministros.
Esta segunda opción suele ser la más habitual.
En los juicios de desahucio por falta de pago, si tras el requerimiento judicial no se formula oposición por parte del arrendatario se dará por terminado el procedimiento. Esto tiene como consecuencia que se pase directamente a la fase de ejecución del lanzamiento.
Por otra parte, el arrendatario tiene la posibilidad, una sola vez durante toda la vigencia del contrato, de evitar ser desahuciado si abona el total de las cantidades adeudadas. Esto es lo que se conoce como enervación.
No será posible la enervación cuando el arrendatario ya haya enervado el desahucio en una ocasión anterior. Con la excepción de que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador.
Tampoco cuando el arrendador haya requerido el pago al arrendatario con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se haya efectuado en ese plazo de tiempo.
Desahucio por expiración legal o contractual del plazo
El desahucio por expiración del plazo se da cuando se cumple la duración del contrato y el arrendador quiere recuperar la vivienda para él mismo, su familia o para arrendarla de nuevo en otras condiciones y el arrendatario no desaloja el inmueble voluntariamente.
En el desahucio por expiración del plazo legal o contractual se da traslado de la demanda a la parte demandada (el arrendatario) para que la conteste en el plazo de díez días. Si ninguna de las partes lo solicita y la autoridad judicial no lo considera necesario, no se celebrará la vista del juicio sino que se dictará sentencia directamente.
La ejecución hipotecaria no es un tipo de desahucio
Es importante subrayar antes de nada que no es correcto emplear el término desahucio cuando hablamos de ejecuciones hipotecarias, ya que para que se lleve a cabo un desahucio es necesario que se haya ejercitado la acción de desahucio como hemos visto en los supuestos anteriores, cosa que no sucede en las ejecuciones hipotecarias.
Si la ejecución hipotecaria no es un tipo de desahucio, ¿entonces qué es?
Vamos a explicarlo.
Qué es una ejecución hipotecaria
La forma más habitual de comprar una vivienda es solicitando un préstamo con garantía hipotecaria. En estas operaciones el préstamo del dinero se garantiza constituyendo una hipoteca sobre el propio inmueble. Esto significa que en caso de impago el banco puede solicitar que se inicie un procedimiento judicial para la venta pública del inmueble y cobrar así el importe de la deuda.
Ese procedimiento recibe el nombre de ejecución hipotecaria y se encuentra regulado en los artículos 681 a 698 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Dicho de otra manera: a través de la ejecución hipotecaria la entidad financiera consigue cobrar su deuda en caso de impago de los deudores. Como hemos dicho, se subasta el inmueble en cuestión y con el dinero recaudado se salda la deuda con la entidad financiera.
En el caso de que no haya postores para la compra de la vivienda en la subasta la entidad financiera puede adjudicarse la vivienda.
Además, es posible que tras la subasta del inmueble siga quedando parte de la deuda por pagar. Esto sucede cuando el dinero recaudado en la subasta del inmueble es inferior a la deuda contraída con el banco.
En ese caso la entidad bancaria acreedora podrá exigir el embargo de los bienes presentes y futuros del deudor hipotecario.
Para que la entidad financiera pueda iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria, el incumplimiento del deudor debe ser suficientemente significativo en atención al préstamo contratado.
Por otra parte, en caso de que el deudor hipotecario se niegue a cumplir la resolución judicial y desalojar el inmueble no es necesario iniciar un nuevo proceso ejecutivo, sino que se procederá al lanzamiento.
El lanzamiento es el acto mediante el que se despoja al deudor hipotecario de la posesión material del bien inmueble para ejecutar la resolución judicial.
