¿Qué es una medianería o pared medianera?
La medianería, regulada en los arts. 571 a 579 del Código Civil, se viene definiendo como aquella situación jurídica que se da cuando dos fincas, ya sean rústicas o urbanas, están separadas por un elemento común, pared, vallado, seto o zanja, que pertenece a los propietarios de aquellas, cuya finalidad es dispensar a cada uno de los propietarios de edificar un cerramiento diferente o propio, evitando así un gasto inútil.
Precisamente en relación al concepto, nuestro Tribunal Supremo, en su recientísima Sentencia de 1 de marzo de 2016, ha declarado que la medianería implica una Comunidad de Propietarios de predios contiguos sobre un elemento común, como el muro, que es medianero entre tales predios, sin que se trate de servidumbre, aunque el Código Civil la trata de servidumbre legal, puesto que no hay predio dominante y predio sirviente, ni situación de copropiedad, ya que a cada propietario le corresponde la propiedad exclusiva de su parte, si bien sometido a límites en interés del otro (SP/SENT/844300).
¿De qué manera puede constituirse la medianería?
La forma habitual de adquisición es mediante título, pero también puede constituirse:
1. Por destino del padre de familia, condición que se da cuando existe un único dueño de dos fundos linderos y el propietario procede a la venta de uno de ellos.
2. Prescripción adquisitiva, al haber transcurrido los 20 años exigidos legalmente por el art. 537 CC.
3. Conforme a los usos u ordenanzas locales, de modo que no resulte gravamen ni perjuicio alguno para el predio dominante.
La problemática que se plantea frecuentemente es la duda acerca de si una pared o muro concreto es medianero o propiedad exclusiva de una sola de las fincas, pues se presume la medianería en el caso de paredes divisorias de edificios contiguos, en las paredes o muros divisorios de jardines o corrales, o en los setos, cercas o vallas de las fincas rústicas; aplicándose también a las zanjas o acequias abiertas entre fincas contiguas.
Dicha presunción de medianería puede ser destruida mediante la exhibición del título que acredite como propiedad de uno solo el elemento o por la presencia de un signo exterior indicativo de propiedad privativa de uno. De este modo lo ha manifestado la Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 30 de octubre de 2015 (SP/SENT/834344).
¿Qué derechos y obligaciones corresponde a cada vecino con respecto al uso del muro medianero?
Una de las facultades que corresponden a cada medianero es poder alzar la pared medianera, a sus expensas e indemnizando al otro los perjuicios que le ocasionan, tal como dispone el art. 577 CC. Así lo ha expresado el Tribunal Supremo en su Sentencia de 1 de marzo de 2016 (SP/SENT/844300).
Por lo que, siempre que corra con los gastos e indemnice los perjuicios que se causen con la obra, incluso los temporales, puede elevar la pared medianera abonando los gastos de conservación de la pared en lo que esta se haya levantado, de modo que cada propietario puede usar del medianero en proporción a la cuota que tenga en la Comunidad, pudiendo edificar apoyando su obra en la pared medianera o introduciendo vigas hasta la mitad del espesor de la pared, sin estorbar o impedir el uso común a los demás.
Extinción de la medianería
La extinción puede darse por renuncia del propietario o por falta de uso durante veinte años, cuyo comienzo del término dependerá si se trata de una servidumbre discontinua o continua.
FUENTE: SEPIN
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La sección civil y de Instrucción del Tribunal de Instancia de Alcorcón ha desestimado las pretensiones de la inmobiliaria del municipio madrileño. Ello, rechazando los más de 6.000 euros que exigían a una pareja por una vivienda que visitaron, pero cuya compra no se llegó a formalizar. Carmen y Julio (nombres ficticios) acudían a la inmobiliaria Vitapiso Servicios Inmobiliarios, de Alcorcón, en 2018, con la intención de adquirir una vivienda, anunciada en el portal de internet Idealista. Desde la inmobiliaria intermediaria se concertó una visita al inmueble el 7 de abril de 2017, tras la que la pareja realizó una oferta formal por la vivienda, firmada por ambos compradores. Un encuentro en el que, igualmente, Carmen firmaba una hoja de encargo a la inmobiliaria, en la que se formalizaba la relación entre ambos para la búsqueda de un inmueble con las características solicitadas. Un escrito en el que la pareja se comprometía a abonar una comisión del 3% a la inmobiliaria por su gestión «para el supuesto de llegarse a adquirir el inmueble en el año siguiente a la visita». Compra que, sin embargo, no llegaba a formalizarse. Y por la que la inmobiliaria reclamaba el abono de 6.534 euros, IVA incluido, a la pareja visitante. Una exigencia que la entidad llevaba ante los tribunales. En concreto, ante el Tribunal de Instancia de Alcorcón, bajo la magistratura de María del Mar Tomás Corpa. Demanda en la que la intermediaria destacaba que la compra no llegó a formalizarse «por causa no imputable» a la compañía. Razón por la que valoraban que la pareja visitante del inmueble debían abonar sus honorarios, de más de 6.000 euros. NO HAY ABONO DE HONORARIOS PARA LA INMOBILIARIA Se oponía la demandada, ya que la propuesta de compra «nunca fe aceptada por los vendedores, que transmitieron la vivienda a otros compradores», Algo por lo que, alegan, «no se cumplen los presupuestos establecidos en el contrato». Una valoración de los demandados, representados por el abogado Rubén Loro Cáceres que comparte el juzgado en su sentencia 129/2025. Ello, desestimando las pretensiones de la inmobiliaria de Alcorcón. «El documento condiciona el devengo de los honorarios del actor a que se llegase a adquirir el inmueble durante el periodo de un año desde la visita», expone la sentencia. Un condicionante que no se produce. «Es obvio que la compraventa no se formalizó», puntualiza la magistrada. «La parte demandante no ha acreditado, ni siquiera, que la propuesta de compraventa realizada se aceptase por los vendedores, luego difícilmente podrían estos adquirir la propiedad, siendo ello un requisito imprescindible para que se devengaran los honorarios». Del mismo modo, destaca la magistrada que tampoco queda probado que la falta de compra «fuese imputable» a los codemandados. Algo por lo que desestima la demanda. Y con ello, rechaza que la pareja que visitó la vivienda deba abonar pago alguno a la inmobiliaria. Empresa que deberá hacer frente al pago de costas. FUENTE: CONFILEGAL
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