QUE HAY QUE SABER PARA VENDER VIVIENDA HEREDADA
Al recibir una vivienda en herencia es necesario hacer un procedimiento legal para aceptar la herencia y cambiar su titularidad. También es obligatorio hacer frente al pago de la plusvalía municipal y el impuesto de sucesiones y donaciones.
Además, si se vende, habrá que pagar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
A la hora de hacer estas operaciones hay que tener en cuenta una serie de claves que pueden evitar un susto fiscal al contribuyente, según explica a Confilegal Otty Tademo, experta en el sector inmobiliario de HelpMyCash.
En el impuesto de sucesiones radica la clave para que una vez se venda el inmueble no haya que pagar una elevada suma en el IRPF. Esto se debe, indica Tademo, a que “el valor de adquisición que indiquemos en el impuesto de sucesiones y donaciones será el que deberemos utilizar para calcular cuánto tenemos que pagar a Hacienda por la venta”.
En este sentido, recuerda que “la ley dice que en el impuesto de sucesiones debemos declarar el valor real del patrimonio, pero cuál es este valor real”.
La Agencia Tributaria da varias opciones. “El contribuyente tiene dos opciones para aceptar la herencia. Por un lado, tienes el precio de mercado que tiene la vivienda en ese momento y, por otro, el valor fiscal que es el que le asigna la hacienda autonómica”.
La diferencia entre ambos, agrega, “está en que el valor fiscal de las comunidades no toma en cuenta la situación del mercado y suelen estar por debajo del precio real de las viviendas”.
Por ello, “usar el que nos da la Administración puede suponer que, en primera instancia, paguemos menos en el impuesto de sucesiones, pero nos repercuta en el IRPF a la hora vender la casa”.
De este modo, si la intención es vender desde el inicio conviene declarar en el impuesto de sucesiones el precio real de la casa. “Si vendemos la propiedad a este importe, a la hora de calcular el IRPF por la venta, no nos saldrá prácticamente ninguna ganancia patrimonial a tributar. Incluso, es posible que tengamos una pérdida y que quedemos exentos”.
Esta experta en el sector inmobiliario lo ilustra con un ejemplo. “Si en el impuesto de sucesiones y donaciones declaramos que la vivienda tiene un valor fiscal de 100.000 euros y luego la vendemos a un precio de mercado de 250.000 euros, en el IRPF nos saldrá una ganancia patrimonial aproximada de 150.000 euros, esto sin tomar en cuentas los gastos y otros conceptos que se pueden sumar o restar al cálculo”.
Por el contrario, “si indicamos en el impuesto de sucesiones y donaciones el precio de mercado de la vivienda, es decir, los 250.000 euros, luego al venderla a ese importe al calcular la diferencia en el IRPF puede que no te salga ningún tipo de plusvalía, considerando que a este valor tú le vas a sumar todos los gastos en los que incurriste”.
Así, apunta, “debemos tener en cuenta que la cantidad por pagar de IRPF, en muchos casos, es mayor al coste que representa el pago de impuestos y sucesiones”.
Esto sucede especialmente, cuando se trata de una herencia en la que los herederos son de primer grado (de padres a hijos), ya que, si bien cada comunidad autónoma establece sus propios criterios para cobrar el tributo, la mayoría de las regiones aplica diferentes bonificaciones y reducciones para este tipo de parentesco.
Por ejemplo, en algunas regiones las bonificaciones pueden llegar a ser del 99% si los herederos son descendientes directos, por lo que se tendría que pagar apenas el 1% de la cuota de tributo.
“Por tanto, en este caso, usar el el precio de mercado no tiene impacto alguno y resulta aún más ventajoso, ya que evita que tengamos que abonar mucho de IRPF por la venta de la casa”.
Recomienda, por tanto, que “hay que tener en cuenta cuando vayamos a declarar en el IRPF la venta del piso, que siempre esté por encima del valor fiscal porque si declaras que está por debajo te puede realizar comprobaciones y reclamar la diferencia”.
¿Cómo calcular el IRPF?
Sobre el cálculo del IRPF para la venta de la vivienda heredada señala que se debe tomar en cuenta el valor de adquisición y el valor de transmisión.