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El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA) mantiene el despido procedente de un trabajador, pese a estar de baja por ansiedad, por su consumo de alcohol. Una práctica que mermaba su capacidad de recuperación, según los tribunales. Vidal trabajaba para TRANSDOYLO SL, empresa dedicada a la actividad de transporte de mercancías, desde febrero de 2011. Un puesto de trabajo en el que se mantenía cuando, en diciembre de 2022, comenzaba una baja médica, siendo diagnosticado con un trastorno de adaptación con ansiedad. Una situación mental ante la que el hombre recibía medicación por parte de la atención primaria. Pero ante la que el hombre no mantenía una actitud de recuperación. Así pues, tal y como pudo comprobar el detective contratado por la compañía durante varios días, Vidal acompañaba esta situación de baja por ansiedad con altos consumos de alcohol, así como conduciendo su vehículo particular. En concreto, según el informe del investigador, el hombre ingirió «cerveza con alcohol, en una cantidad relevante, como mínimo un litro». También «la ingesta de combinado de whiskey», además de cerveza. Consumo de alcohol al que añadía conducción de vehículos a motor de forma habitual. Algo que llevaba a la empresa, en noviembre de 2023, a comunicar al trabajador la carta de despido disciplinario. «Estas actividades están dotadas de una más que suficiente gravedad e intencionalidad como para considerarse que ha transgredido la buena fe contractual», valora la empresa en la carta de despido. Ello, debido a que la ingesta de alcohol está contraindicada en el tratamiento médico del trabajador, «perturbando» su curación. Un despido ante el que el trabajador presentaba una demanda ante el Juzgado de lo Social nº1 de Jaén. Juzgado que, sin embargo, desestimaba su demanda, llegando el caso ante el TSJA. Alcohol y ansiedad son incompatibles Un caso que valoraban los magistrados Beatriz Pérez Heredia (presidente), Fernando Oliet Palá, y Benito Raboso del Amo (ponente), en su sentencia 37/2026. Tribunal ante el que el trabajador alegaba que se había vulnerado su derecho fundamental a la garantía de indemnidad. Ello, al estar de baja médica cuando se produjo el despido disciplinario por parte de la empresa. Una valoración que, sin embargo, no comparte el tribunal. «La suspensión (laboral) exonera al trabajador de prestar servicio, pero no de cumplir con las estantes obligaciones del contrato de trabajo», recuerda, en este sentido, el TSJA. Así pues, pese a estar de baja médica, el trabajador cometió transgresión de la buena fe contractual, al producirse «quebrantamiento de los deberes de fidelidad y lealtad implícitos en toda relación laboral». En concreto, «por realizar actividades que eran incompatibles con la situación de incapacidad temporal en la que se encontraba el demandante». «Ha realizado una actividad que no tenía permitida por el tipo de medicación que estaba tomando. Ha venido realizando actividades que son incompatibles con su estado médico y tratamiento farmacológico, consistentes en la ingesta de alcohol de forma habitual, estando ante una conducta que retrasa el proceso de curación, lo que supone un incumplimiento de las obligaciones laborales», valora el TSJA. Algo que lleva al tribunal a coincidir con el criterio de instancia. Y por tanto, a desestimar el recurso de suplicación interpuesto, confirmando el despido procedente. FUENTE: CONFILEGAL
Un juez permite dividir una vivienda en dos, a pesar de que la comunidad de vecinos estaba en contra
El Tribunal de Instancia de Madrid nº92 ha dado la razón a un propietario de un local, en su pretensión de dividir su local para convertirlo en dos viviendas. Un proyecto al que se oponía la comunidad de vecinos, que rechazaba en votación la propuesta del propietario. La crisis de la vivienda se ha convertido en una realidad para muchos jóvenes. No sólo por los elevados y en muchas ocasiones abusivos precios de alquileres y compra, sino también por la falta de oferta de vivienda. Especialmente, en grandes ciudades como Madrid o Barcelona. Un contexto en el que A.A., propietario de un local de más de 100 metros cuadrados en Madrid, tomaba la decisión de dividir un local de su propiedad, a fin de convertirlo en dos viviendas individuales. Algo para lo que solicitaba autorización a la junta de la comunidad de propietarios. Una primera votación en la que no se alcanzaba la mayoría necesaria. Sin embargo, en una segunda votación, sí que se obtenía la mayoría exigida por la Ley de Propiedad Horizontal, cumpliendo con todos los requisitos legales y administrativos. Pese a ello, el administrador exigió unanimidad. Un requisito que no estaba contemplado en la normativa, pero que llevó a la comunidad a intentar revocar, en una junta posterior, la autorización ya admitida al propietario. Un caso que A.A., representado por Servilegal Abogados, llevaba ante los tribunales. En concreto, ante