El derecho de los consumidores a reclamar los gastos hipotecarios
El Tribunal Supremo ha publicado dos sentencias que resuelven sendos recursos de Audiencias Provinciales que habían declarado la nulidad parcial de la cláusula de gastos, excluyendo el impuesto de actos jurídicos documentados. Estas resoluciones señalan que la reclamación de los gastos de hipotecas sobre los gastos de notaria, registro de la propiedad, gestoría y tasación siguen siendo reclamables, y no deben recaer solo sobre el solicitante de la hipoteca.
De las dos sentencias del TS de 15 de marzo de 2018 puede extraerse que solo hace mención al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, no dice nada sobre el resto de gastos (notario, registro de la propiedad, tasación o gestoría), porque la sentencia que se recurre de la Audiencia Provincial había declarado la nulidad parcial, excluyendo el impuesto. Por eso sólo se pronuncia sobre esto.
También aclara que la cláusula de gastos es nula en su totalidad por abusiva, al atribuir, indiscriminadamente, y sin distinción, el pago de todos los gastos e impuestos al prestatario. Además señala que es distinto si procede la devolución de las cantidades abonadas por el cliente como consecuencia del impuesto. Respecto a esto último el Tribunal Supremo señala que, conforme a la Ley y al Reglamento del Impuesto de TPAJD y la interpretación de los mismos dada por la Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo del TS, las reglas para la determinación de a quién corresponden sus pagos son respecto a la constitución del préstamo, el sujeto pasivo del impuesto es el prestatario y respecto al pago del impuesto de AJD hay que distinguir: el derecho de cuota variable en función de la cuantía del acto o negocio jurídico que se documenta, el sujeto pasivo es el prestatario y e el derecho de cuota fija, del que a su vez hay que distinguir: por los actos jurídicos documentados del timbre de los folios (del papel exclusivo del notario) en los que se redacte la matriz, el obligado al pago será el prestatario, salvo que expresamente se pacte otra distribución y por los actos jurídicos documentados del timbre de los folios de las copias autorizadas, el sujeto pasivo sería el que las solicite. Esta última cantidad, como dice la propia Sentencia, tiene una escasa incidencia económica.
La sentencia puede interpretarse de diferentes formas según quien la lea. Habrá quien la interprete a favor de los bancos puesto que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados era parte de un gran porcentaje del dinero a recuperar en relación al resto de gastos. Sin embargo, en todo caso, lo mejor de esta situación es que estas reclamaciones están bajo el amparo de la justicia porque el Tribunal Supremo ha vuelto a dejar claro en sus últimas sentencias que la cláusula que impone todos los gastos al prestatario es claramente abusiva.
Hay que decir que no existe una regla fija de los importes a reclamar, sobre todo porque en función del criterio del juez y del juzgado se admiten unas facturas u otras. El porcentaje a reclamar varía según la comunidad autónoma pero oscila entre el 2,5% y el 3%. Es decir, en el caso de una hipoteca de 140.000€, que es la hipoteca media en España, se podría reclamar una cantidad que oscila entre los 3.500€ y los 4.200€. Si fuera una de 300.000€ las cantidades serían aproximadamente entre 7.500€ y 9.000€. En cualquiera de los casos, las cantidades son importantes para que cualquier ciudadano quiera reclamar esa parte de dinero que es suya. Además, hay que subrayar que la cláusula es nula de pleno derecho por lo no existe un plazo de prescripción. Se puede reclamar incluso en hipotecas canceladas.
Es normal que los bancos se resistan a devolver el dinero por los gastos de hipoteca a través de la vía extrajudicial por lo que prácticamente solo queda la opción de la vía judicial. Por ello, previo a la reclamación judicial, es recomendable contactar con un abogado que revise las cláusulas del contrato en las que se menciona el reparto de gastos y así estimar las posibilidades de éxito en la reclamación.
En definitiva, la cláusula de gastos es abusiva en su totalidad, pero para la determinación de los efectos restitutorios inherentes a tal declaración de nulidad, hay que tener en cuenta lo que dice la Ley reguladora y su reglamento. Y esta regulación lo que dice es que el sujeto pasivo del impuesto es el prestatario.
Por Rosa Delgado
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La sección civil y de Instrucción del Tribunal de Instancia de Alcorcón ha desestimado las pretensiones de la inmobiliaria del municipio madrileño. Ello, rechazando los más de 6.000 euros que exigían a una pareja por una vivienda que visitaron, pero cuya compra no se llegó a formalizar. Carmen y Julio (nombres ficticios) acudían a la inmobiliaria Vitapiso Servicios Inmobiliarios, de Alcorcón, en 2018, con la intención de adquirir una vivienda, anunciada en el portal de internet Idealista. Desde la inmobiliaria intermediaria se concertó una visita al inmueble el 7 de abril de 2017, tras la que la pareja realizó una oferta formal por la vivienda, firmada por ambos compradores. Un encuentro en el que, igualmente, Carmen firmaba una hoja de encargo a la inmobiliaria, en la que se formalizaba la relación entre ambos para la búsqueda de un inmueble con las características solicitadas. Un escrito en el que la pareja se comprometía a abonar una comisión del 3% a la inmobiliaria por su gestión «para el supuesto de llegarse a adquirir el inmueble en el año siguiente a la visita». Compra que, sin embargo, no llegaba a formalizarse. Y por la que la inmobiliaria reclamaba el abono de 6.534 euros, IVA incluido, a la pareja visitante. Una exigencia que la entidad llevaba ante los tribunales. En concreto, ante el Tribunal de Instancia de Alcorcón, bajo la magistratura de María del Mar Tomás Corpa. Demanda en la que la intermediaria destacaba que la compra no llegó a formalizarse «por causa no imputable» a la compañía. Razón por la que valoraban que la pareja visitante del inmueble debían abonar sus honorarios, de más de 6.000 euros. NO HAY ABONO DE HONORARIOS PARA LA INMOBILIARIA Se oponía la demandada, ya que la propuesta de compra «nunca fe aceptada por los vendedores, que transmitieron la vivienda a otros compradores», Algo por lo que, alegan, «no se cumplen los presupuestos establecidos en el contrato». Una valoración de los demandados, representados por el abogado Rubén Loro Cáceres que comparte el juzgado en su sentencia 129/2025. Ello, desestimando las pretensiones de la inmobiliaria de Alcorcón. «El documento condiciona el devengo de los honorarios del actor a que se llegase a adquirir el inmueble durante el periodo de un año desde la visita», expone la sentencia. Un condicionante que no se produce. «Es obvio que la compraventa no se formalizó», puntualiza la magistrada. «La parte demandante no ha acreditado, ni siquiera, que la propuesta de compraventa realizada se aceptase por los vendedores, luego difícilmente podrían estos adquirir la propiedad, siendo ello un requisito imprescindible para que se devengaran los honorarios». Del mismo modo, destaca la magistrada que tampoco queda probado que la falta de compra «fuese imputable» a los codemandados. Algo por lo que desestima la demanda. Y con ello, rechaza que la pareja que visitó la vivienda deba abonar pago alguno a la inmobiliaria. Empresa que deberá hacer frente al pago de costas. FUENTE: CONFILEGAL
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