QUE HAY QUE SABER PARA VENDER VIVIENDA HEREDADA
Al recibir una vivienda en herencia es necesario hacer un procedimiento legal para aceptar la herencia y cambiar su titularidad. También es obligatorio hacer frente al pago de la plusvalía municipal y el impuesto de sucesiones y donaciones.
Además, si se vende, habrá que pagar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
A la hora de hacer estas operaciones hay que tener en cuenta una serie de claves que pueden evitar un susto fiscal al contribuyente, según explica a Confilegal Otty Tademo, experta en el sector inmobiliario de HelpMyCash.
En el impuesto de sucesiones radica la clave para que una vez se venda el inmueble no haya que pagar una elevada suma en el IRPF. Esto se debe, indica Tademo, a que “el valor de adquisición que indiquemos en el impuesto de sucesiones y donaciones será el que deberemos utilizar para calcular cuánto tenemos que pagar a Hacienda por la venta”.
En este sentido, recuerda que “la ley dice que en el impuesto de sucesiones debemos declarar el valor real del patrimonio, pero cuál es este valor real”.
La Agencia Tributaria da varias opciones. “El contribuyente tiene dos opciones para aceptar la herencia. Por un lado, tienes el precio de mercado que tiene la vivienda en ese momento y, por otro, el valor fiscal que es el que le asigna la hacienda autonómica”.
La diferencia entre ambos, agrega, “está en que el valor fiscal de las comunidades no toma en cuenta la situación del mercado y suelen estar por debajo del precio real de las viviendas”.
Por ello, “usar el que nos da la Administración puede suponer que, en primera instancia, paguemos menos en el impuesto de sucesiones, pero nos repercuta en el IRPF a la hora vender la casa”.
De este modo, si la intención es vender desde el inicio conviene declarar en el impuesto de sucesiones el precio real de la casa. “Si vendemos la propiedad a este importe, a la hora de calcular el IRPF por la venta, no nos saldrá prácticamente ninguna ganancia patrimonial a tributar. Incluso, es posible que tengamos una pérdida y que quedemos exentos”.
Esta experta en el sector inmobiliario lo ilustra con un ejemplo. “Si en el impuesto de sucesiones y donaciones declaramos que la vivienda tiene un valor fiscal de 100.000 euros y luego la vendemos a un precio de mercado de 250.000 euros, en el IRPF nos saldrá una ganancia patrimonial aproximada de 150.000 euros, esto sin tomar en cuentas los gastos y otros conceptos que se pueden sumar o restar al cálculo”.
Por el contrario, “si indicamos en el impuesto de sucesiones y donaciones el precio de mercado de la vivienda, es decir, los 250.000 euros, luego al venderla a ese importe al calcular la diferencia en el IRPF puede que no te salga ningún tipo de plusvalía, considerando que a este valor tú le vas a sumar todos los gastos en los que incurriste”.
Así, apunta, “debemos tener en cuenta que la cantidad por pagar de IRPF, en muchos casos, es mayor al coste que representa el pago de impuestos y sucesiones”.
Esto sucede especialmente, cuando se trata de una herencia en la que los herederos son de primer grado (de padres a hijos), ya que, si bien cada comunidad autónoma establece sus propios criterios para cobrar el tributo, la mayoría de las regiones aplica diferentes bonificaciones y reducciones para este tipo de parentesco.
Por ejemplo, en algunas regiones las bonificaciones pueden llegar a ser del 99% si los herederos son descendientes directos, por lo que se tendría que pagar apenas el 1% de la cuota de tributo.
“Por tanto, en este caso, usar el el precio de mercado no tiene impacto alguno y resulta aún más ventajoso, ya que evita que tengamos que abonar mucho de IRPF por la venta de la casa”.
Recomienda, por tanto, que “hay que tener en cuenta cuando vayamos a declarar en el IRPF la venta del piso, que siempre esté por encima del valor fiscal porque si declaras que está por debajo te puede realizar comprobaciones y reclamar la diferencia”.