el Tribunal de Instancia de Madrid nº92 , bajo la magistratura de Francisco Juan Hernández Bautista. Dividir la vivienda no necesita el «sí» unánime de la comunidad Magistrado que, en su sentencia 21/2026, da la razón al propietario del inmueble. Ello, recordando que la Ley a este respecto «no exige unanimidad en estos supuestos, sino una mayoría cualificada» explican desde el bufete a Confilegal. “Demostramos que la interpretación legal debía ser la de la mayoría cualificada. La ley es clara. Exigir unanimidad cuando no procede supone un abuso y genera un perjuicio injustificado al propietario”, explica Ignacio Palomar Ruiz, letrado del caso y director de Servilegal Abogados. Así pues, el tribunal declaró que la mayoría exigible era de tres quintos en la comunidad de propietarios, y no era necesaria la unanimidad. Además, se puso de manifiesto que, tras un «sí» concedido a la división de la vivienda, no se podía dar marcha atrás. Decisión con la que el magistrado estimaba la demanda. Y, así, aceptaba la división del inmueble, con imposición de costas a la comunidad de vecinos. «El caso tiene una trascendencia que va más allá del conflicto concreto», valora el abogado. Ello, debido a que cada vez son más frecuentes estos casos de cambio de uso en un local. Especialmente, en las grandes ciudades, donde cada vez es más complicado encontrar un lugar al que llamar hogar. “Este fallo devuelve la confianza en la justicia frente a decisiones arbitrarias dentro de las comunidades. No se puede cambiar las reglas cuando no gusta el resultado de una votación», expone Palomar. FUENTE: CONFILEGAL
El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (TSJCat) ha desestimado las pretensiones del trabajador, confirmando el despido procedente. Y es que, tras amenazar a su encargado de obra con golpearle en la cabeza con una piedra, la defensa del despedido no justificó la razón por la que no era merecedor de la sanción máxima por parte de la compañía. Raúl trabajaba para Opera Catalonia S.L.U. desde septiembre de 2018, con contrato indefinido como Oficial 1ª. Un puesto de trabajo que el hombre mantenía el 27 de junio de 2023, día en el que tenía un duro enfrentamiento con el encargado de la obra en la que trabajaba. Así pues, después de criticar el encargado que la obra estaba hecha «una mierda», Raúl se enfrentaba a él, «reaccionando de una forma violenta». «Le ha dicho ‘»cojo una piedra y te reviento la cabeza». Seguidamente, se ha dirigido al encargado, con la intención de agredirle, llegando a cogerlo del cuello, y debiendo se separado por otro trabajador presente en ese momento», explica ahora la sentencia del TSJCat. Acciones que llevaban a la empresa a despedir al trabajador disciplinariamente, con efectos ese mismo día. Ello, alegando que el trabajador había cometido una falta muy grave, tipificada en el artículo 101h) del convenio colectivo estatal del sector de la Construcción, como malos tratos de palabra y obra, o faltas graves de respeto y consideraciones a los superiores. Un apartado que se contempla como sanción en el art. 102 del mismo Convenio con suspensión de empleo y sueldo de 16 a 90 días, o el despido. Un despido disciplinario que el hombre llevaba ante los tribunales. En concreto, ante el Juzgado de lo Social nº2 de Tarragona que, en su sentencia de 18 de octubre de 2024, desestimaba las pretensiones del trabajador. Fallo ante el que el hombre elevaba el caso ante el TSJCat. Recurso de suplicación que llegaba ante la sala compuesta por los magistrados Amparo Illán Teba (ponente), María Pía Casajuana Palet y Jesús Gómez Esteban. Amenazas que suponen un despido procedente «No se ha guardado una proporcionalidad entre la falta y la sanción impuesta, habiendo optado la empresa demandada por la sanción máxima del despido, cuando tenía la posibilidad de imponer la suspensión de empleo y sueldo», expone la defensa de Raúl ante el TSJCat. Unas alegaciones ante las que se oponía la empresa demandada. Ello, recordando que «los hechos probados ponen en evidencia que el trabajador en dos ocasiones amenaza y trata de agredir a su encargado». Respuesta de la empresa en la que, además, se pone de manifiesto que la recurrente «se limita a efectuar una exposición teórica sobre el principio de proporcionalidad, pero sin argumentar sobre las razones por las que no resultaría proporcionada la sanción en este caso». Alegaciones expuestas por Opera Catalonia S.L.U. con las que coincide el tribunal. «Debe señalarse que, si bien la parte recurrente alega que no existe proporcionalidad entre la conducta y la sanción de despido, ni siquiera alega circunstancia alguna que pudiera atenuar la gravedad de la conducta del trabajador», sentencia el TSJCat, que recuerda que conducta de Raúl fue «muy violenta y agresiva». Y por tanto, justificaba el despido disciplinario. Valoración con la que el tribunal desestima el recurso de suplicación, confirmando la sentencia de instancia. Sin costas. FUENTE: CONFILEGAL