A cada uno de estos valores se le pueden sumar o restar conceptos. Por ejemplo, al valor de adquisición se le pueden sumar todos los gastos derivados de recibir la herencia como los gastos de notaría, los gastos de registro de la propiedad, la plusvalía municipal… y al valor de transmisión se le pueden restar los gastos relacionados con la venta como, por ejemplo, la comisión inmobiliaria.
A continuación, “se calcula la diferencia entre estos valores finales y eso es lo que te dice cuál es la ganancia patrimonial y a esa ganancia patrimonial le aplicas el porcentaje de tributos, que está definido por Hacienda, y que oscila entre el 19% y el 23%, va por tramos, y eso es la cuota final a pagar del IRPF”.
por Confilegal.
El Juzgado de Primera Instancia nº21 de Madrid ha anulado el último testamento de una mujer con Alzhéimer. Y con ello, ha reconocido el reparto de la herencia planteado anteriormente, en el que se reconoce como herederos a partes iguales a los dos hijos de la fallecida, así como a su nieta, única hija del tercer hijo, anteriormente fallecido. María (nombre ficticio) era declarada incapaz por sentencia 78/2013, de 3 de julio de 2013. Ello, debido a que la mujer padecía «un diagnóstico de deterioro cognitivo moderado mixto neurodegenerativo-vascular con Alzhéimer». Una patología que, según sus médicos, empeoraba a nivel cognitivo y general, falleciendo la anciana el 27 de diciembre de 2015. Sin embargo, poco antes de fallecer, y estando ya incapacitada, la mujer cambiaba su testamento. Ello, favoreciendo únicamente a uno de sus hijos, Manuel, al que le instituía como único y universal heredero. Y con ello, determinaba como legatarios de la legítima estricta a su otro hijo, Juan, así como a su nieta, Laura. Un testamento ante el que Juan no dudaba en presentar una demanda judicial. Un procedimiento que recaía sobre el Juzgado de Primera Instancia nº21 de Madrid. Demanda en la que el hombre impugnaba el testamento realizado el 4 de julio de 2014 «por falta de capacidad del testador», «El mencionado testamento fue otorgado un año después de ser declarada incapaz, por lo que es manifiestamente nulo», estipula la defensa del hombre, representado por Ignacio Palomar Ruiz, socio director de Servilegal Abogados. Razonamiento por el que desde Servilegal Abogados se solicitaba la nulidad del testamento. También la imposición de costas a la parte demandada. LA JUSTICIA ANULA EL TESTAMENTO IMPUGNADO «María, cuando otorgó el testamento de 2014, no regía bien. De hecho, fue Manuel quién forzó con ir a notaría. Y luego, al sentirse mal, renunció a la herencia», estipula la impugnación del testamento. Las otras partes del procedimiento se allanaron a la demanda ante la objetividad de los hechos, lo que permitió una rápida resolución, dado que todos los hechos estaban debidamente acreditados mediante prueba documental: informes médicos, sentencia de incapacitación y certificado de últimas voluntades. Una valoración que acepta el juzgado madrileño, bajo la magistratura de María Luz Losada Vime. Y así, reconoce las pretensiones de la nieta de la mujer fallecida, y de uno de sus hijos, en reconocimiento del anterior testamento. «En el presente caso, la parte actora ejercita una acción de nulidad del testamento otorgado el 4 de julio de 2014 por falta de capacidad de la otorgante para testar. Frente a esta pretensión, la parte demandada se allana», expone el juzgado. Y así, estima la demanda presentada. Algo que supone que sea el testamento anterior, firmado por la fallecida en abril de 2003, el que se aplique en este caso, reconociendo «por terceras partes e iguales» a todos los herederos. “Este caso demuestra que no todo vale en materia sucesoria. Muchas familias se ven perjudicadas por testamentos otorgados cuando el testador ya no tenía capacidad. La justicia está para restaurar el equilibrio y proteger a quienes realmente tienen derecho”, afirma Ignacio Palomar, responsable del caso, a Confilegal. Un caso que demuestra que acreditar la nulidad de un testamento es posible. Eso sí, actuando «con prontitud y una estrategia jurídica clara». FUENTE. CONFILEGAL
