Rehabilitación del edificio ¿se pueden poner andamios en suelo de la comunidad colindante?
I.- INTRODUCCIÓN
El implacable paso del tiempo y el cumplimiento de la normativa vigente obliga a las Comunidades de Propietarios a ejecutar obras de rehabilitación, conservación y mantenimiento periódicamente. Los trabajos en la fachada y/o en la cubierta del edificio a fin de realizar las reformas requeridas, conllevan en multitud de ocasiones la necesidad de instalar andamios para facilitar los trabajos. El problema lo encontramos desde una doble perspectiva: 1º) cuando los andamios se tienen que instalar en un elemento privativo de uno de los comuneros de la propia Comunidad afectada para facilitar la ejecución de las obras (por ejemplo, en una terraza o en el ático) y 2º) cuando tales andamios han de montarse en suelo de la Comunidad colindante ante la imposibilidad física de hacerlo dentro de los linderos de la Comunidad que va a realizar los trabajos de rehabilitación, conservación o mantenimiento
Teniendo en cuenta que las relaciones de vecindad no siempre son lo pacíficas y armoniosas que cabría esperar, la instalación de los andamios es una cuestión siempre muy controvertida. En ocasiones, las mismas tareas generan debate debido a que existen empresas que se descuelgan por las fachadas para realizar determinados trabajos y que tampoco son del agrado ni de propios, ni de extraños (los colindantes).
Pero lo cierto es que a pesar de todos los avatares expuestos, especialmente la normativa municipal respecto a la inspección técnica de edificios, requiere una actuación rápida y diligente para no demorar los tiempos establecidos y evitar sanciones administrativas. Consecuentemente, vamos a abordar sintéticamente las dos vertientes aludidas y qué requisitos se exigen para que pueda acudirse a la denominada “servidumbre de andamiaje y paso de operarios”.
II.- PROBLEMAS ENTRE LA COMUNIDAD Y UNO DE LOS PROPIETARIOS INTEGRANTES DE LA MISMA
Uno o varios integrantes de una Comunidad pueden verse afectados por la instalación de andamios en su piso o local. En este caso, recordemos que el artículo 9.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) dispone que es obligación de todo propietario: “consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados”.
Del tenor literal del artículo transcrito se extraen los requisitos necesarios:
• Que la servidumbre para la realización de las obras sea imprescindible.
• Que vaya dirigida a la realización de obras, actuaciones o creación de servicios comunes.
• Que se acuerde de conformidad con las mayorías especificadas en el artículo 17 de la LPH.
Ahora bien, dicho lo anterior, el comunero afectado no siempre se ve compelido a respetar esa servidumbre si en el caso concreto existe una forma menos gravosa de llevar a cabo las obras y reparaciones pudiendo plantear su oposición a la Comunidad.
Sin embargo, si no existe una solución técnicamente menos gravosa o invasiva, el propietario del elemento privativo está obligado a permitir que se monten los andamios en su piso o local. El comunero deberá permitir la entrada en su inmueble y la instalación de los andamios cuando así se justifique técnicamente bajo criterios tan contundentes como garantizar la seguridad de los trabajadores que acometerán las obras; si la utilización de su elemento privativo redunda en un ahorro de costes para la Comunidad; si los tiempos para realizar los trabajos planeados se reducen ostensiblemente como consecuencia de la instalación y paso de operarios a través de ese piso o local, etc.
Es muy clara al respecto la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de octubre de 2005 cuando dice: “Asimismo, la sentencia de apelación ha razonado que las obligaciones del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, impuestas al propietario de un piso o local sujeto al régimen de propiedad horizontal, vienen a ser los límites específicos que sufren sus facultades dominicales al tener que conciliarse los intereses particulares de cada propietario con los generales de la Comunidad; […]que el caso del debate, si bien no coincide con el tenor literal del precepto (no se trata de efectuar reparaciones en la vivienda de los demandados, ni se pretende constituir una servidumbre para la creación de un servicio común), sí se ajusta con el espíritu y finalidad de la norma (artículo 3.1 del Código Civil ), pues debe entenderse que existe una obligación de los propietarios de consentir que su piso pueda ser utilizado, al considerarse el medio más idóneo, para instalar los sistemas mediante los cuales se va a ejecutar una obra necesaria en beneficio de toda la Comunidad; que si existe la obligación de consentir la instalación de los andamios en la terraza, también se puede exigir el cumplimiento de la obligación 4ª del artículo 9, esto es, el deber de permitir la entrada la entrada en el piso o local con esa finalidad”.
III.- PROBLEMAS ENTRE COMUNIDADES COLINDANTES
También en la práctica nos encontramos con supuestos de hecho en los que las obras de rehabilitación en la fachada y/o cubierta de un edificio requieren de la instalación de andamios que físicamente solo admiten su ubicación dentro de los linderos de la Comunidad colindante.
