Contrato de Agencia, qué es y para qué sirve
El Contrato de Agencia se regula en la Ley 12/1992, de 27 de mayo, la cual fue promulgada ante la evidente necesidad de diferenciar al “Agente” de otras figuras muy similares al mismo y que, aún hoy, producen confusiones.
En el artículo 2 de este cuerpo legal se define el Contrato de Agencia como aquel mediante el cual “una persona natural o jurídica, denominada Agente, se obliga frente a otra, de manera continuada o estable y a cambio de una remuneración, a promover actos u operaciones de comercio por cuenta ajena, o a promoverlos y concluirlos por cuenta y en nombre ajenos, como intermediario independiente, sin asumir, salvo pacto en contrario, el riesgo y ventura de tales operaciones”.
Ante esta definición, podemos concluir que la norma es aplicable a cualquier modalidad del contrato de agencia. Sin embargo, ha de tenerse en cuenta que quedan expresamente excluidas todas aquellas figuras que cuenten con una normativa específica (ej. agentes de seguros), por imperativo del artículo 3, primer párrafo.
Igualmente, debe resaltarse que la Ley de Agencia tiene carácter obligatorio, lo que supone que los pactos de las partes deberán adaptarse a todas sus disposiciones, salvo que expresamente se establezca en la misma Ley la no obligatoriedad de alguna de sus cláusulas.
Para mayor ilustración, conviene resaltar las ideas principales que definen el Contrato de Agencia:
• Objeto del contrato.
El contrato de agencia debe entenderse dentro del marco de la distribución comercial, pues el objetivo perseguido por el mismo no es sino la distribución de determinados productos o servicios de un empresario por cuenta de un intermediario, que actuará en representación de aquel.
Teniendo en cuenta lo anterior, no sorprende que se exija un deber de lealtad del Agente para con el empresario, comprometiéndose el primero a actuar de buena fe, y con la diligencia de un ordenado empresario, así como a asumir un deber de no competencia (incluso después de concluido el contrato, si así se acuerda, y hasta un máximo de 2 años). Del mismo modo, se exige un deber de información, debiendo el Agente a facilitar a su mandante toda la información de la que disponga en relación con los actos que este le encarga concluir.
• Independencia del Agente.
El agente es un intermediario independiente que, salvo pacto en contra, no asumirá el riesgo y ventura de las operaciones que realice, y que debe organizar su actividad profesional y el tiempo empleado en la misma conforme a sus propios criterios. A sensu contrario, no serán considerados agentes los viajantes o representantes de comercio dependientes, ni cualesquiera personas que realicen la actividad como consecuencia de una relación laboral.
Como consecuencia de su independencia, el Agente podrá actuar por cuenta y en nombre de varios empresarios siempre que no exista un pacto de exclusiva a favor de uno de ellos, lo cual es muy frecuente, sobre todo en vistas a un territorio determinado.
• Libertad de forma.
No requiere especiales formalismos, aunque la parte interesada puede exigir a la otra los que estime convenientes, como puede ser su formalización por escrito en aras a obtener una mayor seguridad para con su eficacia.
• Contrato sinalagmático y de tracto sucesivo.
Se trata de un contrato “sinalagmático”, ya que del mismo aparecen obligaciones para ambas partes y, además, se celebra con vistas a mantener una relación duradera en el tiempo (“de tracto sucesivo”), característica esta que permite diferenciarlo de otras figuras afines, como la comisión o la mediación. En atención a esto último, si las no fijan un plazo de duración del contrato, se considerará indefinido.
Si las partes hubieran fijado un plazo determinado de duración, habrá que tener en cuenta el plazo de preaviso mínimo para instar la resolución del mismo que, según el artículo 25, será de un mes para cada año de vigencia del contrato. En caso de haberse pactado un periodo inferior al año, igualmente deberá respetarse el preaviso mínimo de un mes.
• Contrato oneroso y de resultado.
Los servicios realizados por el Agente son remunerados. Para ello, quien actúe como tal dispone de distintas formas de recibir sus honorarios: a) mediante una cantidad fija, b) mediante una comisión, que dependerá de los actos promovidos y/o concluidos, o c) mediante una combinación de las dos formas anteriores.
El derecho a la retribución no nacerá hasta la efectiva promoción del negocio o celebración del contrato que se encomendó al Agente, una vez el tercero con quien se celebre haya cumplido con el mismo. Este aspecto es relevante, en tanto permite diferenciar la agencia de otros contratos como la mediación o la comisión.