l Tribunal Supremo ha precisado que su nueva doctrina sobre la necesidad de conceder al trabajador un trámite de audiencia previa antes de proceder a un despido disciplinario no tiene efectos retroactivos. Sólo se aplica a los despidos realizados con posterioridad a la sentencia que la estableció, dictada el 13 de noviembre de 2024 por el Pleno de la Sala de lo Social (sentencia 250/2024). Así lo aclara el Alto Tribunal en dos nuevas resoluciones, con fechas de 5 y 11 de marzo de 2025, en las que desestima los recursos presentados por los Tribunales Superiores de Justicia de Navarra y de la Comunidad Valenciana, que pretendían aplicar la nueva doctrina a casos previos a su publicación. En esta noticia se habla de: audiencia previadespido disciplinarioTribunal Supremo (TS) El Tribunal Supremo ha precisado que su nueva doctrina sobre la necesidad de conceder al trabajador un trámite de audiencia previa antes de proceder a un despido disciplinario no tiene efectos retroactivos. Sólo se aplica a los despidos realizados con posterioridad a la sentencia que la estableció, dictada el 13 de noviembre de 2024 por el Pleno de la Sala de lo Social (sentencia 250/2024). Así lo aclara el Alto Tribunal en dos nuevas resoluciones, con fechas de 5 y 11 de marzo de 2025, en las que desestima los recursos presentados por los Tribunales Superiores de Justicia de Navarra y de la Comunidad Valenciana, que pretendían aplicar la nueva doctrina a casos previos a su publicación. La sentencia del pasado noviembre marcó un hito jurisprudencial al establecer que los trabajadores no pueden ser despedidos disciplinariamente sin haber tenido la oportunidad de defenderse previamente frente a las acusaciones que fundamentan la extinción de su contrato. Un derecho que, según la Sala de lo Social, deriva directamente del artículo 7 del Convenio 158 de la Organización Internacional del Trabajo (OIT), en vigor en España desde 1982. Esa norma internacional exige que el trabajador pueda exponer las razones por las que considera injustificadas las acusaciones antes de que se adopte la decisión de despido, “salvo que no pueda pedirse razonablemente al empleador”. Con ese fundamento, el Supremo modificó una doctrina que había mantenido durante décadas, justificando el cambio por “los avances producidos en nuestro ordenamiento jurídico desde entonces”, como la Ley de Tratados Internacionales, la evolución de la doctrina del Tribunal Constitucional, la calificación de los despidos o la inaplicación de la norma más favorable considerada de forma global. NO EXIGIBLE RETROACTIVAMENTE En las recientes sentencias de marzo, el Supremo subraya que, en los casos analizados, los despidos se produjeron antes del cambio jurisprudencial, cuando todavía no era exigible la audiencia previa. Por tanto, no se puede sancionar a los empleadores por no haber cumplido con un requisito que en ese momento no formaba parte de las exigencias legales o jurisprudenciales. “No podía razonablemente pedirse al empleador que tuviera que conceder la audiencia previa al trabajador en tanto que en el momento en que activó el despido no se le podía exigir ese requisito”, concluye una de las resoluciones. Y remata: “En todos los casos en los que el despido se produjo con anterioridad a nuestro cambio de doctrina, es aplicable la excepción”. El caso resuelto por el Supremo en la sentencia 250/2024 partía de una trabajadora despedida sin ese trámite de audiencia. En ese fallo, la Sala reconocía que se apartaba de su criterio anterior para alinearse definitivamente con el Convenio 158 de la OIT. Como explicó entonces a Confilegal el abogado Alfredo Aspra, socio director de Labormatters Abogados, se trataba de “la sentencia más relevante de los últimos años dictada por la Sala de lo Social del Tribunal Supremo”. Un auténtico leading case que, a su juicio, “establecía un cambio de jurisprudencia sobre esta materia” y obligaba a los tribunales españoles “a aplicar el artículo 7 del Convenio 158 de la OIT a la hora de valorar los despidos disciplinarios”. Ahora, las dos nuevas sentencias de marzo, el Supremo acota el alcance temporal de esa transformación doctrinal y da seguridad jurídica a las empresas en relación con decisiones adoptadas antes de noviembre de 2024. A partir de esa fecha, la audiencia previa se convierte en un requisito esencial en todo despido disciplinario. FUENTE: CONFILEGAL
Abogado de familia en Geranada. Divorcio. Separación. Pensión alimenticia. Régimen de custodia y visitas. Pensión alimenticia. Modificación de medidas. Matrimonialista.
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