Desahucio por precario frente a un coheredero o copropietario
Supuestos en los que varios herederos tienen que afrontar el problema de qué hacer con aquél otro heredero que vivía en el inmueble junto a los padres ya fallecidos y que se niega a abandonar la casa o a satisfacer una renta por su uso. Se trata de una situación incómoda y comprometida que propicia indefectiblemente rencillas familiares. De entrada, una comunidad hereditaria, como cualquier otra comunidad de bienes, admite que los comuneros se sirvan de las cosas comunes siempre y cuando no perjudiquen el interés de la comunidad, ni impidan al resto utilizarlas según su derecho, rigiéndose su administración y gestión por los acuerdos adoptados por la mayoría de los partícipes.
La situación del coheredero que se mantiene en el uso de la vivienda pasa a ser la conocida como «precario». Con esta acepción se define a quien ostenta el disfrute o simple tenencia de una cosa sin título que justifique su posesión, de forma abusiva y sin pagar por ella renta o merced, con tolerancia del dueño o sin ella. Cuestión distinta sería si los padres hubieran dispuesto por testamento la adjudicación de ese inmueble en su totalidad para el heredero que actualmente está en posesión del mismo pero si no es así pasa a usar el mismo en concepto de precario.
Y una vez que nos encontramos ante una coyuntura como la descrita anteriormente, ¿qué solución tienen el resto de coherederos? Pues bien, en estos supuestos el remedio es la interposición de una demanda de desahucio por precario, la cual, se sustanciará por los cauces del juicio verbal que establece la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Existe numerosa jurisprudencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo sobre este asunto como, por ejemplo, la sentencia de 14 de febrero de 2014 (sentencia 74/2014), en la que el Alto Tribunal viene a declarar que, estando pendiente la división hereditaria que precede a la partición, y siendo ésta una operación complementaria que resulta indispensable para obtener el reconocimiento de la propiedad sobre bienes inmuebles de la herencia, no cabe admitir un uso exclusivo de un bien hereditario en favor de un determinado o particular heredero.
Por su parte, la sentencia del Tribunal Supremo de 29 de julio de 2013 (sentencia 501/2013) manifiesta claramente que, aun admitiéndose la coposesión de las cosas comunes de la herencia en el período de indivisión, esto no autoriza a ningún coheredero a poseer con carácter exclusivo un bien que pertenece proindiviso a la comunidad hereditaria. Esta situación se traduce en lo que sería una clara y evidente extralimitación objetiva del derecho de posesión del coheredero y, por ende, un perjuicio o despojo injustificado para el resto.
También puede suceder que una vez realizadas las operaciones divisorias de la herencia y habiéndose adjudicado en propiedad un coheredero (o varios) la vivienda en cuestión, exista otro coheredero que se niegue a abandonar la finca y haya que recurrir a idéntico cauce: el juicio verbal de desahucio por precario. Es el supuesto recogido por la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 2015 (sentencia 300/2015). En la vivienda de los padres fallecidos vivía el hijo de estos; sin embargo, en la partición hereditaria el inmueble se adjudica a su otra hija. El hijo obvia la reclamación de su hermana para que abandone la casa y ésta interpone demanda de juicio verbal de desahucio por precario contra el mismo, prosperando dicha acción.
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La sección civil y de Instrucción del Tribunal de Instancia de Alcorcón ha desestimado las pretensiones de la inmobiliaria del municipio madrileño. Ello, rechazando los más de 6.000 euros que exigían a una pareja por una vivienda que visitaron, pero cuya compra no se llegó a formalizar. Carmen y Julio (nombres ficticios) acudían a la inmobiliaria Vitapiso Servicios Inmobiliarios, de Alcorcón, en 2018, con la intención de adquirir una vivienda, anunciada en el portal de internet Idealista. Desde la inmobiliaria intermediaria se concertó una visita al inmueble el 7 de abril de 2017, tras la que la pareja realizó una oferta formal por la vivienda, firmada por ambos compradores. Un encuentro en el que, igualmente, Carmen firmaba una hoja de encargo a la inmobiliaria, en la que se formalizaba la relación entre ambos para la búsqueda de un inmueble con las características solicitadas. Un escrito en el que la pareja se comprometía a abonar una comisión del 3% a la inmobiliaria por su gestión «para el supuesto de llegarse a adquirir el inmueble en el año siguiente a la visita». Compra que, sin embargo, no llegaba a formalizarse. Y por la que la inmobiliaria reclamaba el abono de 6.534 euros, IVA incluido, a la pareja visitante. Una exigencia que la entidad llevaba ante los tribunales. En concreto, ante el Tribunal de Instancia de Alcorcón, bajo la magistratura de María del Mar Tomás Corpa. Demanda en la que la intermediaria destacaba que la compra no llegó a formalizarse «por causa no imputable» a la compañía. Razón por la que valoraban que la pareja visitante del inmueble debían abonar sus honorarios, de más de 6.000 euros. NO HAY ABONO DE HONORARIOS PARA LA INMOBILIARIA Se oponía la demandada, ya que la propuesta de compra «nunca fe aceptada por los vendedores, que transmitieron la vivienda a otros compradores», Algo por lo que, alegan, «no se cumplen los presupuestos establecidos en el contrato». Una valoración de los demandados, representados por el abogado Rubén Loro Cáceres que comparte el juzgado en su sentencia 129/2025. Ello, desestimando las pretensiones de la inmobiliaria de Alcorcón. «El documento condiciona el devengo de los honorarios del actor a que se llegase a adquirir el inmueble durante el periodo de un año desde la visita», expone la sentencia. Un condicionante que no se produce. «Es obvio que la compraventa no se formalizó», puntualiza la magistrada. «La parte demandante no ha acreditado, ni siquiera, que la propuesta de compraventa realizada se aceptase por los vendedores, luego difícilmente podrían estos adquirir la propiedad, siendo ello un requisito imprescindible para que se devengaran los honorarios». Del mismo modo, destaca la magistrada que tampoco queda probado que la falta de compra «fuese imputable» a los codemandados. Algo por lo que desestima la demanda. Y con ello, rechaza que la pareja que visitó la vivienda deba abonar pago alguno a la inmobiliaria. Empresa que deberá hacer frente al pago de costas. FUENTE: CONFILEGAL
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