Se podrán seguir devengando comisiones una vez finalizado el contrato si el Agente concluye alguna de sus transacciones con posterioridad, y siempre en el plazo máximo de tres meses desde la finalización del mismo.
• Indemnizaciones del Agente tras la extinción del contrato.
1) Se prevé la posibilidad de que, teniendo en cuenta las circunstancias de cada caso (en especial, la remuneración del servicio), el Agente pueda tener derecho a una indemnización por la clientela aportada al empresario, o por haber aumentado considerablemente las transacciones con la clientela preexistente.
La cuantía de esta indemnización no podrá superar el importe medio anual de las remuneraciones percibidas durante los 5 últimos años, o durante el total de la vigencia del contrato si esta fuera inferior.
2) Extinguido el contrato, el Agente tendrá derecho a que los gastos que hubiera realizado para la ejecución del mismo, o que hubiera soportado siguiendo las instrucciones del empresario, le sean satisfechos mediante una indemnización por daños y perjuicios, siempre y cuando estos no hubieran sido amortizados con anterioridad.
Sin embargo, se especifica expresamente que, en los siguientes casos, el Agente perderá todo derecho a indemnización:
1. Cuando el contrato se extinguiera por el incumplimiento, total o parcial, de las obligaciones a cargo del Agente, ya sean de carácter legal o contractual.
2. Cuando el contrato se extinguiera por denuncia unilateral del Agente y esta no estuviera relacionada con circunstancias imputables al empresario.
3. Cuando se hubieran cedido a un tercero los derechos y obligaciones de los que el Agente era titular en virtud del contrato de Agencia.
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La sección civil y de Instrucción del Tribunal de Instancia de Alcorcón ha desestimado las pretensiones de la inmobiliaria del municipio madrileño. Ello, rechazando los más de 6.000 euros que exigían a una pareja por una vivienda que visitaron, pero cuya compra no se llegó a formalizar. Carmen y Julio (nombres ficticios) acudían a la inmobiliaria Vitapiso Servicios Inmobiliarios, de Alcorcón, en 2018, con la intención de adquirir una vivienda, anunciada en el portal de internet Idealista. Desde la inmobiliaria intermediaria se concertó una visita al inmueble el 7 de abril de 2017, tras la que la pareja realizó una oferta formal por la vivienda, firmada por ambos compradores. Un encuentro en el que, igualmente, Carmen firmaba una hoja de encargo a la inmobiliaria, en la que se formalizaba la relación entre ambos para la búsqueda de un inmueble con las características solicitadas. Un escrito en el que la pareja se comprometía a abonar una comisión del 3% a la inmobiliaria por su gestión «para el supuesto de llegarse a adquirir el inmueble en el año siguiente a la visita». Compra que, sin embargo, no llegaba a formalizarse. Y por la que la inmobiliaria reclamaba el abono de 6.534 euros, IVA incluido, a la pareja visitante. Una exigencia que la entidad llevaba ante los tribunales. En concreto, ante el Tribunal de Instancia de Alcorcón, bajo la magistratura de María del Mar Tomás Corpa. Demanda en la que la intermediaria destacaba que la compra no llegó a formalizarse «por causa no imputable» a la compañía. Razón por la que valoraban que la pareja visitante del inmueble debían abonar sus honorarios, de más de 6.000 euros. NO HAY ABONO DE HONORARIOS PARA LA INMOBILIARIA Se oponía la demandada, ya que la propuesta de compra «nunca fe aceptada por los vendedores, que transmitieron la vivienda a otros compradores», Algo por lo que, alegan, «no se cumplen los presupuestos establecidos en el contrato». Una valoración de los demandados, representados por el abogado Rubén Loro Cáceres que comparte el juzgado en su sentencia 129/2025. Ello, desestimando las pretensiones de la inmobiliaria de Alcorcón. «El documento condiciona el devengo de los honorarios del actor a que se llegase a adquirir el inmueble durante el periodo de un año desde la visita», expone la sentencia. Un condicionante que no se produce. «Es obvio que la compraventa no se formalizó», puntualiza la magistrada. «La parte demandante no ha acreditado, ni siquiera, que la propuesta de compraventa realizada se aceptase por los vendedores, luego difícilmente podrían estos adquirir la propiedad, siendo ello un requisito imprescindible para que se devengaran los honorarios». Del mismo modo, destaca la magistrada que tampoco queda probado que la falta de compra «fuese imputable» a los codemandados. Algo por lo que desestima la demanda. Y con ello, rechaza que la pareja que visitó la vivienda deba abonar pago alguno a la inmobiliaria. Empresa que deberá hacer frente al pago de costas. FUENTE: CONFILEGAL
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