En estos casos hay que acudir al artículo 569 del Código Civil, el cual, dentro de la regulación de las servidumbres de paso, dispone lo siguiente: "Si fuere indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios u otros objetos para la obra, el dueño de este predio está obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se le irrogue".
Al igual que en el caso de los elementos privativos, los requisitos necesarios pivotan sobre la “indispensabilidad” del paso para ejecutar la obra y no de las características de la obra en sí. El concepto de “indispensable” debe relacionarse con el de “necesidad”, en el sentido de que no cabe dispensa o excusa alguna. Ahora bien, la instalación de los andamios debe ser lo menos lesiva posible para la Comunidad sobre la que se instala siendo suficiente con que se cubra el requisito de la indispensabilidad. A su vez, la instalación ha de ser temporal y ocupar el espacio estrictamente necesario para acometer los trabajos.
Lo habitual es comunicar mediante burofax a la Comunidad colindante la necesidad de instalar los andamios sobre terreno de la misma, acompañándolo de la relación de las obras a llevar a cabo y de su correspondiente justificación técnica.
LA DISCAPACIDAD DE UN HIJO MAYOR DE EDAD NO IMPIDE POR SI MISMO LA EXTINCIÓN DE LA PENSIÓN DE ALIMENTOS
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El Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana (TSJCV) ha confirmado el despido de un trabajador, «pillado» en el gimnasio estando de baja por dolor de espalda, con una sintomatología que desaconsejaba los ejercicios de intensidad sobre la zona. Una sentencia en la que el tribunal estipula que el centro deportivo no es una zona «privada». El absentismo laboral se ha convertido en una de las mayores preocupaciones de las empresas en España. También dentro de la administración pública. Ausencias que se multiplican en los puestos de trabajo que llevan a muchas empresas a apostar por contratar detectives privados para comprobar si esos trabajadores realmente se encuentran en incapacidad temporal, o están intentando «engañar» al sistema. Una práctica que llevaba a FCC Aqualia S.A. a despedir a Jesús, un empleado de la empresa desde mayo de 2008. Así pues, en enero de 2022, el trabajador iniciaba una IT hasta junio de 2023 por «dolor en la parte inferior de la espalda». Una IT que volvía a causar baja en la empresa en enero de 2024, por la misma dolencia. Un dolor ante el que la recomendación médica era «no cargar peso sobre la espalda, no realizar ejercicios de cargas axilares de columna, saltos, carrera intensa», o ejercicios que supusiesen agresión a la zona afectada. Sin embargo, en abril de 2024, Detectives Garbo comprobaba que el trabajador, además de conducir y realizar todo tipo de actividades, había acudido a hacer un circuito intenso de montaña durante tres horas. También, durante varios días, «acudió a un club deportivo a realizar clases dirigidas en las que se realiza todo tipo de movimientos y esfuerzos», sin que se observase dolencia alguna. Algo que llevaba a la empresa a despedir al trabajador el 23 de abril de 2024 por falta muy grave. Ir al gimnasio puede ser motivo de despido Un despido que el hombre llevaba ante los tribunales. En concreto, ante el Juzgado de lo Social nº4 de Elche que, en su sentencia de 22 de noviembre de 2024, desestimaba las pretensiones del trabajador. Decisión que llevaba a Jesús a presentar un recurso de suplicación ante el TSJCV. Caso que recaía sobre los magistrados Isabel Moreno de Viana-Cárdenas (presidente), Miguel Ángel Beltrán Aleu y María del Carmen Torregrosa Maicas (ponente). Recurso en el que el trabajador alegaba que el informe del detective debía ser declarado nulo debido a que las fotos obtenidas en el gimnasio «lo fueron en un espacio privado, por lo que son ilícitas». Del mismo modo, alegaba Jesús que su despido era discriminatorio por baja médica. Y que, del mismo modo, no se podía demostrar una vulneración de la buena fe contractual. Motivos que desestimaba el tribunal. «El club privado, gimnasio, en el que se tomaron las fotografías no tiene la consideración de espacio reservado puesto que, de un lado, el detective obtuvo permiso para entrar; y de otro, no puede considerarse que se trate de un lugar donde se ejerce la vida íntima, personal y familiar», expone el tribunal. Una valoración que el TSJCV acompaña de que el trabajador no cumplió con el «leal comportamiento» que le imponía la incapacidad temporal de cara a la empresa, en busca de cooperar activamente en su recuperación. Algo que sí supone la transgresión de la buena fe contractual, justificando así su despido. Fallo en el que el tribunal desestima el recurso, confirmando el despido. Sin costas.