¿Cómo calcular el IRPF?
Sobre el cálculo del IRPF para la venta de la vivienda heredada señala que se debe tomar en cuenta el valor de adquisición y el valor de transmisión.
A cada uno de estos valores se le pueden sumar o restar conceptos. Por ejemplo, al valor de adquisición se le pueden sumar todos los gastos derivados de recibir la herencia como los gastos de notaría, los gastos de registro de la propiedad, la plusvalía municipal… y al valor de transmisión se le pueden restar los gastos relacionados con la venta como, por ejemplo, la comisión inmobiliaria.
A continuación, “se calcula la diferencia entre estos valores finales y eso es lo que te dice cuál es la ganancia patrimonial y a esa ganancia patrimonial le aplicas el porcentaje de tributos, que está definido por Hacienda, y que oscila entre el 19% y el 23%, va por tramos, y eso es la cuota final a pagar del IRPF”.
por Confilegal.
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La sección civil y de Instrucción del Tribunal de Instancia de Alcorcón ha desestimado las pretensiones de la inmobiliaria del municipio madrileño. Ello, rechazando los más de 6.000 euros que exigían a una pareja por una vivienda que visitaron, pero cuya compra no se llegó a formalizar. Carmen y Julio (nombres ficticios) acudían a la inmobiliaria Vitapiso Servicios Inmobiliarios, de Alcorcón, en 2018, con la intención de adquirir una vivienda, anunciada en el portal de internet Idealista. Desde la inmobiliaria intermediaria se concertó una visita al inmueble el 7 de abril de 2017, tras la que la pareja realizó una oferta formal por la vivienda, firmada por ambos compradores. Un encuentro en el que, igualmente, Carmen firmaba una hoja de encargo a la inmobiliaria, en la que se formalizaba la relación entre ambos para la búsqueda de un inmueble con las características solicitadas. Un escrito en el que la pareja se comprometía a abonar una comisión del 3% a la inmobiliaria por su gestión «para el supuesto de llegarse a adquirir el inmueble en el año siguiente a la visita». Compra que, sin embargo, no llegaba a formalizarse. Y por la que la inmobiliaria reclamaba el abono de 6.534 euros, IVA incluido, a la pareja visitante. Una exigencia que la entidad llevaba ante los tribunales. En concreto, ante el Tribunal de Instancia de Alcorcón, bajo la magistratura de María del Mar Tomás Corpa. Demanda en la que la intermediaria destacaba que la compra no llegó a formalizarse «por causa no imputable» a la compañía. Razón por la que valoraban que la pareja visitante del inmueble debían abonar sus honorarios, de más de 6.000 euros. NO HAY ABONO DE HONORARIOS PARA LA INMOBILIARIA Se oponía la demandada, ya que la propuesta de compra «nunca fe aceptada por los vendedores, que transmitieron la vivienda a otros compradores», Algo por lo que, alegan, «no se cumplen los presupuestos establecidos en el contrato». Una valoración de los demandados, representados por el abogado Rubén Loro Cáceres que comparte el juzgado en su sentencia 129/2025. Ello, desestimando las pretensiones de la inmobiliaria de Alcorcón. «El documento condiciona el devengo de los honorarios del actor a que se llegase a adquirir el inmueble durante el periodo de un año desde la visita», expone la sentencia. Un condicionante que no se produce. «Es obvio que la compraventa no se formalizó», puntualiza la magistrada. «La parte demandante no ha acreditado, ni siquiera, que la propuesta de compraventa realizada se aceptase por los vendedores, luego difícilmente podrían estos adquirir la propiedad, siendo ello un requisito imprescindible para que se devengaran los honorarios». Del mismo modo, destaca la magistrada que tampoco queda probado que la falta de compra «fuese imputable» a los codemandados. Algo por lo que desestima la demanda. Y con ello, rechaza que la pareja que visitó la vivienda deba abonar pago alguno a la inmobiliaria. Empresa que deberá hacer frente al pago de costas. FUENTE: CONFILEGAL
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